Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/3110 K.2020/534

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kira alacağı ve temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesi davasına ilişkin verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalılar tarafın istinaf isteminin kabulü ile kararın kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, dava konusu ... ilçesi ... mahallesinde bulunan 105 ada 2 parsel numaralı prefabrik deprem evini muris babaları ...'den miras yolu ile edinerek tapuda malik olduklarını, taşınmazın davalılardan ... Telekom A.Ş. tarafından santral binası olarak kullanıldığını ve üzerinde bir de GSM direği bulunduğunu, 19/11/1990 tarihinde o dönemin ...

Köyü muhtarı tarafından kira süresi belirtilmeksizin muris ...'den kiralanarak kira bedelinin 1.000.000TL (1TL) olarak belirlenip senelik %35 artış kararlaştırıldığını, kiralanan evin eski adı ile ... yeni adıyla ...

Telekom A.Ş.'ye verildiğini, kiralamanın amacının köye ... tarafından santral kurulması olduğunu, muhtarlık ile ... arasındaki 07/01/1991 tarihli protokol gereğince muhtarlık tarafından ...'ye uygun bir yer verileceğinin belirtildiğini, santral binasının ...'ye tesliminden sonra, ... tarafından da 10/10/1991 tarihli süre kısmı boş olarak taşınmazın bedelsiz şekilde ...'ye verildiğine dair protokol bulunduğunu, ... işletmesinin 1995 yılında ... Telekom A.Ş. ve ...

Genel Müdürlüğü olmak üzere iki ayrı tüzel kişiliğe ayrıldığını, 18/03/1999 tarihinde de ...

Köyü belediye olduğundan 6360 sayılı yasa gereğince de muhtarlığın yerini ...'nın aldığını, davalılara gönderilen ihtarnamelerin sonuçsuz kaldığını, 19/11/1990 tarihinden bu yana her hangi bir kira ödemesi yapılmadığını, protokollere göre muhtarlığın kiracılık hakkını diğer davalı ... 'ye devrettiğinden her iki davalının da sorumlu olması gerektiğini, ... 'nin alınan protokollere göre kendisini garantiye alarak yıllar boyu hiç kira bedeli ödememeyi amaçladığını, iddia edildiği gibi 99 yıllık bir

kiralamanın söz konusu olmadığını, niteliği itibariyle protokollerin kelepçeleme sözleşme olduğundan TBK'nun 27. maddesi gereğince kesin hükümsüz olduğunu, murisin okuma yazma bilmediğini, sözleşmede kararlaştırılan kira bedeline göre davalıların sorumlu olacağı bedelin net ve doğru olarak bilirkişi tarafından hesaplanabileceğini, ihtarnamelerde bildirilen süre içerisinde de ödeme yapılmadığından davalıların temerrüde düştüklerini, sözleşme belirsiz süreli olduğundan TBK 347/2, 328, 329 maddeleri gereği kira sözleşmesinin feshedildiğini, belirterek davalıların kiracılık sıfatlarının kabulü ile, ...

Telekom A.Ş. ile muris ... arasındaki 10/10/1991 tarihli protokolün TBK'nun 27 maddesine aykırı olması nedeniyle hükümsüz olduğunun tespitine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1000TL tutarındaki kira alacağının davalılardan yasal faizi ile birlikte tahsiline, kira sözleşmesinin TBK 315. maddesi gereğince feshine ve kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiş, 14/06/2018 tarihli dilekçe ile 1.000TL olan kira alacağı talebini 64.010,88 TL' ye artırmıştır.

Davalı ...Ş.; görev, yetki ve hangi yıllara ait olduğu bilinmeyen kira alacağı talebi yönünden zaman aşımı itirazında bulunduğunu, 19/11/1990 tarihli sözleşmede herhangi bir bedel kararlaştırılmaksızın 99 yıllığına tahsisin gerçekleştiğini, teslim ile kurulan santralin halen de hizmet vermeye devam ettiğini, hizmetin yüksek maliyet gerektirdiğinden erken şekilde hizmetten yararlanmak için tahsis yoluna gidildiğini, davacıların babasının da tahsise itirazı olmadığını, 10/10/1991 tarihli protokolde ise " ... köyüne bir ... binası yapılıncaya kadar " şeklinde bir kararlaştırma yer aldığını, bir bina yapılmadığı için kullanılmaya devam ettiğini, tahsisin tek taraflı feshinin mümkün olmadığını, haberleşme hizmetinin bu santral sayesinde verildiğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Diğer davalı ...; zaman aşımı ve hak düşürücü süre itirazında bulunulmuş, muhatabın diğer davalı ... Telekom A.Ş. olduğunu belirterek kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini, aralarında bir kira sözleşmesi olmadığını, bu nedenle görevli mahkemenin Asliye Hukuk mahkemeleri olduğunu, muhtarlığın bu hizmetten köyün bir an önce yararlanması için aracı olduğunu, taşınmazı hiç kullanmadıklarını savunarak davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince, davanın kabulü ile 65.010,88 TL kira alacağının 1.000TL 'lik kısmına dava tarihi olan 12/05/2017 tarihinden itibaren, bakiye 64.010,88TL lik kısmına ıslah tarihi olan 19/06/2018 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, ... Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi gereğince kira sözleşmesinin feshi ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalılar tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince; davacıların murisi ile davalılar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğunun ispatlanamadığı, davacıların murisi tarafından taşınmazın, köye telefon santrali kuruluncaya kadar bedelsiz olarak ...'ye tahsis edildiği, bu halde TBK 379 ve devam eden maddelerindeki kullanım ödüncüne dönüştüğü gerekçe gösterilerek ilk derece mahkemesi kararı kaldırılmak suretiyle ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacıların sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davacıların, davalı ... lehine verilen hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

