Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/10578 K.2020/6853

Taraflar arasındaki istirdat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı ....

01/03/2008 tarihli kira sözleşmesi ile davalıya ait konutu iki yıl süre ile kiraladığını, sözleşmenin özel şartlar bölümünün 7. maddesinde "Kiracının mecuru süresinden önce boşaltmak istemesi halinde 1 (bir) yıl oturmuş olmak kaydıyla en az 2 ay önceden durumu yazılı olarak kiralayana bildirecektir" hükmünün yer aldığını, bu hüküm uyarınca noter aracılığı ile davalıya gönderdiği 29/07/2010 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini tebliğden itibaren iki ay sonra feshettiğini bildirdiğini ve belirttiği sürede de konutu tahliye ettiğini, ancak ihtara rağmen yurt dışında bulunduğu süre içerisinde davalının kira,

kira farkı ve işlemiş faizin tahsili istemiyle aleyhine başlatmış olduğu icra takibinin kesinleştiğini, kira sözleşmesinin sona ermesine ve kira borcunun bulunmamasına rağmen haciz tehdidi altında takibe konu tutarı 18/04/2013 tarihinde 50.172,05 TL olarak ödemek zorunda kaldığını ileri sürerek; ödediği tutarın davalıdan istirdadını talep etmiş, yargılama sırasında davaya konu alacağı kira sözleşmesinde kefili olan şirkete temlik etmiştir.

Davalı; tarafına gönderilen ihtarname içeriğini kabul etmediğini davacıya 20/08/2010 tarihli cevabi ihtarname ile bildirdiğini, davacının halen kiralananın anahtarını teslim etmemiş olması nedeniyle kira sözleşmesinin devam ettiğini, davacının kira bedellerini eksik yatirması nedeniyle takip başlatmak zorunda kaldığını savunarak, davanın reddini istemiştir .

Mahkemece; 27/11/2015 tarihli bilirkişi raporu ile davacının borcunun 16.371,83 TL olmasına rağmen 50.172,75 TL ödediğinin belirlendiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 33.800,92 TL'nin 18/04/2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, (temlik alan) davacı ile davalı tarafından temyiz edilmiştir .

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve alacağın yargılama sırasında temlik edilmiş olmasına rağmen karar başlığında temlik alanın yanında kiracı ...'ın da davacı olarak gösterilmiş olmasının mahallinde düzeltilebilecek maddi hata niteliğinde olduğunun anlaşılmasına göre; davacı tarafın tüm, davalı tarafın ise sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Dava; ödenmeyen kira bedelleri ile kira farkı bedellerinin ve işlemiş faizin tahsili için başlatılan takibin kesinleşmesi nedeniyle ödenilen tutarın istirdadı istemine ilişkindir.

Davalı (kiralayan); davacı (kiracı) ve kefili (temlik alan) aleyhine 01/10/2010 tarihinde yaptığı icra takibinde (01/08/2010 ila 01/02/2011 dönemi için) 28.959 TL kira bedeli, (01/03/2009 ila 28/02/2010 dönemi için 3.313,80 TL, 01/03/2010 ila 01/08/2010 dönemi için 3.185 TL olmak üzere toplam) 6.498,80 TL kira farkı bedeli ve 513,81 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam

35.971,61 TL talep etmiştir. Davacı (kiracı) ise icra müdürlüğünde yapılan hesap sonucu 50.172,75 TL'yi dava hakkı saklı kalmak kaydı ile 18/04/2013 tarihinde ödemiş, 17/05/2013 tarihinde ise işbu istirdat davasını açmıştır.

Kural olarak, anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiralayana teslim edildiği, kiracı tarafından yazılı delillerle kanıtlanmalıdır. Kiralananın teslimi gerçekleşmediği sürece, fesih bildirimi, salt kira ilişkisini sona erdirmeye yeterli değildir.

Hükme esas alınan 27/11/2015 tarihli bilirkişi raporunda; davacı kiracının, fesih ihtarının yanı sıra kiralananın anahtarlarını davalı kiralayana teslim ettiğini kanıtlayamadığı, buna göre usulüne uygun bir feshin varlığından söz edilemeyeceği bildirilmiştir. Diğer bir anlatımla, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin, kiralananın anahtarının teslim edilmemiş olması nedeniyle devam etmekte olduğu, mahkemenin de kabulündedir.

