Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/5207 K.2020/706

Davacı ... ile davalı ... aralarındaki alacak davasına dair Bursa 2.Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 29/12/2015 tarihli ve 2015/913 E.-2015/2831 K. sayılı hükmün bozulması hakkında dairece verilen 08/05/2019 tarihli ve 2017/6115 E.-2019/4309 K. sayılı ilama karşı davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir. Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava konusu taşınmazın ilk olarak 22/08/2002 tarihli encümen kararı ile park yapmak ve çiçek serası olarak işletilmek üzere dava dışı kişilere kiralandığını, taşınmazı önceki kiracısından devraldığını, devir işleminin 11/10/2006 tarihli encümen kararı ile onaylandığını, kiralananın müvekkiline boş olarak teslim edildiğini, belediye tarafından onaylanan vaziyet planına göre peyzaj ve inşaat yapımını tamamlayarak faaliyetine başladığını, daha sonra Belediyeye büfe-kafe olarak faaliyette bulunmak için başvuruda bulunduğunu, 28/03/2008 tarihinde ruhsat verildiğini, daha sonra restaruant olarak işletmek istediğini,

sözlü olarak isteğinin kabul edildiğini, restaurant işi için de uygun çevre düzenlemeleri yaptığını ve 26/04/2011 tarihinde ruhsat için başvurduğunu ancak ruhsat talebinin reddedildiğini ve Belediye tarafından kiralananın sözleşmeye aykırı olarak kullanıldığından bahisle ihtarname gönderildiğini ve mahkeme kararı ile kiralanandan tahliye edildiğini, belediye tarafından belirlenmiş vaziyet planına göre peyzaj, çevre düzenlemesi ve kiralanana yapmış olduğu yapıların taşınmazda kaldığını, yapılan işlerin faydalı ve zorunlu imalatlar olduğunu,

davalının müvekkili tarafından yapılan işlerin bedelini ödemeyerek sebepsiz zenginleştiğini belirterek kiralananda meydana gelen değer artışının karşılığı olarak 5.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsilini talep etmiştir.

Davalı, kiralananın çiçek serası olarak davalıya devrolunduğunu ve kiralananın asıl kullanım amacının çiçek serası olduğunu, daha sonra davalının başvurusu üzerine kafeterya ruhsatı verildiğini ancak davacının ruhsatı geniş yorumlayarak söz konusu yeri restorana çevirdiğini, kira sözleşmesine aykırı davrandığını, imalatları sözleşmeye aykırı oarak belediyenin bilgi ve rızası olmaksızın yaptığını, bedeli talep edilen imalatların zorunlu ve faydalı imalatlar olmayıp sözleşmeye aykırı olarak sürdürdüğü faaliyetinin idamesi için kendi insiyatifi ile yapmış olduğu imalatlar olduğunu, davacının sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye edildiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, davacının temyizi üzerine Dairemizin 08/05/2019 günlü ve 2017/6115 Esas - 2019/4309 Karar sayılı ilamı ile " Somut olayda, kiralanan, sözleşmeye aykırı kullanım olduğu gerekçesiyle Mahkeme kararı neticesinde tahliye edilmiştir. Mahkemece, mahallinde keşif yapılmış ise de sunulan bilirkişi raporu eksik inceleme sonucu hazırlanmış olup hükme esas almaya elverişli değildir.

Mahkemece, mümkün ise yerinde yeniden keşif yapılıp, mümkün olmazsa dosya üzerinden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi heyetinden rapor alınarak davacı kiracı tarafından yaptırıldığı ileri sürülen imalat ve tesislerin ayrıntılı olarak tespit edilmesi,

sabit mi yoksa sökülüp götürülebilir olup olmadıkları, sabit tesislerin ve imalatların imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme neticesinde davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. "gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

İlama karşı davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi talep edilmiş olmakla yeniden yapılan incelemede;

Dava konusu taşınmazın 22/08/2002 tarihinde çiçek serası yapılarak işletilmesi amacıyla kiraya verildiği, 11/10/2006 tarihli encümen kararı ile kiralananın davacıya devredildiği uyuşmazlık konusu değildir. Davacıya 28/03/2008 tarihli büfe ruhsatı verildiği görülmüştür. Davacının 26/04/2011 tarihinde, işletttiği büfeyi restoran olarak kullanmak için gerekli iznin verilmesini talep ettiği, davalının talebi uygun görmediğini davacıya bildirdiği, davalı kiraya veren tarafından, davacının kiralananı restoran olarak kullanması nedeniyle hakkında akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açıldığı, Bursa 2.SHM 2013/875 Esas, 2014/142 Karar sayılı ilamı ile akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verildiği anlaşılmaktadır.

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.

(TBK'un 530, BK.nun 414.md.) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı, kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Mahkemece, yapılan masrafların kiracının kendi kullamına yönelik olduğu ve masrafların istenebileceğine ilişkin yazılı sözleşme olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiraya verenden benimsenmesi durumunda talep edebilir.

Kiralananda bulunan yapıların kiraya veren tarafından kaldırılması istenmediğine göre bu imalatların kiraya veren tarafından beninsenip benimsenmediğinin öncelikle değerlendirilmesi gerekmektedir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, yapıların metruk durumda, mevcut hali ile kullanılmadığı, tamir edilerek de kullanılmasının mümkün olmadığı, taşınmazda bulunun ağaçların da bakımsız olduğu, davacının yaptığı toprak dolgunun kiralanan değeri arttırdığı, kullanım işlevselliği bakımından nitelikli hale getirdiği belirtilmiş olup bilirkişi raporu bu haliyle hüküm vermeye elverişli değildir.

Dava konusu edilen, faydalı ve zorunlu masraf kalemleri arasında yemek salonu, mutfak gibi yapıların inşa maliyetleri de bulunmaktadır. Söz konusu dava konusu edilen yapıların ruhsata tabi olup olmadığı, ruhsatının bulunup bulunmadığı belirlenerek ruhsatsız ve kaçak yapıların ekonomik değerlerin korunmasından söz edilemeyeceği gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

İmara uygun olarak inşa edilen veya ruhsata tabi olmayan yapılar ile bu kapsamda bulunmayan diğer dava konusu edilen imalatlar yönünden, davalı tarafından benimsenmeyen, davalının sebepsiz zenginleşmesine yol açmayan imalatlardan yönünden davacının talebinin reddi gerekir. Ancak davacı tarafından yapılan ve davalının benimsediği sonucuna varılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları bedeline hükmedilmesi gerekmektedir.

Bu durumda Mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda, ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan Yargıtay ve taraf denetimine elverişli rapor alınarak, dava konusu edilen imalatlardan her bir kalem için ayrı ayrı değerlendirme yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu gerekçe ile bozulmasına gerektiği bu defaki incelemeden anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulü ile 08/05/2019 günlü ve 2017/6115 Esas ve 2019/4309 Karar sayılı ilamın kaldırılmasına ve belirtilen gerekçeyle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.