6100 sayılı HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 4721 sayılı ... Medeni Kanunu'nun 6. maddesi gereğince de, kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını, başlangıcını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiraya verene, kiracı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer. Talep edilen yıllık kira miktarı HMK'nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise kiraya veren kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise kiracının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır. Yine kiracı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir.

Somut olayda, davacılar; murisleri ... ile ... Köyü muhtarlığı arasında kira sözleşmesi bulunduğunu iddia ederek açmış oldukları iş bu davada, kira ilişkisinin ispatı bakımından delil olarak muhtarlık tarafından alınan karara ve tanık deliline dayanmışlardır.

Bahsi geçen belgede " ...köyümüzde bulunan ...'ye ait olan evi ... adına kiraladığımız için bu binanın senelik kira bedeli %35 artırım kararıyla bu binayı ...'den kiralık olarak aldık, bizden sonra gelen heyet bu binanın kirasını %35 artırımla ödemeye mecburdur. İlki 1.000.000TL 'dan sonrası %35 artırımla ücretinin... 11 ayda ödenmesi gerekmektedir. " yazılıdır.

Yargılama sırasında dinlenen ve muhtarlık karar defterinde tanık olarak ... " ... hatırladığım kadarıyla 1992 yılında burası ... ye kiraya verildi, muhtar heyeti olarak ... ile konuştuk yıllığı o zamanın parası ile bir milyon liraya ... adına kiraladık, parayı biz ödüyorduk yani köylü ödüyordu, o gün köy ihtiyar heyeti ile birlikte ...'ye ait bu yerin ... ye kullanması için karar aldık, ... ...'ye para ödemiyordu ancak biz köylü olarak ...'ye para ödüyorduk, biz o zamanların durumu ile burayı 9 yıllığına kiraladık, sonradan 99 yıllığına çıktı ise orasını bilemeyiz biz sadece 9 yıllığına kiraladık.",

tanık Metin İlhan tarafından da " .... kiralama ücretini muhtarlık olarak biz üstlendik, ... herhangi bir ücret ödemeyecekti biz kullanan abonelere de bölüp her yıl belirlenen bedeli ...'ye ödedik, ücreti aza olduğum için ben toplayıp hak sahibine teslim ettim, üç yıl boyunca bu şekilde toplayıp teslim ettim, ondan sonrasında da ödenip ödenmediğini bilmiyorum, söz konusu yerin 9 yıllığına kiralandığını muhtarımız söylüyordu bende 9 yıllığına kiralandığını biliyorum 99 yıllığına nasıl kiralandığını bilmiyorum." şeklinde beyanlarda bulunulmuşlardır.

Davacılar, murisleri ile köy tüzel kişiliği arasında kira sözleşmesi olduğunu iddia etmişler, tanık olarak dinlenen muhtar da köy tüzel kişiliği adına kira sözleşmesi yaptığını kabul etmiştir. Toplanan delillere ve imzası inkar edilmeyen köy muhtarlığı karar defteri kapsamına göre davacıların murisi ... ile ... Köyü muhtarlığı arasındaki kira ilişkisinin varlığı ve davalı muhtarlık tarafından bu yerin 19/11/1990 başlangıç tarihli 9 yıl süre ile kiralandığı sabittir.

06/12/2012 tarihinde yayımlanan 6360 sayılı yasa ile 13 ilde büyükşehir kurulmasına karar verilmiş, yasanın geçici 1/2 maddesinde. "1 inci maddeye göre tüzel kişilikleri kaldırılan belediye ve köyler, mevcut personelini, taşınır ve taşınmazlarını, iş makineleri ve diğer taşıtları ile kamu kurum ve kuruluşlarına olan alacak ve borçlarını katılacakları ilçe belediyesine bu Kanunun yayımlandığı tarihten itibaren bir ay içinde bildirir.

