Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/5339 K.2019/8462

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, davalı ile aralarında, davaya konu ... ili ... mahallesi 591 ada 407 parselde kayıtlı ve toplam 1473 m2 büyüklüğündeki ve birden çok bağımsız bölümden oluşan dükkanların kiralanmasına ilişkin 28/10/2004 tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kira bedellerinin mağazanın işletmeye açıldıktan sonra işlemeye başlayacağı, sözleşmenin süresinin on yıl olduğu,

mağaza açılıncaya kadar geçecek sürenin bu süreye ilave edileceği hususlarının kararlaştırıldığını, mağazanın 13/01/2005 tarihinde işletmeye açıldığını, bu durumda taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bitim tarihinin 13/01/2015 tarihi olduğunu, sözleşmeye göre aylık kira bedelinin mağazanın bir takvim ayına ait satışının %2'si olarak kararlaştırıldığını, bu şekilde ödenen kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını belirterek kiralananın 13/01/2015 tarihinden sonraki kira yılı için geçerli olacak kira bedelinin ciro değil,

aylık net 30.000TL kira parası olarak belirlenmesini ve bundan sonra belirlenecek kira parasına ÜFE artış oranı yansıtılmak suretiyle tespitine karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı, talebin fahiş olduğunu bildirerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, kira sözleşmesi ile aylık kira bedelinin, kiracının kiralananda faaliyet gösterecek satış mağazasının bir takvim ayına ait net satışının %2'si olarak kararlaştırıldığı, hukukumuzda sözleşme serbestliği yanında sözleşmeye bağlılık ilkesinin de geçerli olduğu, bu ilkelerin taraflara sözleşmenin yapıldığı andaki gibi aynen uygulanma külfetini yüklediği, bunun istisnasının karşılıklı edimler arasındaki dengenin sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulması olduğu,

bu olağanüstü hallere savaş, ağır ekonomik krizler, enflasyon, şok devalüasyon vb. durumların örnek olarak gösterilebileceği, somut olayda yapılan keşif ve sonrasında düzenlenen bilirkişi raporlarının incelenmesinde sözleşmenin imzalandığı tarih ile dava tarihi arasındaki dönemde bahsedilen olağanüstü değişimlerden hiçbirinin yaşanmadığı, tarafların her zaman yeni bir sözleşme yapabilme iradesine sahip olduğu, tüm bu nedenlerle

sözleşmenin uyarlanması şartları oluşmadığı kanaatiyle açılan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Davacılar ...'ın 15/02/2017 tarihli dilekçe ile; ... ile ...'ın ise 26/09/2019 tarihli dilekçe ile temyiz isteminden vazgeçtiklerini açıkça ve koşulsuz olarak bildirmiş olmaları nedeniyle, adı geçenler yönünden temyiz dilekçesinin REDDİNE,

2-) Diğer bir kısım davacıların temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini yapan taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir.

Taraflar arasında 01/10/2004 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin kira süresi başlıklı 8. maddesinde " 10 (On) yıldır. Mağaza açılıncaya kadar geçecek olan süre bu süreye ilave edilir. ", kira bedeli başlıklı 4. maddesinde " Aylık brüt kira bedeli, kiracının kiralananda faaliyet gösterecek satış mağazasının bir takvim ayına ait net satışının %2'sidir.

Net satış, satışlardan elde edilen meblağdan katma değer vergisi çıktıktan, satış iadeleri ve satış indirimleri düşüldükten sonra kalan meblağı ifade eder. " düzenlemeleri mevcuttur.

Davacı dava dilekçesinde, mağaza açılış tarihine kadar geçecek sürenin ilavesi ile kira sözleşmesinin 13/01/2015 tarihinden itibaren yenilendiğini bildirdiğine göre, sözleşmenin 13/01/2015 tarihinden itibaren birer yıllık sürelerle yenilenerek devam ettiğinin ve bu çerçevede de sözleşme süresi bittikten sonra yenilenen dönemde kiraya verenin kira bedelinin tespitini isteme hakkının olduğunun kabulü gerekir.

Davacılar, kira bedelinin tespitini talep ettiklerine göre kira bedelinin tespiti yöntemini belirleyen 18/11/1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince değerlendirme yapılarak, davacıların tapudaki maliklik durumları da gözetilmek suretiyle değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.