Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/320 K.2019/957

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı tarafından ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/785 esas sayılı dosyası ile tahliye davası açıldığını, davanın derdest olduğunu, ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/39 D.İş sayılı dosyası ile davacının söz konusu taşınmazlarda yaptırdığı işleri ve masrafları tespit ettirdiğini belirterek 55.994,60 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, dava konusu taşınmazların 1997 yılında davacıya kiraya verildiğini, mevcut binaların taşınmaz davacıya kiralanmadan önce var olduğunu, tek katlı bakkal dükkanın davacı tarafından yapılmış olup masraflarının kira bedelinden düşüldüğünü, davacının binalara işinin gereği bakım yapmış olabileceğini, yapılan tamiratların binalar ruhsatsız olduğu için faydalı masraf olmadığını beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davacı tarafça istenen tazminata tek katlı dükkan bedeli olan 9984,00 TL nin ve yine beton direk ve örgü telle çevirme maliyeti ve işçilik ücreti olmak üzere 2600,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Ancak bunun için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiraya verenin malvarlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye edilmiş olması gerekir. Davacı tarafça kiralanan taşınmazın tahliye edilip edilmediği anlaşılamamaktadır. Taraflar arasında görülen ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/785 E-2013/758 K sayılı tahliye davasının reddine karar verildiği görülmektedir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; öncelikle kiralananın tahliyesinin gerçekleşip gerçekleşmediği hususu üzerinde durularak, tahliye gerçekleşmemiş ise davanın reddine karar vermek olmalıdır.

3-) Eğer tahliye gerçekleşmiş ise. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi gereğince istisnalar hariç tüm yapılar yerel idareden alınacak izne uygun tasdikli projesi doğrultusunda inşa edilmek zorunda olup, ruhsatsız ve kaçak yapılar, aynı Yasa'nın 32.maddesi uyarınca yıktırılır. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce resen gözetilir.

İmar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, bu tip yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemez. (HGK.4.4.2001 gün 2001/15-305 E. 2001/336 K.) Davalı tarafından, yapılan binanın ruhsat alınmaksızın inşaa edildiği ileri sürüldüğü halde Mahkemece, bu yönde bir inceleme ve değerlendirme yapılmadığı görülmektedir.

Bu nedenle, Mahkemece, davaya konu yapının ruhsatsız olarak yapılıp yapılmadığı belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

4-)Mahkemece alınan ek bilirkişi raporunda, taşınmaz üzerinde yer alan yapıların harap halde, yine arsa çevresinde bulanan tel çitin de deforme olduğu belirtilmiştir. Yukarıda da açıklandığı üzere kiraya veren, davacı kiracının kiralananda yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarihteki bedelinden faydalandığı ve zenginleştiği oranda sorumludur. Bu nedenle imalatların ek bilirkişi raporunda açıklanan mevcut durumu ile kiraya verenin malvarlığında zenginleşmeye neden olup olmadığının değerlendirilmesi gerektiği gibi Mahkemece, kararın gerekçesinde imalatların yapım yıllarındaki değerlerinin hesap edildiği bilirkişi raporuna itibar edildiği belirtilmiş ancak; dava tarihi itibariyle imalatlarının belirlenen değerine hükmedilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.