Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/10652 K.2021/9529

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacının istinaf başvurusunun kabulü ile yeniden davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen karar, süresi içinde davacı tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 05/10/2021 tarihinde davacı vekili Av. ... ile davalılardan ... vekili Av....geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı yüklenici şirket ve davalı arsa sahibi ... arasında Ankara İli ... İlçesi .. Mahallesi ... ada 1 parselde kayıtlı bulunan arsaya yönelik Ankara .... Noterliğinin 14 Ekim 2011 tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi" akdedildiğini, bilahare Ankara ....

Noterliğinin 26 Nisan 2012 tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme" yapıldığını, yapılan sözleşmeler kat karşılığı olarak isimlendirilmişse de açıkça hasılat paylaşım sözleşmesi olduğunu, davalı şirket ile imzalanan 15/05/2012 tarihli sözleşme ile (İnci residavce) 4. ve 6. kat KD-GB cepheli 2 adet ofis nitelikli bağımsız bölümlerin 86.000 TL bedel karşılığı alındığını ve ödemeyi gerçekleştirdiğini; teslim tarihinin 30/06/2013 olduğunu, anılan şartlara uyulmadığını, sözleşmede brüt 70 m2 taşınmaz vaad edilmişken, taşınmazların neticede 43 m2 olduğunu;

dava konusu taşınmazlar 3. kişilere satıldığından tapu iptal ve tescil talebinden vazgeçtiğini belirterek, fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere, ödediği bedelin denkleştirici adalet kuralına göre ilk ödeme tarihindeki ulaştığı alım gücünden şimdilik 10.000 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

Davalı ... Ltd. Şti.; imzalanan sözleşme uyarınca davacı tarafa iki adet 70 m2'lik ofis nitelikli bağımsız bölümün toplam 226.000 TL’ye satıldığını, davacıdan her iki daire için toplam 86.000 TL alındığını, bakiye bedelin ödenmesi ve taşınmazın teslim alınmasının aksi halde 3. kişilere devredileceğinin ihtar edildiğini, ayrıca sözleşmede 10.000 TL kapora bedeli ve temerrüt halinde 20.000 TL cezai şart kararlaştırıldığını, böylece toplam 30.000 TL'lik bedelin yedinde kalması gerektiğini; davacı sözleşmenin feshine sebep olduğundan denkleştirici adalet kuralına göre talepte bulunamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ...; davalı yüklenici ile arasında kazanç paylaşımı amacının olmadığını, satışların bilgisi dışında yapıldığını, hiç bir ücret alınmadığını, amacın eser sözleşmesi yapmak olduğunu ve bu doğrultuda hareket edildiğini; sözleşme uyarınca hakkını alamadığını, denkleştirici adalet uyarınca ödenen bedelin talep edilemeyeceğini, davacının yapmış olduğu ödemeyi ispat etmesi gerektiğini, yapılan ödemenin kendisinden istenmesinin hukuka aykırı olduğunu, sözleşmenin adi ortaklık özelliği taşımadığından müşterek sorumluluğun söz konusu olamayacağını savunarak, davanın husumet yönünden reddi gerektiğini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; davalı ...'e yönelik davanın husumetten reddine; davalı ... şirketine yönelik davanın kabulü ile 10.000 TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, denkleştirici adelet ilkesine göre değer belirlenme talebinin reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı istinaf yoluna başvurmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; davacının denkleştirici adalet ilkesine göre değerlendirme yapılmasına yönelik istinaf başvurusunun kabulüne; davalı ...'e yönelik davanın husumetten reddine; davalı ... şirketine yönelik davanın kabulü ile 10.000 TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine kesin olarak karar verilmiş, karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Bölge adliye mahkemesince; karar, kesin olarak verilmiş ve bilahare ilk derece mahkemesince kesinleştirilmişse de; davanın belirsiz alacak davası şeklinde açılması ve davalılar arasında adi ortaklık ilişkisi bulunduğundan bahisle yüklenici ile birlikte arsa maliki aleyhine de eldeki dava açılmış olduğu gözetildiğinde (davanın değeri ve niteliği itibariyle) kararın kesin nitelikte olmadığı anlaşıldığından, ilk derece mahkemesinin 14/02/2020 tarihli kesinleşme şerhinin kaldırılmasına karar verilerek; davacının temyiz itirazlarının incelenmesine geçilmiştir.

2- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının sair temyiz taleplerinin reddi gerekir.

