Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/11075 K.2020/7850

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalıya ait ...

Otel'in spa işletmesini 19.01.2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli sözleşme ile kiraladığını, sözleşme devam ederken davalının otel güvenliğine talimat vererek müşterilerini ve çalışanlarını 18.05.2010 tarihinden itibaren tesisin tadilat nedeniyle kapalı olduğu gerekçesiyle işletmeye almadığını, Antalya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi 2010/44 D.iş sayılı dosyası ile davalının işletmesinde kalan eşyaların ve değerlerinin tespit edildiğini, davalının bir yıllık kira sözleşmesinin 4. ayında işletmeye almamak suretiyle kira sözleşmesini haksız ve hukuka aykırı olarak sona erdirdiğini,

1 yıllık kira sözleşmesinin varlığı inancıyla hareket ederek almış olduğu 19.461,00 TLlik malzemelerin bedelinin fatura tarihi itibari ile uygulanabilecek en yüksek faizi ile birlikte ödenmesi gerektiğini, gerek spa işletmesi gerekse işletme dışında kalan alanlar için yaptığı masrafın da tahsili gerektiğini belirterek fazlaya ilişkin talepleri saklı kalmak şartıyla 5.000 TL’nin tahsilini istemiştir.

Davalı; davacının kiralanan işyerini kendisinin terk ettiğini, terkettiğine dair otelin güvenlik kamerası kayıtları olduğu, davacının kendisine yüklenen edimleri tam olarak yerine getiremediğini, spa merkezinin işletimi sırasında sarfedilen elektrik, su, yemek, mazot gibi hizmetlerini fatura karşılığı şirketten sağladığını ve bu bedellerin dahi ödenmediğini, işyerini terk ederek fiilen ilişkiyi bitirmesi ve ayrıca davacının kira sözleşmesine aykırı tespitleri nedeniyle Antalya 1. Noterliği'nin 11235 sayı ve 22.06.2010 ./..

tarihli ihtarnamesi keşide edilerek, şirketten aldığı hizmetlere ait faturaların tebliğ edildiğini, 12.07.2010 tarih ve 14215 nolu cevabi ihtarnamede; faturalara açıkça itiraz edilmediğini ve faturaların iade de edilmediğini, spa merkezine ait tahsilat otel kasasından yapıldığından sözleşme uyarınca davacının payına isabet eden bedelin şirkete olan borçlarından mahsup edildiğini, ihtarnamede de bu hususun belirtildiğini, borçlarını ödememesi üzerine Antalya 14. İcra Müdürlüğü'nün 2010/20696 E. sayılı dosyası yapılan takibe itirazı üzerine,

Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesine itirazın iptali davası açıldığını ve davanın kabul edildiğini, kira sözleşmesinin "özel hükümler" 7. maddesinde; sözleşmeye göre malzeme alımı ve kullanılacak ürünleri belirleme yetkisi kiralayanda olup bu malzeme ve ürünlerin davalıya ait otelde kalacağının davacı kiracı tarafından kabul edildiğini, davacının bu konuda hiçbir maddi talepte bulunmayacağını peşinen kabul ettiğini, yerleşik yargısal uygulamaya göre davacının sözleşmeyi eylemli olarak olarak kendisi sona erdirmiş olmakla müspet zarar talebinde bulunamayacağını belirterek davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; davacının kiraya verene kiralananı kullanamaması konusunda ihbarda bulunduğuna dair delil sunmadığı, TBK’nın 306. maddesine göre sözleşmeyi feshetme hakkı var iken sözleşmeyi feshetmeyerek kiralananı tasarrufunda bulundurmaya devam ettiği, kira ilişkisi devam ettiği süre boyunca kira kontratlarında kararlaştırılan bedelleri ödemekle yükümlü olduğu, davacının kendi kusuru ile sözleşmenin sona ermesine neden olduğu,

kira sözleşmesinde kiracının işletmenin onayı ile yapacağı tadilat ve malzeme alımlarında malzemelerin sözleşme bitiminde otelde kalacağını ve bunun ile ilgili herhangi bir şekilde maddi bir talebi olmayacağını peşinen kabul ve taahhüt ettiğinin özel şart olarak kararlaştırıldığı ve buna göre davacının bir maddi talepte bulunamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; kira sözleşmesinin 4.2. ve özel hükümler 7. maddesinde yer alan düzenlemeler nedeniyle davacının işletmenin onayıyla yapılacağı tadilat ve malzeme alımlarında malzemelerin sözleşme bitiminde otelde kalacağını ve bununla ilgili herhangi bir şekilde maddi bir talebi olmayacağını peşinen kabul ve taahhüt ettiği anlaşıldığından davacının herhangi bir maddi talepte bulunamayacağı gerekçesiyle davacının istinaf talebinin reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.

Kural olarak kiracı akti ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer artırıcı masraf ve harcamalarını TBK 526 vd. maddelerinde düzenlenen vekaletsiz işgörme hükümlerine göre davalılardan talep etme hakkına sahiptir. Ancak bunun aksi sözleşme ile kararlaştırılabilir.

Taraflar arasındaki 19.01.2010 başlangıç tarihli sözleşmenin 4.2. maddesinde “….’nın onayı alınarak yapılan değişiklik ve ilavelerin kira müddeti bitiminde hiçbir bedel, masraf ve tazminat hakkı olmamak kaydıyla ... ’ya bırakılacaktır….” düzenlemesi ile sözleşmenin özel hükümler kısmındaki 7. maddesinde “...kiracı işletmenin onayı ile yapacağı tadilat ve malzeme alımlarında malzemelerin sözleşme bitiminde otelde kalacağını ve bununla ilgili herhangi bir şekilde maddi bir talebi olmayacağını peşinen kabul ve taahhüt eder” düzenlemesi yer almakla sözleşmenin 1 yıl süreli olması karşısında yapılan faydalı masraflar ile tesise alınan malzemeler

bu 1 yılın sonunda davacı tarafından talep edilemeyecek olup; erken tahliye durumunda kalan süre ile orantılı olarak faydalı masraf bedelleri ile malzeme bedelleri talep edilebilir.

Ancak bunun için mahkemece tahliye tarihinin tespit edilmesi gerekmektedir. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK'nın 200. ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.

Bu durumda mahkemece, tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda değerlendirme yapılarak tahliye tarihinin tespit edilmesi, kira sözleşmesinin 19/01/2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğu gözetilerek, kiralananın erken tahliye edildiğinin tespiti durumunda, tahliye tarihinden itibaren kira sözleşmesi süresinin sona ereceği tarihe kadar kalan süre ile orantılı olarak, yapıldığı ispatlanan faydalı masrafları ile kiralananda kalan malzemelerin bedeline hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.