Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/111 K.2020/2967

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun reddine yönelik olarak verilen karar, süresi içinde davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne ve miktar itibariyle duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava dilekçesinde özetle. 30/08/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya ait işyerini restoran olarak işletmek amacı ile aylık 11.000,00-USD+KDV bedeli ile kiraladığını, davalı şirket tarafından "...

Alışveriş Merkezi" nin Eylül 2008'de açılacağı bildirilmiş olmasına rağmen Ocak 2009 tarihinde açılabildiğini, işyerinin açılacağı düşüncesi ile tüm araç ve gereçlerini tamamladığını, gerekli ekipmanlarını kurduğunu ve kira sözleşmesinden sonra 3 ay lüzumsuz yere işçi ücretleri ödemek zorunda kaldığını, kiralamış olduğu yeri ham inşaat yeri olarak kiraladığını, kiralananın demir işleri, alçıpan boya işleri, havalandırma kanal işleri, havalandırma fan coil, fan coil tesisat malzemesi, fan coil izolasyon, havalandırma tesisat malzemesi,

kanal taş yönü kaplama vs. tüm işlerini mimar eşliğinde kendisi tarafından yaptırılıp kullanılabilir hale getirildiğini, bu işler için 250.000,00-TL'den fazla harcama yapmak zorunda kaldığını, işyerinin açılması ve faaliyete geçmesi için harcanan paranın ise 650.000,00-USD tutarında olduğunu ancak davalıya ait ...

Alışveriş Merkezi'ndeki işyerinin imara aykırı olarak kiraya verilmesi ve bunun sonucunda da Beşiktaş Belediyesi tarafından imara aykırı yerin ruhsat alamaması nedeni ile kapatılarak mühürlenmesi durumu ile karşı karşıya gelindiğini, ayıplı yerin mühürlenerek kapatılması nedeni ile davacının markası ve ticari itibarının zedelendiğini, ticari işletmesinin kapatılması nedeni ile düşünülen gelir ve kardan mahrum kalındığını, ayrıca işyerinin hayatta kalması için 650.000,00-USD masraf yapmak zorunda kalındığını belirterek 30/08/2008 tanzim tarihli kira aktinin iptaline,

uğranılan müsbet ve menfi zararların tazmini amacı ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000,00-TL maddi tazminat ile uğranılan manevi zararların tazmini amacı ile 40.000,00-TL manevi tazminata karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, cevap dilekçesinde özetle; kira sözleşme tarihinin 30/06/2008 olduğunu, kira bedeli ödeme yükümlülüğünün AVM'nin açılışından 3 ay sonra başladığını, davacıların AVM'nin 17/01/2009 açılış tarihinden itibaren 3 ay sonrası yani 17/04/2009 tarihinden Kadıköy 1. Noterliği'nden keşide ettirilen 02/04/2010 tarihli 05850 yevmiye sayılı tek taraflı fesih bildirimlerine kadar geçen 1 yılda mecuru fiilen kullanmış olmalarına rağmen kira bedeli ödemediklerini, davacının 30/06/2008 tarihinde aktettiği kira sözleşmesi uyarınca AVM'nin açılış tarihi olan 17/01/2009 tarihine kadar mecurun hukuki yapısını incelemesi için zamana sahip olduğunu,

kira sözleşmesinde AVM'nin tapu kayıtlarının belirtildiğini, kat planının verildiğini, davacının her türlü yasal incelemeyi yapma imkanının bulunduğunu, davacının 3572 sayılı "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatları'na Dair Kanun Hükmündeki Kararnamenin Değiştirilerek Kabulüne Dair Kanun" uyarınca çalışma ruhsatı alması gerektiğini ve ruhsat alınırken anılan kanunun 4. Maddesine uygunluğunun araştırılacağının bilmekle yükümlü olduğunu, davacının maddi tazminat talebinin yerinde olmadığını, zira davacı şirketin ilk iş girişimi olduğunu, bu nedenle manevi zararından bahsedilemeyeceğini,

davacının kira borcunu ödememesi nedeniyle birtakım mallar üzerinde hapis hakkı kullanıldığını, bunun üzerine davacı şirket tarafından kira sözleşmesinin tek taraflı feshedildiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; bilirkişi raporuna dayalı olarak davacının defter ve kayıtlarına dayalı olarak hesaplanan ve davacı tarafından kiralanana yapıldığı belirtilen sabit giderlere (tesisat, seramik işleri vs.) ilişkin alacağının 82.446,46-TL olduğu,

davalının dava tarihinden önce alacak konusunda temerrüde düşürüldüğü ispatlanamadığından temerrüdün ise dava tarihinden itibaren başladığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile dava dilekçesinde talep olunan 10.000,00-TL için dava tarihinden, ıslah dilekçesinde talep olunan 72.446,46-TL için ıslah tarihi olan 06/06/2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davanın kira sözleşmesinden kaynaklanıp davacının şahsi haklarının zarar gördüğü ispatlanamadığından ve şartlar oluşmadığından manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince. TBK 301. madde ve BK 249. madde gereği kirayaverenin kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurma yükümlülüğü bulunduğu, davacının işyerinde ruhsat alamamasında davalı kirayaverenin kusuru bulunduğu,