3-Davacı tarafın, davalı arsa maliki ...’e yönelik temyiz talebi bakımından yapılan incelemede;

Uyuşmazlık, arsa maliki ile yüklenici ...Sağ.Tur.İnş.Yat.Eml.San.Tic.Ltd.Şti arasında düzenlenen “Düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesinin” adi ortaklık sözleşmesi niteliğinde olup olmadığı; buradan varılacak sonuca göre de yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının, arsa maliki olan davalıya husumet yöneltip yöneltemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 620 nci maddesinde; "Adi ortaklık sözleşmesi, iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleşmeyi üstlendikleri sözleşmedir." denilmiştir.

Bu tanımdan adi şirketin (ortaklığın) unsurları; kişi, sözleşme, katılım payı, amaç, affectio societatis (müşterek gayeye ulaşmak için birlikte çalışmak unsuru) şeklinde belirtilebilir (Barlas, Nami, Adi Ortaklık Temeline Dayalı Sözleşme İlişkileri, İstanbul, 1998 s.13)

Somut olayda; davacı, davalı yükleniciden satın aldığı dairenin süresinde ve sözleşmede belirtilen nitelikte teslim edilmediğini belirterek, ödediği satış bedelinin tahsili için davalılar arsa maliki ve yüklenici aleyhine eldeki davayı açmıştır.

Dosya kapsamından, davalı arsa maliki ... ile davalı ... Jeo. Sağ. Tur. İnş. Yat. Eml. San. Tic. Ltd. Şti arasında Ankara .... Noterliğince düzenlenen 14/10/2011 tarihli sözleşme ve 26/04/2012 tarihli, 13/10/2014 tarihli ve 10/07/2016 tarihli ek sözleşmeler ile kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri imzalanmış olup, bu sözleşmeler ile arsa sahibi arsasını vermeyi, yüklenici ise bu arsa üzerinde sözleşmeye uygun inşaat yapmayı, konutları satmayı, satış bedelini tahsil ettikten sonra arsa sahibine ödemeyi yükümlenmiştir.

Davalılar arasında imzalanan 14/10/2011 tarihli sözleşmenin 3 - 9 maddesinde; “hasılat paylaşımı esaslarına göre satışı yapılacak gayrimenkullerin KDV’leri yüklenicilere aittir. Gayrimenkullerin satış bedelinin %50’si arsa sahibine ödenecektir. Oluşacak gayrimenkullerin satışından arsa sahibinin payına düşecek olan KDV yükleniciler tarafından ödenecektir.” hükmüne.

8 maddesinde; “...satışlardan elde edilecek hasılat taraflar arasında hasılat paylaşımı esaslarına göre yüklenicilere %50 arsa sahibine %50 olarak paylaşılacaktır. Gayrimenkullerin satış fiyatları arsa sahibinin onayı alındıktan sonra geçerli olur” hükmüne yer verildiği.

26/04/2012 tarihli ek sözleşmenin 5 nci maddesinde ise yine; “...satışlardan elde edilecek hasılat taraflar arasında hasılat paylaşımı esaslarına göre yüklenicilere %50 arsa sahibine %50 olarak paylaşılacaktır. Gayrimenkullerin satış fiyatları arsa sahibinin onayı alındıktan sonra geçerli olur” hükmüne yer verildiği ve daha sonra tanzim olunan ek sözleşmeler ile aynı hak ve yükümlülüklerin muhafaza edildiği anlaşılmaktadır.

Dolayısıyla bu sözleşmeler olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesidir. Bu nedenle, arsa maliki, davalı şirketin ondan aldığı sözleşme yapma yetkisine dayanarak, davacıya sattığı ofisleri teslim edememesinden dolayı, davalı şirket ile birlikte davacıya karşı müteselsilen sorumludur (HGK’nın 24/04/2013 tarihli ve 2012/13-798 E. 2013/568 K. sayılı kararı da bu yöndedir).

Nitekim, davalı şirket vekili de bilirkişi raporuna, hasılat paylaşımına yönelik diğer davalının sorumluluğuna yönelik bir değerlendirmenin yapılmadığını, dairelerin satış ve pazarlamasının davalı şirketçe yapıldığı ancak alınan paraların arsa sahibine payı oranında ödendiğini, şirketin tek başına sorumlu tutulmasının yerinde olmadığı gerekçesiyle itiraz etmiştir.

Bu halde bölge adliye mahkemesince; tüm sözleşme hükümlerinin hep birlikte değerlendirilmesi neticesinde davacının, davalı-arsa sahibi aleyhine dava açmasında ve husumet yöneltmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı gözetilerek, hüküm altına alınan alacaktan davalıların müteselsilen sorumlu olduklarına karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeler yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.