Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/646 K.2019/3398

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda; davanın alacak yönünden kabulüne yönelik olarak verilen hüküm, dahili davalılardan Adile ve diğerleri vekili tarafından duruşmalı, davalı ... ve dahili davalı ... vekili tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 16/04/2019 tarihinde davacı vekili Av. ... ile ile dahili davalılardan .... ve diğerleri vekili Av. ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; yap-sat tabir edilen inşaat işleri yapan ve uzaktan akrabası olan davalı ...'e 1997 yılında 1.000 DM borç verdiğini, davalının borcuna karşılık kendisine daire vermeyi teklif ettiğini, dairenin satışı hususunda anlaşmaları üzerine ayrıca 3.035 DM ile 1.000 USD'yi nakit olarak davalıya ödediğini, bakiye kalan satış bedeli içinde 30 adet 30.000.000 TL(yeni 30 TL)'lik bono düzenleyerek davalıya teslim ettiğini, 16 adet bonoyu bazen elden bazen de davalının gösterdiği banka hesabına ödediğini, bu aşamada davalının geriye kalan tutarı biriktirerek toplu olarak ödemesini teklif ettiğini,

bu nedenle 14 adet bono bedelini hesabında biriktirdiğini ve 1999 yılının ilk aylarında davalıya ödemek istediğini, ancak davalının bonoların süresinde ödenmediğini bildirerek her bir bono için ayrıca 50.000.000 TL (yeni 50 TL) ödenmesini istediğini, dairenin tapusunu alabilmek için bu durumu kabul etmesine rağmen davalının tapuyu vermeyeceğini söylediğini, bunun üzerine hakkında savcılığa suç duyurusunda bulunduğunu, ancak davalının taşınmazdaki payının bir bölümünü anne bir kardeşi olan diğer davalı ...'e muvazaalı olarak devrettiğini ileri sürerek;

muvazaalı işleme dayanan yolsuz tescilin iptalini, bu talebinin kabul edilmemesi halinde ise; fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere, dairenin bedeli olan 1.000.000.000 TL (yeni 1.000 TL)'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalı ...'den tahsilini talep etmiştir.

Davalı ....; 01/06/1997 tarihinde şifahi olarak yapılan kira sözleşmesi uyarınca davacının dava konusu dairede kiracı olarak oturduğunu, paraya ihtiyacı olması nedeniyle daireyi davacıya satmayı teklif ettiğini, davacının bu teklifi kabul etmesine rağmen kararlaştırılan satış bedelini ödemediğini, davacının sadece kira bedellerini ödediğini, dava konusu daireyi 14/09/2009 tarihinde tapuda gerçekleştirilen satış sözleşmesi ile diğer davalıya sattığını savunarak; davanın reddini istemiş, yargılama sırasında ölümü üzerine davaya dahil edilen eşi Necla Korkmaz; sözleşmenin şifahi olarak yapılmış olması nedeniyle geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ..., davanın reddini istemiştir.

Davanın açıldığı.... Asliye Hukuk Mahkemesince, uyuşmazlığın tüketici işleminden kaynaklandığı gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiş; görevsizlik kararının temyiz edilmeksizin kesinleşmesi üzerine dava dosyasının tevzi edildiği .... Tüketici Mahkemesince karşı görevsizlik kararı verilmiş; davacı tarafın temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 31/05/2012 tarihli ve 2012/6697 Esas 2012/7742 Karar sayılı ilamıyla, davaya bakma görevinin tüketici mahkemesine ait olduğu gerekçesiyle verilen ikinci görevsizlik kararı bozulmuştur.

