Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/5312 K.2019/10232

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 01/09/2011 başlangıç tarihli 15 yıl süreli altı daire ve bir iş yerinden oluşan "apart ve kafeterya" nitelikli taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kira bedeli aylık 2.500TL olarak kararlaştırılmış olup iki yıllık kira bedeli olan 60.000TL nin sözleşmenin tanzimi tarihinde peşin olarak davalıya ödendiği halde davalının sözleşme gereği kiralanana ait iskan ruhsatını alma yükümlülüğünü gönderilen ihtarnameye rağmen yerine getirmediğini,

peşin ödenen iki yıllık kira bedeli 60.000TL sözleşmede kararlaştırılan cezai şart bedeli 100.000 TL ve taşınmaza yapılan faydalı masrafı bedeli 135.000 TL toplamı olan 295.000 TL 'nin davalıdan tahsiline yönelik başlatılan takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini bildirerek itirazın iptali ile takibin devamını ve %40 oranında kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

Davalı, cevap dilekçesi sunmamıştır. Mahkemece davanın reddine dair verilen hükmün davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 25/04/2017 tarih ve 2017/1924 Esas- 2017/5999 Karar sayılı ilamı ile " kararın gerekçesi ile hüküm kısmının çelişkili olduğu.." gerekçesiyle bozulmuştur. Bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Davacının, kira alacağı istemine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Kiracının, kira bedelini ödeme yükümlülüğü kiralananın, kiraya verene usulüne uygun teslimine kadar devam eder. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda kiracının mahkemeye müracaatla tevdi mahalli tayini, icra dosyasına ya da notere anahtarın teslimi suretiyle anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir.

Somut olayda. Davaya dayanak 01/09/2011 başlangıç tarihli 15 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığına ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira bedeli aylık 2.500TL, yıllık 30.000TL olarak kararlaştırılmış olup, hususi şartlar (1). maddede " Yıllık kira bedeli olan 30.000TL'den iki yıllık olarak 60.000TL peşinen kira kontratının imzası ile elden ödenmiştir. " hususu belirtilmiştir.

Davalı kiraya veren tarafından takibe itiraz dilekçesinde; borca, faize ve tüm ferilerine itiraz ettiği bildirilmiş, yargılama sırasında ise davaya karşı cevap dilekçesi sunulmamıştır.

Mahkemece ibraz edilen kira sözleşmesi üzerinde durularak, bu sözleşmeye karşı davalının beyanı alınmalı, davalının sözleşmedeki imzasını inkar etmesi halinde gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılmalı, bundan sonra, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerinin anahtar teslimine kadar devam ettiği ilkesi gereğince.

Mahkemece tahliye tarihi ve anahtar teslimi üzerinde durularak, tahliye tarihine göre davalı kiraya verenin iade yükümlüğünün bulunup bulunmadığı yönünden değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

3-Davacının faydalı masraf alacağına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK'un 530, BK.nun 414.md.) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Dava konusu taşınmazın alt katının dükkan, üstü iki katlı betonarme bina olduğu, binada altı adet 2+1 dairenin bulunduğu, dairelerin apart şeklinde düzenlendiği, dosya arasında bulunan 31/10/2014 tarihli keşif zaptından anlaşılmakta olup davacı işin niteliğine uygun olarak 135.000TL tadilat masrafı yaptığını bildirmiştir. Kira sözleşmesi (2). maddede " Kiracı tarafından gayrimenkulde tadilat yapılarak masrafları kiracı tarafından karşılanacak ve faturalandırılacaktır.

Kiracı tadilat için yaptığı masrafları 3. maddede yazılı koşullarda kiraya verenden isteyemeyecektir. (3). maddede, Kiracı tadilat masraflarının karşılığında gayrimenkulü 15 yıl süre ile yıllık 30.000 TL, aylık sabit kira ile kiracı olarak kullanacaktır." hususları kararlaştırılmış ise de bu hükmün (2. madde) kiracının, kira süresi bitiminde tahliye etmesi halinde uygulama alanı bulacağı açıktır.

Yukarıdaki açıklamalar ışığında; davacı kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini yıpranma payı da düşülerek talep edebilir.

Dosya arasında bulunan bilirkişi raporunda, davacı kiracının kiralananda yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların dava tarihindeki bedelinin hesaplandığı, yıpranma payının düşülmediği, öte yandan tadilatların ise taraf ve Yargıtay denetimine uygun olarak net olarak tespit edilmediği anlaşılmaktadır.

O halde Mahkemece yapılacak iş; dosya arasında bulunan faturalara ilişkin söz konusu harcamaların mevcudiyeti gerekirse mahallinde keşif yapılmak suretiyle ibraz edilen faturalar ile karşılaştırılarak tespit edilmeli, kiracı tarafından yapıldığı iddia edilen imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip belirlenmesi,

belirlenen zorunlu, faydalı ve sökülüp götürülemeyecek imalatların yapım tarihi itibariyle rayiç bedelleri tespit edilip, kiracının kiralananı kullandığı süreyle orantılı olacak şekilde yıpranma payları da düşülmek suretiyle, Yargıtay, mahkeme ve taraf denetimine elverişli rapor alınması suretiyle bedel belirlenmeli ve belirlenen bu bedel üzerinden sözleşmenin hususi şartlardaki yapılan faydalı masrafların istenemeyeceğine ilişkin hükme göre; davacı kiracı tarafından faydalı masraf bedeline tahliye tarihinden kalan kira süresi ile orantılı olarak hükmedilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.