Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/4088 K.2019/6727

Taraflar arasında görülen tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; dava konusu taşınmazın 04/12/2014 tarihinde davacı şirket tarafından satın alındığını, bahse konu tarihte taşınmazın davalı tarafından kiracı sıfatıyla kullanıldığını, taşınmaz mülkiyetinin 04/12/2014 tarihli satış yolu ile el değiştirerek davacı şirkete geçmiş olduğunun davalıya bildirildiğini, davalı tarafından ihtara cevaben, taşınmazın 30/01/2015 tarihinde tahliye edileceğinin belirtildiğini, taşınmaza toplam 126.832,47 TL masraf yaptıklarından bahisle bu bedelin iadesinin talep edildiğini;

kira sözleşmesiyle kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve lüks masrafların bedelinin kiraya verenden istenemeyeceğinin kararlaştırıldığını; davalının mecuru hor kullandığını, taşınmazın tüm kapılarının, kapı kasalarının, oda parkelerinin, elektrik prizlerinin, aydınlatmaların, yer seramiklerinin, banyolarda bulunan armatür, lavabo ve tuvaletlerin, binanın tüm elektrik tesisatının, kalorifer peteklerinin söküldüğünü, duvarların kırıldığını, savcılığa bu hususta suç duyurusunda bulunulduğunu,

taşınmazın 06/02/2015 tarihinde teslim alınmasıyla birlikte kiralanandaki eksiklik ve hasarların Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2015/18 D.İş. Sayılı dosyası ile tespit edildiğini ve hasar bedelinin 133.174,09 TL olarak hesaplandığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000,00 TL hasar bedelinin davalıdan avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş.

26/04/2016 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini artırarak 93.633,00 TL ye yükseltmiştir.

Davalı; taşınmazı en az 5 yıl süreyle kullanacağına güvenerek kiraladığını ve içerisine 126.832,47 TL tutarında masraf yaptığını, bahse konu bedelin davalı şirket hesabına yatırılması halinde, taşınmazın 30/01/2015 tarihinde tahliye edileceğinin davacı yeni malike bildirildiğini, ihtarname ile bildirilen masraf bedelinin davacı tarafından karşılanmadığını, bunun üzerine taşınmaz tahliye edilirken bir takım sökülebilir malzemelerin alındığını, taşınmazın hor kullanıldığına yönelik davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; yargılama sırasında alınan 08/12/2015 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda, taşınmazın boş ve kullanıma hazır halde davalı kiracıya teslim edildiği, taşınmazın aynı haliyle davacı kiraya verene teslim edilmesinin davalının yükümlülüğünde olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne, 93.633,00 TL zarar bedelinden 10.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren, ıslah edilen 83.633,00 TL nin ise ıslah tarihi olan 26/04/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; kiralananın hor kullanılması nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) 6098 sayılı TBK.'nın 316/1. maddesi (BK.'nın 256.maddesi) hükmü uyarınca, kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (BK.'nın 266.maddesi) gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğünün ihlali halinde kiraya veren, bu yüzden uğradığı zarar için giderim isteminde bulunabilir. Ancak, kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanım dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumludur.

TBK'nın 310. maddesinde ise; "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Somut olayda; dava dışı eski malik ile davalı kiracı arasında düzenlenen 01/10/2013 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin " genel koşullar " başlığı altında düzenlenen 11. maddesine göre; kiracının , kira sözleşmesinin sonunda, kiralananı aldığı şekilde kiraya verene teslim etmek zorunda olduğu, keza kiralanan ile birlikte teslim edilen demirbaşların da alındığı şekilde teslim edilmesi gerektiği, aksi taktirde oluşan hasar bedelinin kiraya verene ödenmesi ve eski hale getirilmesinin zorunlu olduğu.

12. maddesinde , kiralananın iyi ve kullanıma hazır halde teslim edildiği, kiracının normal kullanımdan kaynaklı oluşacak yıpranma ve eskimelerden sorumlu olmayacağı. 16. maddesinde ise , kiracının, kiralanana yapacağı faydalı ve lüks şeylerin bedelini kiraya verenden isteyemeyeceği, sözleşme bitiminde bunları kiraya verene teslim etmek zorunda olduğu kararlaştırılmıştır.

Bu bağlamda; davacı tarafından 06/02/2015 tarihinde mecurda, Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2015/18 D.İş.

Sayılı dosyası ile bilirkişi marifetiyle tespit yaptırılmış, tespit raporunda hasar kalemleri tek tek açıklanmış ancak, her bir hasar kalemi yönünden hor kullanım ve olağan kullanım ayrımı yapılmaksızın ve kiracının kiralananı kullanma süresiyle orantılı olacak şekilde yıpranma payı da düşülmeksizin, hasar bedelinin 06/02/2015 tespit tarihi itibariyle 52.316,00 TL olduğu belirtilmiştir.

Mahkemece, hükme esas alınan 08/12/2015 tarihli bilirkişi raporunda ise; yine olağan kullanım, hor kullanım nedeniyle oluşan hasar ve zarar ayrımı yapılmadığı gibi kiracının kullanım süresiyle orantılı yıpranma payı da düşülmeksizin, hasar bedelinin keşif tarihi olan 26/11/2015 tarihi itibariyle 90.663,00 TL olduğu belirtilmiştir. Rapor , bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davacı kiraya verenin, davalı kiracıdan kiralananın hor kullanılması nedeniyle tazminat isteminde bulunabileceği nazara alınarak, taşınmazda meydana geldiği ileri sürülen hasarların tespiti noktasında, sözleşme hükümleri de göz önünde bulundurularak, dosyaya sunulan bilgi ve belgeler de dikkate alınarak,

olağan kullanım ve hor kullanım nedeniyle oluşan hasar ve zarar ayrımı yapıldıktan sonra , hor kullanıma konu zarar ve hasarların anahtar teslim tarihi olarak kabul edilen 06/02/2015 tarihi itibariyle değerleri tek tek tespit edilip, hor kullanma ve eski hale getirme bedelinden, davalının kiralananı kullanma süresiyle orantılı olacak şekilde yıpranma payının da hesap edilip düşülmesi suretiyle, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak, hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.