Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/4864 K.2019/9109

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmiştir. Davanın niteliği gereği duruşma isteğinin reddiyle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; dava konusu taşınmazın kendisine miras yoluyla intikal ettiğini, davalı şirket ile aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini ve mevcut binanın inşa edildiğini, 1.,2. ve 5. katlardaki dairelerin arsa sahibi olarak kendisine verildiğini, kalan dairelerin ise davalı tarafından otele dönüştürüldüğünü, neticede binanın bir kısmının mesken bir kısmının otel olarak kullanılmaya başlandığını, 1. kattaki meskeni otel eklentisi olarak kullanılmak üzere davalı şirkete 17.10.2007 tarihli kira sözleşmesi ile 6 yıllığına kiraladığını ve davalı şirketçe taşınmaza tadilat yaptırıldığını,

kira sözleşmesinin 19.10.2013 tarihinde sona erdiğini, taşınmazın tahliye edilmesi gerektiğinin kiracıya bildirilmesine rağmen tahliye edilmediğini, eşinin emekli olması, tek kızının eşinden ayrılması ve küçük bebeğinin olması nedeniyle özellikle kızına ve torununa destek olmak üzere ... 'e dönmeye karar verdiğini, davalı şirketin de kira süresi sonunda taşınmazı kontrata uygun teslim edeceğini düşündüğünden, Ekim ayında dairesini teslim almak için ...'e geldiğini ancak davalının taşınmazı teslim etmediğini,

davalı şirketin taşınmazı tahliye etmemesi sebebiyle mülkiyeti kendisine ait olan taşınmazına yerleşemediğini ve başka bir ev kiralamak zorunda kaldığını, bu nedenle zorunlu ve devamlı konut ihtiyacı sebebiyle, kiralananın eski hali ile iade edilmek suretiyle tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiğini, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyacın da tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceğini, davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığının yeterli olmadığını, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece davanın reddine dair verilen hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiş ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 13.04.2015 gün ve 2015/2769 E. 2015/3633 K. sayılı ilamı ile; kiralananın iade borcu doğmadan eski hale getirme istenemeyeceğinden, davacının eski hale getirme istemine ilişkin temyiz itirazları reddedilerek, tahliyeye ilişkin taşınmazın esaslı tadilat yapılmaksızın konut olarak kullanılıp kullanılamayacağı konusunda denetime elverişli rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; bilirkişi raporu doğrultusunda taşınmazın esaslı tadilat yapılmadan konut olarak kullanımının mümkün olmadığı belirtilerek davanın reddine dair verilen hüküm davacı tarafından temyiz edilmiş ve Dairemizin 20/09/2017 tarih ve 2017/4333 E. 2017/12368 K. Sayılı ilamı ile " Taraflar arasında akdedilen 20.10.2007 başlangıç tarihli ve altı yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu dairenin otel binasına eklenti yapılarak kullanılmak üzere kiralanmış olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmenin ‘’Hususi Şartlar ‘’ başlıklı 4. maddesinde; ‘’Kiralanan mecur kira sözleşmesi bitiminde duvarlar kiralandığı zamanki haliyle, yerler laminat parke, oda kapıları Amerikan Kapı, banyo ve küçük wc kalebodur, mutfak hazır mutfak olarak değiştirilecek ayrıca yatak odasında bulunan gardrop yenilenerek yer sahibine teslim edilecektir.’’ hükmüne yer verilmiştir.

Her ne kadar bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonrası alınan bilirkişi raporunda kiralananın esaslı tadilat yapılmaksızın kullanımının mümkün olmayacağı belirtilmiş ise de; sözleşme ile tahliye sırasında kiralananın eski hale getirilip teslim edileceği kararlaştırılmış olduğundan Mahkemece; sözleşmenin ‘’Hususi Şartlar ‘’ başlıklı 4. maddesi değerlendirilmek suretiyle, tahliye anında taşınmazın eski hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı konusunda bilirkişiden Yargıtay'ın denetimine elverişli ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; kiralananın tahliye anında esaslı tadilat yapılarak tahliye edilmesi gerektiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyengeçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Somut olayda. Davacı ile davalı arasında 20/10/2007 başlangıç tarihli ve altı yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi isteminde bulunmuştur. Toplanan delillerden, dinlenen tanık beyanlarından ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu anlaşılmaktadır.

Sözleşmenin hususi şartlar 4. maddesinde; " Kiralanan mecur kira sözleşmesi bitiminde duvarlar kiralandığı zamanki haliyle, yerler laminat parke, oda kapıları Amerikan Kapı, banyo ve küçük wc kalebodur, mutfak hazır mutfak olarak değiştirilecek ayrıca yatak odasında bulunan gardrop yenilenerek yer sahibine teslim edilecektir." hususu kararlaştırılmıştır. Buna göre, davalıya tahliye halinde kiralananın eski hale getirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir.

Bozma ilamına uyularak alınan ek raporda " ... dava konusu taşınmazın tahliye anında projeye uygun olarak 3+1 bağımsız bölüm daire vasfına dönüştürülmesinin esaslı tadilat yapılmak suretiyle mümkün olabileceği belirlenmiş " olup, bu itibarla sözleşmedeki kararlaştırma gözetilmek suretiyle tahliye halinde kiralanandaki değişiklikler açısından esaslı tadilat gerekip gerekmeyeceğine bakılmaksızın mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, bozma gereği yerine getirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.