mecurun oturma izninin iskanının bulunmadığı ve kirayaverenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracının akdi feshedebileceği, dolayısıyla bu durumda feshin haklı kabul edilmesi gerektiği, sözleşmeden kaynaklanan zararın müsbet zarar olabileceği gibi menfi zarar da olabileceği, davacı dava dilekçesinde mecura yapılan masrafları talep ettiği,

alınan raporda fatura konusu olan zarar kalemlerinin davacı defterlerinde kayıtlı olup olmadığının bilirkişi raporunda belirlendiği ancak bilirkişi raporunda sökülerek götürülmesi mümkün olmayan ve mecurda bırakılması zorunlu olan imalatlar olup olmadığının belirlenmediği ve kiralananda kalan imalatlar yönünden yıpranma payının da düşülmediği ancak bu hususta istinaf bulunmadığı, davacı kiracının kira sözleşmesini fesih etmekte haklı olduğu, dava konusu ispat edilen maddi tazminatın davalıdan tahsili gerektiği belirtilerek davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 30.06.2008 tarihli, alışveriş merkezinin açılışını takip eden üçüncü aydan başlamak üzere aylık 11.000 USD + KDV bedelli, yine alışveriş merkezinin açılışından itibaren 3 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır.

Davacı kiracı tarafından gönderilen Kadıköy Noterliği’ne ait 02.04.2010 tarihli, 5850 yevmiye numaralı ihtarnamenin 13.04.2010 tarihinde davalıya tebliği ile işyeri için ruhsat alınamadığından bahisle hukuki ayıba dayalı olarak kira sözleşmesinin feshedildiği bildirilmiştir. Tahliye ise 31.02.2010 tarihinde anahtar teslimi ile gerçekleştirilmiştir.

Kira sözleşmesinin “genel şartlar” başlıklı kısmının 5. maddesinde “Kiralanan yerin kiracıya teslim tarihi ve şekli” düzenlenmiş olup “Kiralanan yer, kiracı Teknik Şartnamesinde belirtilen şekilde kiracı’ya teslim edilecektir.

Kiraya verenin kiralanan yeri dekorasyona uygun halde teslim etme yükümlülüğü Teknik Şartnamede belirtilen niteliklerle sınırlı olup, bunlardan sonrakitesisat ve dekorasyon işleri ile projelere aykırılık teşkil etmeyecek şekilde yapılacak ilave işler ve özel, imalatların yapım ve işletme sorumluluğu ve yapım bedellerinin tamamının karşılanması Kiracı’nın sorumluluğunda olacaktır.” hükmü yer almakla birlikte kira sözleşmesinin ekinde “Teknik Şartname” bulunmakla teknik şartnamenin birinci bölümünde kiraya veren tarafından gerçekleştirilen işler ikinci bölümünde ise kiracı tarafından gerçekleştirilecek işler düzenlenmiştir.

Davacı kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK 530, BK.nun 414.md.) Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılan hesaplama davacının defter ve kayıtları esas alınarak hazırlanmış olup kira sözleşmesi ve ekleri özellikle de teknik şartname değerlendirilmemiş olup , davacı tarafından yapıldığı iddia edilen masraflar bakımından teknik şartnamede kiraya veren tarafından gerçekleştirildiği belirtilenler ile de kıyaslama yapılmamıştır.

Bunun yanı sıra her ne kadar bölge adliye mahkemesince davalının açıkça istinaf nedeni olarak ileri sürmediği gerekçesiyle hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılan masraflar bakımından “ sökülerek götürülmesi mümkün olmayan ve mecurda bırakılması zorunlu olan imalatlar olup olmadığının belirlenmediği ve kiralananda kalan imalatlar yönünden yıpranma payının da düşülmediği” dikkate alınmamış ise de davalı istinaf dilekçesinde bilirkişi raporundaki hesaplamanın davacı defterleri esas alınarak yapıldığını ve bu şekilde hesaplama yapılamayacağını belirtmekle bilirkişi raporundaki hesaplamayı istinaf sebebi olarak ileri sürmüştür.

Mahkemece, kira sözleşmesi ile ekleri ve özellikle de teknik şartnamede yer alan dekorasyon hükümleri değerlendirilmek suretiyle davacı kiracının, kira sözleşmesine güvenerek kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayan imalatların yapıldıkları tarih itibariyle bedelleri belirlenerek, belirlenen bu değerlerinden de varsa yıpranma payları düşülerek bulunacak imalat bedellerine hükmedilmesi gerektiği hususu üzerinde durularak, konusunda uzman bilirkişi heyetinden denetime elverişli rapor alınarak, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.