Ne var ki, aynı bilirkişi raporunda; takip tarihinde doğmamış kira bedellerinin talep edilemeyeceği, kira sözleşmesinde öngörülen muacceliyet şartı da gözönüne alındığında sonucun yine değişmeyeceği, zira Türk Borçlar Kanunu'nun 346 ncı maddesinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair anlaşmanın geçersiz olacağı hükmünün yer aldığı, bu nedenle kiralayanın takip tarihinden önceki döneme ilişkin (01/08/2010 ve 01/09/2010) kira bedelleri ile kira farkı ve işlemiş faiz toplamı olan 16.371,83 TL'yi talep etmekte haklı olduğu,

davacı kiracının istirdadını talep edebileceği tutarın ise (50.172,75 TL-16.371,83 TL) 33.800,92 TL olduğu görüşüne yer verilmiştir.

Buna göre, uyuşmazlık; kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 4. maddesinde yer alan, kira bedellerinin süresi içinde ödenmediği takdirde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair hükmün, 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu’nun 346 ncı maddesi karşısında uygulanıp uygulanmayacağı noktasında toplanmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 346 ncı maddesi, tarafların sözleşme ile kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair kararlaştırmasına müdahalede bulunmuştur. Madde metni şu şekildedir:

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."

Bu düzenleme ile kanun koyucu, kira bedelinin ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair kararlaştırmaları, kamu yararı gerekçesiyle geçersiz kılmak yoluna gitmiştir.

Bu aşamada vurgulanması gereken diğer iki düzenleme ise Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki 6101 sayılı Kanun'un 1 inci ve 7 nci maddeleridir.

Bu Kanun'un “geçmişe etkili olmama kuralı” başlıklı 1 inci maddesi;“Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.” hükmünü içermektedir.

Aynı Yasa’nın 7 nci maddesine göre; “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'inci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'inci maddesi, görülmekte olan davalarda da uygulanır,”.

Görüldüğü gibi7 nci maddedeki düzenleme esasen kamu düzeni ve genel ahlak temeline dayandırılmıştır; maddede münferiden sayılan haller de bu kapsamdadır. Düzenleme, 1 inci maddedeki ilke karşısında yeni bir ilke getirmemekte, sınırlı bir istisnayı öngörmektedir.

Her iki düzenleme birlikte değerlendirildiğinde; Türk Borçlar Kanunu' hükümlerinin kural olarak geçmişe yürümeyeceği fakat istisnaen belirli hallerde, değişikliklerin görülmekte olan davalara da uygulanacağı sonucuna varılmaktadır. 6101 sayılı Kanun'un 7 nci maddesi ile kanun

koyucu, Türk Borçlar Kanunu'nun 346 ncı maddesinde yer verdiği, muacceliyet koşulunu içeren anlaşmaların önüne geçme yönündeki iradesini, derdest davalara da yansıtmıştır.

Burada üzerinde durulması gereken hususlardan biri de “görülmekte olan dava” kavramıdır. Kanun koyucu aile, miras, eşya hukuku gibi alanlarda özel dava türleri benimsemiş olsa da usul kanunlarının temel dava anlayışı; ihlal edilen subjektif hakkın korunması amacını doğrudan doğruya yansıtan alacak benzeri hukuki korumaları kapsamaktadır. Bu bakımdan mesela inşai bir dava ya da bir menfi tesbit davası kural olarak usul kanunlarında temel düzenleme konusu edilmemekte ve mahiyetleri uygun düştüğü ölçüde, hâkimin adil yargılama ve silahların eşitliği ilkeleri çerçevesindeki yorumlamaları ile yürütülmektedir.

Bu açıdan bakıldığında 6101 sayılı Kanun’un “görülmekte olan dava” kıstasının, alacağın dava içinde devam ettiği halleri gösterdiği kabul edilmelidir. Oysa eldeki davaya konu takip, Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden önce oluşan (01/08/2010 ila 01/02/2010 dönemine ait) kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Burada hem ödenmeyen kira bedelleri ve hem de muaccel olan kira bedellerinin ait olduğu dönem, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğünden öncedir.

Eş söyleyişle, takibe konu kira bedeli alacağı, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'na tabi olarak (geçerli biçimde) doğmuş ve davacı (kiracı) tarafından itiraz edilmeyerek ödenmiştir. Böyle bir halde.

Türk Borçlar Kanunu'nun 346 ncı maddesi ile getirilen geçersizlik halinin, bu kanunun yürürlüğe girdiği 01/07/2012 tarihinden önce muacceliyeti öngören sözleşme hükmü nedeniyle oluşan ve bu hükme yönelik bir itiraz ileri sürülmeden ödenmiş olan kira bedeli alacağı bakımından da uygulanması, 6101 sayılı Kanun'un 1 inci maddesindeki temel ilkeye aykırıdır.

Bu durumda, mahkemece; konusunda uzman bilirkişiden, taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli, uyuşmazlığı yukarıda açıklanan hususları dikkate alarak değerlendiren rapor alınması ve ulaşılacak sonuca göre uyuşmazlığın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, kısmen de olsa yanılgılı değerlendirmeler içeren bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.