Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/329 K.2019/1885

Taraflar arasındaki asıl dava olan alacak davası ile karşı dava olan ecrimisil davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve karşı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında ...

14. Noterliğinin 16/07/2002 tarihli 14255 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, davalının henüz kat irtifakı kurulmamış taşınmaz üzerine yapılan inşatta 4. Kat 7 numaralı bağımsız bölümün tamamını o zamanki bedel ile 19.000.000,00-TL ye satmayı vaadettiğini, sözleşmede verginin düşük matrahlı olması maksadıyla 5.000.000,00 TL olarak satış bedelinin gösterildiğini, sözleşme imzalandıktan sonra taşınmazın zilyetliğinin tarafına devredildiğini ve bağımsız bölüme ilişkin vergileri de ödediğini, satış bedelinin peşin olarak ödendiğini ve davalının alacağı kalmadığını,

aynı koşullarla 5 nolu bağımsız bölümün dava dışı Muhsin' e satıldığını, bu şahsın açtığı tapı iptal ve tescil davasının kabulüne dair mahkeme kararının 14. HD tarafından taşınmaz üzerindeki yapı kaçak olmakla sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından bağımsız bölüm ya da pay tescili gerçekleşemeyeceği ve ancak uğranılan zararın ve taşınmaz rayiç değerinin ödenmesinin istenebileceği gerekçesiyle bozulduğunu bu doğrultuda açılan yeni davanın ön inceleme aşamasında olduğunu, tapu iptal talebiyle açtığı davanın da reddedildiğini,

kaçak durumundaki daireyi satan davalıdan dairenin rayiç değerinin bilirkişi incelemesi yolu ile tespit edilerek şimdilik 66.000,00 tl zararın tazminini talep ve dava etmiştir.

Davalı- karşı davacı, cevap ve karşı dava dilekçelerinde özetle; tapu iptal ve tescil davasının kesinleşmesinin beklenmesi gerektiğini, 16/07/2002 tarihli sözleşmenin yapıldığı tarih üzerinden 10 yıl geçmekle zamanaşımına uğradığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, sözleşmenin 2. sayfasında imar uygulaması yapılıp kat mülkiyetine geçildikten sonra 30 gün içinde ferağ verileceği şartının olduğunu ve imar uygulaması yapılmamakla şartın gerçekleşmediğini, davanın reddi gerektiğini,

taraflar arasındaki önceki ve sonraki satış vaadi sözleşmesinin tapu yolu ile resmi şekilde yapılmadığından ve başından beri ifa imkansızlığı bulunduğundan geçersiz olduğunu, dava dışı...'nün taşınmazın durumunu bilerek kaçak ve ruhsatsız daireyi piyasa değerinin altında bir bedelle 95.000.000 TL'ye 1997 yılında aldığını ve 2002 yılında da davacıya aynı şekilde sattığını, davacının da kendisine müracat ederek aynı şartlarla satış vaadi sözleşmesi yapmalarını istediğini, alım satıma taraf olmamasına rağmen sonradan sözleşme yaptığını, 5.000,00 TL ye sözleşme yapıldığını, sadece 2 kat ruhsat alınabildiğini,

istese de 4 kat ruhsat alamayacağını, baştaki imkansızlık nedeniyle sözleşmenin başından beri geçersiz olduğu ve davacının bu durumu bilerek taşınmazı ucuza satın aldığını, teslim edilen dairede ihtilafsız şekilde oturduğunu, davacının sözleşmenin geçersizliğini ileri sürer ise sonuçlarına tabi olarak noter sözleşmesinde kararlaştırılan 5.000,00 TL nin iade edilmesine hazır olduklarını, sözleşme geçerli sayılırsa fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi uyarınca iade bedelinin belirlenmesini, yapının yaş ve yıpranma payının rayiçten düşülmesini,

