Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/911 K.2019/1978

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil ile alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili, davalı ... ve katılma yolu ile dahili davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, davalılardan ...'ın davaya konu taşınmazın(arsa) sahibi olduğunu, ... ile dava dışı müteahhit ... arasında 25/07/2001 tarihinde noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmede müteahhide bırakılacağı kararlaştırılan dairelerin noterde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile kendilerine satıldığını, dava dışı müteahhit ...'in inşaatı yapmaya devam ederken ekonomik sıkıntıları nedeniyle inşaatı tamamlayamadan bırakıp gittiğini, bunun üzerine davalı ...'a ait olması gereken bağımsız bölümler de dahil olmak üzere inşaatı devam ettirdiklerini,

kaba inşaat elektrik ve su tesisatı ile binanın ...

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/19 esas sayılı dosyasıyla yapılan tespite göre %65 bitirme seviyesine getirdiklerini, ancak binanın bitimi ile uğraşırken davalılardan arsa sahibi ... ile davalılardan ... ve ... arasında 17/11/2005 tarihinde noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, arsanın %90 hissesinin bu şahıslara devredildiğini, boş arsa diye nitelendirilebilecek inşaatın taraflarınca %65 seviyesine getirildiğini, bu nedenlerle davalı ...'la diğer davalılardan ... ve ... arasında oluşturulan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapuda devir ve ferağ verilen gayrimenkulün tapusunun iptali ile davalı ... adına tesciline,

kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu gayrimenkulün eksikliklerinin tamamlanması yönünde olanak tanınmasına ve bu yönde hüküm kurulmasına, aksi halde haksız zenginleşmeden dolayı davalıların mal varlığında meydana gelen artışın yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ..., arsa sahibi ... ile yapılan sözleşme uyarınca, iki dairenin ...'a, diğer dairelerin ise kendileri adına tescil edildiğini, akabinde 3.kişilere satıldığını, davacıların davasının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Dahili davalı ..., tapuya güvenerek davaya konu taşınmazı satın aldığını, davacı tarafın ... Sulh Hukuk Mah.nin 2006/19 D. İş sayılı dosyası ile yaptırmış olduğu tespitte inşaatın %60-65 oranında tamamlandığının belirlendiğini, Yargıtayın yerleşik içtihatlarında yüklenicinin edimlerinin %85 oranında tamamlanmış olması halini tescil için yeterli bulduğunu, bu nedenle tescile karar verilemeyeceğini, sebepsiz zenginleşmeye dayalı talep yönünden ise; öncelikle inşaatı hangi aşamada aldıklarını, bu aşamaya kadar kendileri tarafınca getirildiğinin ispatla mükellef olduklarını ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Dahili davalı ..., davacılara vaad edilen ayni hak olmadığını, davacılar ile dava dışı ... arasında akdedilmiş olan sözleşmenin ancak şahsi hak iddiasına konu olabildiğini, davacıların ...'e dava açarak varsa zararlarının tazmini isteyebileceklerini, tapuya güven ilkesinin korunması gerektiğini, iyiniyetli olduğunu ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davacıların sözleşmenin iptali ile taşınmazların tapuya kayıt ve tesciline ilişkin taleplerinin reddine, davacılardan ...'ın ödemiş olduğu satış bedeline tekabül eden 3.966,11TL, davacı ... 'in ödemiş olduğu satış bedeline tekabül eden 4.033,25TL, davacı ... 'in ödemiş olduğu satış bedeline tekabül eden 4.044,36TL, davacı ...'in ödemiş olduğu satış bedeline tekabül eden 3.426,78TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'dan ayrı ayrı tahsili ile davacılara verilmesine,

diğer davalılar hakkında açılan davanın reddine, davacıların talep etmiş olduğu sebepsiz zenginleşme tazminat isteminin reddine, dahili davalılar ..., ..., ... ve ... hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davacılar, davalı ... ve katılma yolu ile dahili davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklı tapu iptal, tescil ile alacak talebine ilişkindir.

1)Dahili davalı ... vekilinin katılma yolu ile temyiz isteminin incelenmesinde;

Dahili davalı vekili, davacı vekilinin temyiz dilekçesine karşı düzenlediği temyize cevap dilekçesinde, hükme ilişkin temyiz itirazlarını ileri sürmüşse de söz konusu dilekçenin HUMK' un 433.maddesinde öngörülen on günlük yasal süre içerisinde mahkemeye verilmediği anlaşılmaktadır.

