Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/10723 K.2020/7822

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; dava konusu taşınmazın, salt ... ve çevre sakinlerinin okul gereksinimlerinin karşılanmasına yönelik olarak kiraya verildiğini, kiracının izin almadan kiralanan yerin kullanım şekli ve amacını kısmen dahi değiştirmesinin sözleşmenin fesih nedeni olarak kaydedildiğini, kiraya verme amaçlarının sadece çevre sakinlerini kendilerine yakın bir okula kavuşturmak olduğunu bu nedenle de kira bedelinin cüzi olarak tespit edildiğini, davalı kiracının ise kötüniyetli davrandığını, Bahçeköydeki kendi okullarına rakip olabilecek okul faaliyetlerini önlemek için dava konusu yeri boş tutarak bloke amaçlı kullandıklarını,

mevcut sözleşmenin açık hükümlerine rağmen davalı kiracının okulu kapattığını bildirmesi üzerine davalıya süreli ihtar gönderdiklerini, fesih bildirimi ve tahliye talepli ihtarların sonuçsuz kaldığını, davalı tarafın okulu açma niyetlerinin olmadığını, bu nedenle kira sözleşmesinin feshi işleminin geçerliliğine, davalının tahliyesine ve taşınmazın tahliye edilmesi gereken 27/09/2015 tarihinden tahliye edileceği tarihe kadar kira sözleşmesinin 13. maddesi gereğince her ay aylık kira bedelinin %50 oranındaki cezai şart bedelinin de davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; çevre sakinlerinin okul ihtiyacının sözleşmede düzenlenmediğini, faaliyette bulunmadan da kiralananı ellerinde tutabileceklerini, kira bedellerinin ödendiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davanın reddine yönelik olarak verilen karar Dairemizin 07/12/2017 tarih ve 2017/7373 -17221 E/K sayılı ilamı ile; kiralananın okul/kreş olarak eğitim amaçlı ve sürekli kullanılmak üzere kiralandığı, kiralananın dönemsel olarak kapalı tutulmasının ve bu hususta kiraya verenden izin alınmamasının kiralama amacına ve akde aykırı olduğu, davacı tarafından davalıya 30 gün süreli ihtarname gönderildiği ve akde aykırılığın düzeltilmediği belirtilerek Mahkemece, bu husus gözetilerek karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; davanın kısmen kabulü ile, davacının tahliye talebi açısından dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, davanın alacak talebi açısından kabulü ile 108.750,00-USD cezai şartın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; söz konusu karar davalı tarafça temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 01.04.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 25.10.2016 tarihli kira sözleşmesinin feshi protokolü düzenlendiği ve taşınmazın 30/10/2016 tarihinde tahliye edildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel koşullar 13/2.maddesinde; kiracı tahliye etmesi gereken zamanda kiralananı sözleşmeye uygun olarak tahliye etmezse, tahliye edilmesi gereken günden fiili tahliye gününe kadar günlük kira bedelinin %50 arttırılması suretiyle belirlenecek cezai şartı ödemekle yükümlü olacağı kararlaştırılmıştır.

Davacı. 07.09.2015 keşide tarihli ihtar ile; önceki ihtarname ile bildirilen akde aykırılıkların verilen süre içerisinde giderilmediğinden sözleşmenin feshedildiğini bildirerek on gün içinde kiralananın tahliye edilmesini ve fiili tahliye tarihine kadar sözleşme ile kararlaştırılan günlük kira bedelinin %50 arttırılmak suretiyle hesaplanacak cezai şartın tahsilini istemiştir. Fesih nedeniyle cezai şart istenebilmesi için feshin haklı ve hukuka uygun olması zorunludur.

Davacı sözleşmenin 13/2.maddesi uyarınca fesih ve cezai şarta ilişkin alacak talebini akde aykırılık nedenine dayandırmıştır. Kira akdinin sona erme sebepleri ve akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) 327 vd. maddelerinde sınırlı sayıda ve emredici şekilde düzenlenmiştir. Akdin feshi için bu maddelerde yer alan koşulların bulunması tek başına yetmez. Ayrıca bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanmış olması gerekir.

Emredici hukuk kurallarına aykırı düzenlenmiş tahliye şartı geçersiz olduğu gibi, bu şarta bağlı olarak öngörülen cezai şartta geçersizdir.

Somut olayda, davacı tarafından sözleşmenin akde aykırılık nedeniyle tek taraflı olarak feshine karar verilmiş ise de bu kararın her hangi bir ilama bağlanmadığı anlaşılmaktadır. Mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sözleşmede belirlenen tarihten önce sona erdiğinden söz edilemez ve dolayısıyla feshe dayalı olarak davalıdan cezai şart istenemez. Yapılan açıklamalar ışığında mahkemece davacının cezai şart isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bundan ayrı olarak; HMK'nun 304.maddesine göre; hükümdeki yazı ve hesap hataları ile açık hatalar, mahkemece resen veya taraflardan birinin talebi üzerine düzeltilebilir. Mahkemenin gerekçeli karar başlığında davalı olarak Açı Eğitim Öğretim Hizmetleri A.Ş. yazılması gerekirken Açı İlk Öğretim Hizmetleri A.Ş. yazılması mahallinde düzeltilebilir maddi hata kapsamında olduğu, bu hususun mahkemesinde her zaman düzeltilebilecek bir durum olduğu da değerlendirilerek, bu husus bozma nedeni yapılmamıştır.