Bozma ilamı üzerine yargılamaya devam eden mahkemece; davacı ile davalılardan .... arasında haricen düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesinin bulunduğu, anılan sözleşme ile satışı vaat edilen dairenin teslim tarihinin kararlaştırıldığı,

1987/2 Esas ve 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca tescil davasının kabul edilebileceği, bu nedenle davalının sözleşmenin usulüne uygun olmadığı yönündeki geçersizlik iddiasının dinlenemeyeceği, davalı ...'in haricen dava konusu bağımsız bölümü davacıya satmış olduğu ve bedelini almış olduğunun kabulü gerektiği, ancak alınan bilirkişi raporu, yerinde yapılan keşif ve incelemeye göre gerek harici satış yapılmış olması ve gerekse dava tarihindeki arsa ve miras payı dikkate alındığında tescilin mümkün olmadığı, buna göre davacının dava konusu dairenin satış bedelini isteme hakkı olduğu gerekçesiyle;

dava konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeri olan 100.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı ve dahili davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalı ...'in ve dahili davalıların sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davalı ...'in diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davada; davaya konu dairenin bulunduğu taşınmazda davalı ... adına muvazaalı işlem nedeniyle oluşan tapu kaydının iptali, olmadığı takdirde dairenin rayiç değerinin davalı ....'den tahsili talep edilmiştir.

Buna göre mahkemece; tescilin mümkün olmaması nedeniyle davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, HMK'nın 26 ncı maddesinde düzenlenen taleple bağlılık ilkesine aykırı olarak, davaya konu dairenin rayiç değerinin, davalı .... mirasçıları ile birlikte davalı ...'den de tahsiline karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.

3- Dahili davalıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde;

TKM'nın 634 (TMK'nın 706), BK'nın 213 (TBK'nın 237), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddelerine göre, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, açıklanan yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay tarafından doğrudan göz önünde tutulur.

Somut olayda; davaya konu dairenin bulunduğu taşınmazda davalı ...'in paydaş olduğu, davalı ...'in payının bir bölümünü davalı ...'e satış suretiyle devrettiği, söz konusu taşınmazın arsa vasfında olduğu, eş söyleyişle taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış olması nedeniyle dava konusu dairenin müstakil bir tapusu bulunmadığı sabittir.

Buna göre, hükme dayanak yapılan 30/09/1988 tarihli ve 1987/2 Esas / 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının olayda uygulama yerinin bulunmadığı açıktır.

Bundan ayrı, davaya konu daire satış sözleşmesinin şifahen yapıldığı hususunda davacı ile davalı ... arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, şifahen kararlaştırılan satış bedelinin davacı tarafından davalı ...'e ödenip ödenmediği noktasında toplanmaktadır. Ne var ki mahkemece, bu yönde bir araştırma ve değerlendirme yapılmamıştır.

Buna göre mahkemece; davacı ile davalı ... arasında şifahen düzenlenen daire satış sözleşmesinin, yukarıda açıklanan kanun maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olduğu gözetilerek, öncelikle ispat yükü üzerinde olan davacı tarafça bildirilen delillerin usulünce toplanması, bu bağlamda dava dilekçesinde bahsedilen suç duyurusu hakkında davacı taraftan bilgi istenmesi, sonrasında toplanan delillerin birlikte değerlendirilmesi,

hukuken geçersiz sözleşme nedeniyle ödeme yapıldığının tespit edilmesi halinde, işbu ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ifanın imkansız hale geldiği dava tarihinde tarihinde ulaşacağı alım gücünün, çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs.) ortalamaları alınmak suretiyle belirlenerek hüküm altına alınması gerekirken, davanın hukuki nitelendirmesinde yanılgıya düşülerek dairenin rayiç değerinin tahsiline hükmedilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Kabule göre de; davanın açıldığı tarinteki duruma göre karara bağlanması, dolayısıyla davanın açıldığı 15/10/1999 tarihi itibariyle var olan davacı alacağının hüküm altına alınması ile yetinilmesi gerekirken, davaya konu dairenin (verilen görevsizlik kararı üzerine tüketici mahkemesine tevzi edildiği) 10/01/2011 tarihindeki rayiç değerini belirleyen bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.