dava ile davacının geçersiz sözleşmeye dayanarak taşınmazda bedelsiz oturması nedeniyle bunun karşılığında davalının taşınmazdan müdahalesinin meni ve tahliyesini talep ettiklerini, aksi takdirde davacının taşınmazda bugüne kadar oturduğu 1000 TL ecrimisil bedelinin fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak tahsilini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmede satıma konu malın tapulu taşınmaz mal olduğu, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasının geçerlilik şartı olduğu, kanunun öngördüğü şekil şartlarına uygun olarak yapılmayan satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olacağı, bu durumda geçersiz sözleşmelerde tarafların aldıklarını iade etmesi gerektiği, geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesinin denkleştirici adalet düşüncesine dayandığı, denkleştirici adalet ilkesinin ise;

haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığına aktaran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirme yükümlülüğü altında bulunduğunu ifade ettiği, ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeniyle, belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu,

hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken denkleştirici adalet kuralının gözardı edilmemesi gerektiği belirtilerek inşaat bilirkişisince taşınmazın keşif yolu ile tespit edilen dava tarihindeki 80.000,00 TL değeri iade borcu olarak kabul edilerek, sözleşme geçersiz kabul edildiğinden davacının da taşınmazda haksız olarak oturduğunun kabulü gerekeceğinden taşınmazdan tahliyesi ve zamanaşımı süresince ecrimisil kira bedelinden sorumlu olduğu gerekçesiyle her iki davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

Bir mahkeme kararının gerekçesi, davaya konu maddi olguların mahkemece ne şekilde nitelendirildiğini, kurulan hükmün hangi hukuksal düzenlemelere dayandırıldığını ortaya koyar, kısaca, maddi olgular ile hüküm arasındaki bağlantıyı gösterir.

Tarafların o dava yönünden, hukuk düzenince hangi nedenle haklı veya haksız bulunduklarını anlayıp değerlendirebilmeleri ve Yargıtay'ın hukuka uygunluk denetimini yapabilmesi için, ortada, usulüne uygun şekilde oluşturulmuş hükmün hangi nedenle o içerik ve kapsamda verildiğini ayrıntıları ile ortaya koyan, ifadeleri özenle seçilmiş ve kuşkuya yer vermeyecek bir açıklık taşıyan gerekçe bölümünün bulunması zorunludur.

Bütün mahkemelerin, her türlü kararlarının gerekçeli olarak yazılması gerektiğini öngören Anayasanın 141/3.maddesi ile ona koşut bir düzenleme içeren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 297.maddesi de bu amacı gerçekleştirmeye yöneliktir.

Gerekçe, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılmasını ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri kapsamalıdır.HMK 297. maddesi ile kapsamı belirtilen hükmün açık ve net olması gerekliliğinin yanı sıra gerekçe de anlaşılabilir, yeterli ve denetlenebilir olmalıdır. Gerekçe içerisinde ve gerekçe ile hüküm arasında sonuca etkili uygunsuzluklar bulunmamalıdır.

Somut olayda mahkemece, taşınmazın bilirkişi raporuyla belirlenen rayiç bedeli hükme esas alınmakla birlikte, hükmün gerekçesinde hem "denkleştirici adalet ilkesinden" bahsedilerek sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu kabul edilip tarafların aldıklarını iade etmesi gerektiği ve hukuken geçersiz sözleşmelerin tasfiyesinde denkleştirici adalet kuralının göz ardı edilmemesi gerektiğine dair açıklamalar yapılmış hem bu bağlamda taşınmazın keşif yolu ile belirlenen değerinin iade borcu olarak kabul edildiği belirtilerek hüküm kısmında da taşınmaz bedelinin iadesine karar verilmesi nedeniyle gerekçe içinde çelişki yaratıldığı gibi hüküm ile gerekçe

arasında da çelişki yaratılarak Yargıtay denetimine de elverişli olmayacak şekilde hüküm tesis edilmiştir.Mahkemece; gerekçe ile hükmün birbirine uyumlu olduğu, yeterli, açık, denetlenebilir bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiş, tarafların temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.