Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/2995 K.2020/3326

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen 23.06.2020 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı vekili Av. ... geldi. Karşı taraf adına gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekilin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile aralarında 01.01.2012 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, ancak davalının tahliye davası açarak kira süresi dolmadan tahliyeyi sağladığını, taşınmazın kiralama anında işyeri olarak kullanılmaya uygun olmamasına rağmen uzun süreli kira sözleşmesine dayanılarak birtakım faydalı masraflar yapıldığını, yapılan bu masrafların talepleri üzerine mahkemece tespit edildiğini, faydalı ve zorunlu masraflar nedeniyle taşınmazın değerinin arttığını belirterek fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 30.000TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, bilirkişi raporu sonrasında talebini 265.099TL olarak ıslah etmiştir.

Davalı; davacı tarafından verilen tahliye taahhüdü nedeniyle tahliyeye karar verildiğini, alacağın zamanaşımına uğradığını, sözleşmenin 3. maddesine göre faydalı masrafların istenemeyeceğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesince, yapılan faydalı masrafların talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 3. Maddesine göre değerlendirildiğinde istinaf sebepleri ve dosya kapsamında yapılan inceleme sonucu verilen karar ve gerekçesinin usul ve yasaya uygun belirtilerek davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm yoksa davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK m. 530) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2012 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık yoktur. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde "Kiracı taşınmazı ilk kiraladığı haliyle tahliye etmek zorundadır. Taşınmazın boya, badana, döşeme, dekorasyon, güneşlik, kepenk ve benzeri ile bakım ve onarım giderlerinin tamamı kiracıya ait olup mal sahibinden talep edilmeyecektir.

Kiracı bina üzerinde ve taşıyıcı sistemlere zarar vermemek kaydı ile kiralananda kurumsal kimlik çalışması ile ilgili dekorasyon yapmak hakkını haiz olup bu dekorasyon çalışması portatif olarak yapılabiliyorsa bu şekilde aksi mümkün olmadığı taktirde ileride binanın eski haline dönebilecek şekilde yapılabilir.

Kiracı taşınmazın taban döşemesi, kapı pencere kayıtları, iç duvarlar ve büro bölümleri gibi esaslı değişiklikleri içerecek tadilatları mal sahibinin yazılı izni olmadan yapamaz. Kiracı kiralayanın herhangi bir muvafakati veya onayı olmaksızın sözleşme sınırları içerisinde yapmış olduğu tadilat ve dekorasyonların tamamını söküp alarak kiraladığı gibi boş şekliyle kiralayana iade edecektir." şeklinde düzenlenmiştir.

Her ne kadar, kira sözleşmesi ve şartnameye göre yapılan ve sökülüp götürülemeyen imalatların bedelsiz olarak kiraya verene terk edileceği kararlaştırılmış ise de, 5 yıllık sözleşme süresi dolmadan tahliye edilen kiralananın tahliye nedeniyle kira süresinin geri kalan süresinde kullanamadığı imalat bedellerinin tümünü alamaması davalı kiralayan yararına sebepsiz zenginleştirme oluşturur. Bu durumda.

Mahkemece, kiracının kiralanan üzerine yaptırdığı imalat ve tesislerin faydalı, zaruri ve kalıcı imalatlar olup olmadıkları, bu imalat ve tesislerin taşınmazın değerini artırıcı nitelikte olup olmadıkları araştırılıp faydalı,

zaruri ve değer artırıcı imalatlar ise yapım tarihlerindeki değerlerinin (sözleşmenin başında yapıldığının kabulü ile) tespiti ile yapılan giderlerin 5 yıllık kira süresinin 3. yılında tahliye edildiği dikkate alınarak davacı kiracının kiralananı kullandığı sürenin tahliye nedeniyle kullanamadığı süre ile oranlanarak kiralananın kullanılamayan süre oranındaki imalat bedeli belirlenip tahsiline karar verilmesi gerekirken hatalı bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.