Bu belediye ve köylerin taşınmazlarının tahsisi ve kiralanması, iş ve toplu iş sözleşmesinin yapılması, yeni nazım ve uygulama imar planının yapılması, imar planı değişikliği ve revizyonu ile her türlü imar uygulaması (inşaat ruhsatı hariç), iş makineleri ve diğer taşıtların satışı ile borçlanmaları katılacakları ilçe belediyesinin onayına bağlıdır. Henüz ilçe belediyesi oluşmamış yerlerde bildirimler il belediyesine yapılır ve onaylar il belediyesince verilir.

Bu fıkranın yürürlüğe

girdiği tarihten önce ilanı yapılmış memur alımları hariç olmak kaydıyla, yine bu Kanun ile tüzel kişilikleri kaldırılan belediye ve köyler tarafından nakil yoluyla atanacaklar da dâhil olmak üzere hiçbir şekilde yeni personel alımı yapılamaz ve bu belediye ve köyler tarafından aynı tarihten itibaren tüzel kişiliğin sona ereceği tarihi geçecek şekilde veya mevcut hizmet alımlarının kapsamını ve personel sayısını genişletecek şekilde hizmet alımı sözleşmesi düzenlenemez." hükmü bulunmaktadır. Yasanın bu maddesi 30/03/2014 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu itibarla davalı ..., köy kanunen köy tüzel kişiliğinin yerini alarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiş olup, kira sözleşmesi ile bağlıdır.

Davacılar dava dilekçesinde ve 08/02/2017 tarihli ihtarnamede, kira bedeli olan 1.000.000 TL'nin senelik olarak kararlaştırıldığını bildirdikleri, dosya arasında bulunan raporda yıldan yıla artırım yapılarak belirlenen kira bedelinin 2012 yılından sonrası ise bu defa yıllık olarak hesaplanarak kira alacağının belirlendiği anlaşılmaktadır. Bu durumda; kira bedelinin doğru olarak tesbit edilip edilmediği anlaşılamamıştır.

O halde yapılacak iş; taraflardan kira bedeli hususu sorulup, dosya arasında bulunan bila tarihli muhtarlık kararı kapsamı özellikle bedel hususunda dikkate alınarak, davacıların kiralananın tahliyesi talebi ve kira alacağı talebi yönünden gerekli inceleme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

3- Davacıların, diğer davalı ... Telekom A.Ş. lehine verilen hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davalının cevap dilekçesi ve dosya arasında bulunan yazışmalardan; muris ... ile davalı kurum arasındaki son protokolün 10/10/1991 tarihli protokol olduğu, iş bu protokolde de "mülkiyeti ...'ye ait olan ...- ... köyündeki binayı bir ... binası yapılıncaya kadar... ... idaresine otomatik santral kurulması şartı ile tahsisli (ücretsiz) olarak verecektir, yazılı olup 5. maddesinde de "Binanın işgali müddetince mal sahibi herhangi bir ücret talebinde bulunmayacaktır." şeklinde düzenleme bulunduğu, buna istinaden de davalı kurumun dava konusu taşınmazı uzun yıllardır kullandığı sabittir.

Davacılar tarafından davalının kullanımına mani olmak yönünden uzun süre bir uyarı ve ihtarda bulunulmadığı, 13/03/2017 tarihli ihtar ile taşınmazın tahliye edilmesi hususunu bildirdikleri, iş bu davayı ise 12/05/2017 tarihinde açtıkları anlaşılmaktadır.

6098 sayılı ... Borçlar Kanunu'nun 379. maddesinde düzenlenen "Kullanım ödüncü sözleşmesi, ödünç verenin bir şeyin karşılıksız olarak kullanılmasını ödünç alana bırakmayı ve ödünç alanın da o şeyi kullandıktan sonra geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir.", aynı Kanunun C.

Sona ermesi, Amacı belirlenmiş kullanma başlıklı 383. maddesinde de "Kullanma için belirli bir süre öngörülmemişse, ödünç alanın, ödünç konusunu sözleşme uyarınca kullanmış olmasıyla veya kullanabilecek kadar bir zaman geçmesiyle sözleşme sona erer. " hususları düzenlenmiştir.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davacıların murisi ile davalı arasındaki protokolün, davalıyı koruma amaçlı imzalandığı, imza tarihinden itibaren, bir ... binası yapılması yönünden makul sürenin de geçtiği gözetilerek; buna göre ihtar çekilip dava açılmakla muvafakatin geri alındığı ve 6098 sayılı TBK'nun 384. maddesi gereğince de akdin feshedildiği kabul edilmelidir.

Mahkemece, bu yönde bir değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi de doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.