Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/3504 K.2019/7056

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından duruşma talepli olarak temyiz edilmiştir. Temyize konu edilen kararda dava değeri, duruşma sınırının altında olduğundan, duruşma isteğinin miktar yönünden reddiyle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, ... Ada ...

Parselde bulunan S5 nolu bölümde tapuya şerhli sözleşme ile kiracı olduğunu, davalının, taşınmazı önceki malik kiraya verenden satın aldığını, sözleşmeye aykırı eylemleri nedeniyle taşınmazın amaca uygun kullanılamadığını, sözleşme ile hak sahibi olmasına rağmen kullanım hakkını 3. kişilere devir ve temlik edemediğini, davalının elektrik ve su kesme, sosyal tesisleri kullanılmaz hale getirme, misafir girişine izin vermeme gibi eylemleri ile sözleşmeyi uygulanamaz hale getirdiğini, maddi ayıp teşkil eden bu eylemler nedeniyle 01/04/2010 tarihinden itibaren kiralananı bizzat kullanamadığı gibi alt kiraya veremediğini,

ayıbı doğuran işlemler 2010 yılında başladığı halde 2012 yılından itibaren tesisin oturulamaz hale getirildiğini belirterek kira bedelinin ayıpla orantılı olarak tenziline ve bedel peşinen ödenmiş olduğundan 01/06/2012 tarihinden 09/04/2015 tarihinde kadar olan süreç için tenziline hükmedilecek meblağa karşılık şimdilik 1.000,00 TL’nin anılan tarihten geçerli olmak üzere avans faizi ile birlikte davalıdan istirdadına,

mecurun belirtilen nedenlerle kiraya verilememesinden dolayı uğranılan maddi zararın tazminine karşılık 01/04/2010 tarihinden fesih tarihi olan 09/04/2015 tarihine kadar olan döneme ilişkin olarak bu kalem talepleri için şimdilik 1.000 TL maddi tazminatın anılan tarihten geçerli olmak üzere avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, kişilik haklarına yapılan mütemadi saldırılar neticesinde oluşan manevi zarara ilişkin olarak 3.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile 5.597 TL kira bedelinin istirdatı, 15.000 TL gelir kaybının tahsilini istemiştir.

Davalı, taşınmazın konut olarak kullanılmasının imar planına aykırı olup sözleşmenin imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle başlangıçtan itibaren imkansız olduğunu, davacıya kira geliri taahhüdünde bulunulmadığını, sözleşmede belirlenen aidat bedelinin tesisin giderlerini karşılamaya yetmediğini beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davacının ihtarnamesine rağmen davalının ayıbı gidermediği, kiracının 01/06/2012 tarihinden 09/04/2015 dava tarihine kadar geçen süre için peşin ödediği kira bedelinden ayıp oranında indirim talebinin haklı olduğu, manevi tazminat yönünden ise kişilik haklarının ihlalinin oluşmadığı gerekçesiyle davanın maddi tazminat yönünden kabulüne, 5.597,00 TL kira bedelinin 01/06/2012'den itibaren işletilecek avans faiz ile birlikte tahsiline, 15.000,00 TL mahrum kalınan karın 01/06/2010 tarihinden itibaren işletilecek avans faiz ile birlikte tahsiline, manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiş,

hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Davada dayanılan ve hükme esas alınan 22/02/1999 tarihli, 99 yıl süreli sözleşme konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. 6098 sayılı TBK'nun 301. maddesine göre “....kiralananı kullanmaya uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmak ile mükelleftir...”. Taşınmazın kiralandıktan sonra ayıplı hale gelmesi hali, TBK'nun 305. ve 306. maddelerinde düzenlenmiştir.

TBK'nun 305/1 maddesinde "Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir." hükmünü getirmiştir.

Bu maddeye göre kiralanan sonradan ayıplı hale gelmiş ise kiracının ayıbı kiraya veren hesabına gidertebileceği ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebileceği madde 307. ise kiracının kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebileceği düzenlenmiştir. Kiracının kira bedelinden indirim isteyebilmesi için önceden kiraya verene ihbarda bulunması gerekir.

Somut olayda; davacı tarafından davalıya gönderilen 03/12/2014 keşide, 05/12/2014 tebliğ tarihli ihtarname ile, kiralanandaki ayıpların giderilmesi için davalıya bir 90 günlük süre verildiği anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan kanun maddeleri gereğince kira bedelinde yapılacak indirim ve tazminatın ihtar esas alınarak belirlenmesi gerekir.

Bu durumda, davacı tarafından 03/12/2014 tarihli ihtarname ile ayıpların giderilmesi için 90 gün süre verildiği dikkate alınarak bu sürenin bitiminden sonrası için tazminat ve kira bedeli indirimi hesabı yapılması gerekir.

Ayrıca hükme esas alınan bilirkişi raporunda denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak alacağa hükmedilmiş ise de, taraflar arasında davaya konu dönem için kira ilişkinin yürürlükte olduğu, kira bedellerinin döviz olarak belirlendiği ve bu para birimlerinin ortalama olarak enflasyon oranında arttığı gözardı edilerek denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesap edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.