Bu nedenle dahili davalı vekilinin katılma yolu ile temyiz isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.

2- Davacılar ve davalı ...'ın temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

3- Sözleşme bedeline ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Somut olayda davacılar, dava dışı ...'le yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile davaya konu taşınmazların satın alındığını, satış bedelinin ...'e verildiğini, arsa sahibi ...'ın 2005 yılında yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile satış vaadi sözleşmeleri ile kendilerine vaad edilen taşınmazların üçüncü kişilere satıldığını, bu nedenle öncelikle tapu iptal ve tescil taleplerini aksi halde dava dışı ...'e verilen satış bedelleri ile yapımına başlanılan ve devam edilen inşaat bedelinden dolayı davalıların malvarlıklarında meydana gelen zenginleşmeyi talep etmişlerdir.

Mahkemece, tapu iptal ve tescil talepleri reddedilmiş, davacılar tarafından ödenen sözleşme bedellerinin denkleştirici adalet ilkesi gereğince dava tarihinde ulaşacağı değer tespit edilerek belirlenen miktarın davalı ...'dan alınmasına karar verilmiştir.

Davacının talebini sebepsiz zenginleşme sebebine dayandırması nedeni ile sebepsiz zenginleşme kurumundan kısaca bahsetmekte fayda vardır. Borç sebeplerinden biri olan ve Türk Borçlar Kanunu'nun 77. ve devamı maddelerinde düzenlenen sebepsiz zenginleşme, haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından ya da emeğinden yararlanma olarak tanımlanır. Sebepsiz zenginleşme için, bir taraf zenginleşirken diğer tarafın fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir. Sebepsiz zenginleşme kurumunun temel özelliklerinden biri "şahsilik" prensibidir. Bu ilke gereğince kime karşı ödeme yapılmış ise sadece o kişiden talepte bulunulmalıdır. Nitekim Dairemizin yerleşmiş içtihatları da bu yöndedir.

O halde mahkemece, davacının sözleşme bedeline yönelik talebini ancak sözleşmenin tarafı olan üçüncü kişi ...'den talep edebileceği, davalı arsa sahibi ...'dan isteyemeyeceği gözönünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.

4- İnşaat bedeline ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Somut olayda, davalı ... ile dava dışı ... arasında 25.07.2001 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, dosya kapsamında dinlenen tanık beyanlarından anlaşılacağı üzere inşaatın temeli ve 1.katının dava dışı ... tarafından yapıldığı, bu aşamadan sonra davacılar tarafından davaya konu taşınmaz inşaatının belirli bir aşamaya getirildiği, en son çatı katı ve dış cephenin ise davalılar ... ve ... tarafından yapıldığı anlaşılmıştır. Davalı ... ile davalılar ... ve ... arasında imzalanan 17.11.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu, davacılar tarafından belirli bir aşamaya getirilmiş olan inşaat oluşturduğuna göre, davacıların yaptığı inşaat bedeli kadar arsa sahibi ...'ın sebepsiz zenginleştiği açıktır.

Somut uyuşmazlığın çözümü için; taşınmazın dava dışı ...'den alındıktan sonra inşaatta davacılar tarafından ne oranda katkı yapıldığının vekaletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince tespit edilmesi gerekmektedir. Öncelikle, dava dışı müteahhit ... tarafından yapılan inşaat seviyesi ile davacıların yapmış olduğu inşaat seviyesinin ...

1.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2006/19 D.iş dosyası da dikkate alınarak araştırılıp tespit edilmeli, tespitinden sonra aradaki fark yönünden oluşacak sebepsiz zenginleşmenin hesaplanması bakımından; konusunda uzman bilirkişi aracılığıyla davacılar tarafından yapılan inşaatın yapılmış ve yapılmamış olması halleri için ayrı ayrı olmak üzere taşınmazın değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, bu oran taşınmaz değerine uygulanarak, davacıların yaptığı giderlerin taşınmazın değerine yansıma miktarı belirlenmelidir.

Dosya kapsamında yukarıdaki esaslar gözetilmeksizin mahkemece yapılan yargılama, yanılgılı değerlendirme ve eksik incelemeye dayalıdır. Hal böyle olunca mahkemece; yukarıda ifade edilen açıklamalar doğrultusunda alanında uzman bilirkişi ya da bilirkişi heyetinden Yargıtay ve taraf denetimine elverişli rapor alınması suretiyle sonucuna uygun bir hüküm tesisi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.