Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/2770 K.2019/5292

Taraflar arasındaki itirazın iptali ve tahliye davası hakkında Yargıtay 6. Hukuk Dairesince verilen 17.02.2014 gün ve 2013/16899 Esas- 2014/1613 Karar sayılı bozma ilamına karşı ilk derece mahkemesince verilen direnme kararının davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; Hukuk Genel Kurulu tarafından direnme kararında yeni gerekçelere dayanıldığından dava dosyası Dairemize gönderilmiş olmakla, dosyadaki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davacı ile davalı arasında 20.6.2011 tarihinde “...

Alışveriş Merkezi Kira Sözleşmesi” düzenlendiğini, davalıların kiraladıkları taşınmaz için gerekli resmi açılışlarını yapıp, faaliyet göstermeye başladıkları halde kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte ödemiş oldukları ilk 3 aylık kira bedeli dışında doğmuş olan kira bedellerini ödemediklerini, bu nedenle ödenmeyen aylar kira bedelinin tahsili için İstanbul 11. İcra Müdürlüğünün, 2012/9678 Esas sayılı dosyası ile tahliye talepli icra takibi yaptıklarını, davalıların kiralananın hazır olmadığından bahisle kira bedeli istenemeyeceğini belirterek takibe itiraz ettiklerini,

alışveriş merkezinin alt yapı eksiklikleri nedeniyle kısa süreli bir gecikme yaşandığını, eksiklikler giderildikten sonra alışveriş merkezinin 1.12.2011 tarihinde açıldığını, alışveriş merkezinin faaliyette olduğunun, İstanbul 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/20 D.İş. dosyasında tespit edildiğini, davalılar başvurusu ile İstanbul 23. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/16 D.İş. dosyasında da işyerinin projeye uygun olarak faaliyete başladığının tespit edildiğini belirterek itirazın iptali ile %40 icra inkar tazminatı verilmesini ve kiralananın tahliyesini istemiştir.

Davalılar; kira sözleşmesinin 20.06.2011 tarihlinde akdedildiğini, projenin tamamlanıp, davacı yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra açılış tarihinin 01.08.2011 tarihi olarak belirlendiğini, belirlenen tarihte kompleksin ve kiralananın hazır edilemediğini, kiracıların bir araya gelerek İstanbul 23. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/16 D.İş. dosyasında eksikliklerin tespit edildiğini, taahhüt edilen 01.12.2011 tarihinde de eksikliklerin giderilmeyip AVM hazır olmadığının açıkça anlaşıldığını, davacı tarafından yapılan tespitte eksiklik kalemlerinden bahsedilmediğini, sözleşmenin 1.1.2.

Maddesinde AVM'nin belirtilen tarihte açılmaması halinde kiracı tarafından ödenen kira bedelleri gelecek dönem kira bedeline sayılacağının hüküm altına alındığını, sözleşme uyarınca ve teamülen kiralananın taahhüt edilen biçimde bir alışveriş merkezi olarak hazır edilerek açılmadığından, kira talep etme hakkı bulunmadığını, davacının haksız davasının reddini savunarak %20 icra inkar tazminatına karar verilmesini dilemişlerdir.

Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan, 20.06.2011 düzenleme tarihli ve 01.08.2011 başlangıç ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlarının 1.1.2. maddesinde "Alışveriş merkezinin açılış tarihi 01.08.2011 tarihidir. ... açılış tarihine kadar alışveriş merkezini açamaması halinde kiracı tarafından ödenen kira bedelleri gelecek dönem kira bedeline sayılacaktır.

Kiracının bu tarihe kadar bağımsız bölümü işletmeye başlaması halinde ise, kira sözleşmesi devam edecek olup, kiracı kira bedellerinden sorumlu olacaktır. Bunun yanı sıra kiracı bağımsız bölümü işletmeye başladığı süreye tekabül eden kira miktarı kadar cezai şart ödeyecektir." hükmüne yer verilmiştir. Sözleşmede alışveriş merkezinin 01.08.2011 tarihinde açılacağı taahhüt edilmiş olmasına rağmen bu tarihte açılmadığı tarafların kabulündedir.

Davacı vekili alışveriş merkezinin 01.12.2011 tarihinde açılışının yapıldığını, davalının ise kiralananda açılış tarihinden önce faaliyete başlayıp faaliyetini devam ettirdiğini belirtmiştir. Bu konuda davacı tarafından İstanbul 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/20 D.İş. dosyasındaki 20.03.2012 tarihli tesbit sonucu düzenlenen 04.04.2012 tarihli raporda alışveriş merkezinin faaliyette olduğu belirtilmiştir.

Öte yandan davalı kiracı dahil dava dışı kiracılar ile birlikte yaptırdıkları İstanbul 23. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/16 D.İş ve İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/55 Esas sayılı takip dosyasında teslim edilen kiralananlarda yapılmayan eksiklikler tespit edilmiştir. Alışveriş merkezinde eksikliklerin tespit edilmesi alışveriş merkezinin açılmadığı anlamına gelmez.

Eğer kiralananda eksiklikler tesbit edilmiş ise, davalı kiracının TBK'nun 305. ve 306. maddelerine (818 Sayılı Kanunun 249 ve 250. maddeleri) göre aktin feshini isteme veya kira bedelinden indirim isteme hakkı bulunmaktadır. Davalının aktin feshi veya kira bedelinin indirimine ilişkin bir davada açmadığı anlaşılmaktadır.

Alışveriş merkezi 01.12.2011 tarihinde açılıp, davalı şirket kiralanan da açılış tarihinden önce faaliyete başladığına göre kira bedellerini ödemek zorundadır. Yani kira ödemesi 01.12.2011 tarihinden itibaren işlemeye başlar.

Davacı kira sözleşmesi imzalandığında kiracı tarafından ödenen 3 aylık kiranın alışveriş merkezinin açılış tarihi olan 01.12.2011 tarihinden sonra 2011 Aralık, 2012 Ocak, Şubat aylar kira bedeline saydığını belirtmiş ve ödenmeyen 2012 Mart, Nisan, Mayıs aylar kira bedeli için takip yapmıştır.

Yapılan icra takibinde bir usulsüzlük bulunmadığından icra takibine konu edilen kira borcu ödenmediğine göre davanın kabulüne karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.