Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/11349 K.2021/5244

...

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen menfi tespit davasının kabulüne dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı vekilinin istinaf isteminin esastan reddine dair verilen hükmün süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; tekstil sektöründe faaliyette bulunmakta olup ... Caddesindeki mağazada uzun yıllardır kiracı olarak faaliyetini yürüttüğünü, iş ağını geliştirmek amacıyla davalı tarafından inşa edilen AVM içerisinde bulunan bir mağazaya ilişkin davalı ile aralarında kira sözleşmesi imzaladıklarını, 14/04/2016 tarihli yazı ile de AVM'nin açılış tarihinin 10/10/2016 - 29/10/2016 tarihleri arası olduğunun bildirildiğini, belirtilen tarihler aralığında açılış yapılacağı inancıyla ...

Caddesinde bulunan mağazaya ilişkin kira sözleşmesinin süresinden önce 22/06/2016 tarihli protokol ile feshedilerek mağazanın da 31/12/2016 tarihinde kapatıldığını, söz konusu fesih protokolünden sonra AVM içerisinde konumu birçok açıdan daha uygun olan bir başka mağazanın beğenilmesi üzerine ilk imzalanan sözleşmenin feshedilerek yeni bir kira sözleşmesi düzenlenip teminat mektubu tutarının 54.443USD olarak güncellendiğini, sözleşmede AVM'nin açılış tarihi olarak 2017 yılı Şubat dönemi belirlendiği halde, 20/10/2016 tarihli yazı ile açılış tarihinin 28/03/2017 tarihi olarak değiştirildiğini,

ihtiyaç olması halinde iki haftaya kadar erteleme yapılabileceğinin de bildirildiğini, davalının neticede açılış tarihini 3 kez değiştirerek TMK'nun 2. maddesine aykırı hareket ettiğinden 30/01/2017 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinden dönüldüğünü belirterek sözleşme gereği davalıya ödenen 54.443USD bedelli teminat mektubundan dolayı borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davacı ile aralarındaki kira ilişkisi başlangıcının 01/03/2014 tarihi olduğunu, ilk sözleşmeden sonra davacının talebi üzerine AVM içerisinde bulunan bir başka mağazanın ilk sözleşmedeki kiralanan ile değiştirilmesi talebi doğrultusunda sözleşmenin revize edilerek

31/08/2016 tarihli sözleşmenin imzalandığını, sözleşmede AVM' nin takribi açılış tarihi 2017 yılının Şubat ayı olarak kararlaştırıldığından bu tarih öncesinde açılış yapılmadığının dava konusu edilemeyeceğini, kira sözleşmesinin davacı tarafından 30/01/2017 tarihli ihtar ile haksız olarak feshedilmesi üzerine, 16/02/2017 tarihli cevabi ihtarnamede sözleşme gereği 12 aylık cezai şart bedeli 217.773,60USD'nin ödenmesinin talep edildiğini, bundan sonra, cezai şart bedelinin ödenmesinin önüne geçmek amacıyla iş bu davanın açıldığını, tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırdıkları hükümlerin bağlayıcı olduğunu belirterek, davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; davanın kabulü ile 54.443USD bakımından davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş, hükme karşı davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kira sözleşmesi gereği verilen 54.443USD bedelli teminat mektubundan kaynaklanan menfi tespit istemine ilişkindir.

Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 31/08/2016 düzenlenme tarihli sözleşmenin, imzalandığı tarihte yürürlüğe gireceği, kira ödemesi başlangıç tarihinin AVM'nin açılış tarihinden sonraki bir tarih olmamak üzere kiracının mecurda faaliyete başladığı tarih olup kira ödeme başlangıç tarihinden itibaren sürenin on yıl olduğu, asgari aylık kira bedelinin birinci kira yılı için aylık 110 USD/m2 olduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı, davalı ile aralarında bulunan kira sözleşmesinde AVM'nin açılış tarihi 2017 yılı Şubat ayı olarak düzenlendiği halde, açılış tarihinin daha önceki tarihlerde de iki defa ertelenmiş olması nedeniyle davalıya duyduğu güvenin zedelendiğini, açılış tarihi belirsiz olduğundan akdi ilişkiye devam etmesinin kendisinden beklenilemeyeceğini belirterek sözleşmenin feshedilerek verilen teminat mektubunun iadesi ile bu bedelden borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ise tarafların sözleşmede kararlaştırılan hükümlerle bağlı olduklarını, 16/02/2017 tarihli cevabi ihtarı ile sözleşmede, erken fesih halinde 12 aylık asgari sabit kira bedelinin cezai şart olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığını, söz konusu bedelin ödenmesini aksi halde teminat mektubunun paraya çevrileceğinin bildirildiğini, haksız davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davalının sözleşmeye göre açılış tarihini ertelemek/ değiştirmek hakkı saklı olsa bile bu hakkın TMK'nın 2. maddesindeki dürüstlük ve iyi niyet kurallarına uygun olarak kullanılması gerektiği, açılış tarihinin ertelenmesinin keyfiliğe dönüştüğü ve hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gözetilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kira sözleşmesinin 1. maddesinin AVM'nin takribi açılış tarihi başlıklı kısmında " 2017 yılının Şubat ayında gerçekleşmesi planlanan AVM'nin faaliyete geçeceği tarihtir. ", mecurun fiili teslimi başlıklı 4.2. maddesinde "AVM'nin takribi açılış tarihi kira sözleşmesinin 1. maddesinde belirtilmiş olan tarih olup, kiraya verenin bu tarihi ertelemek/ değiştirmek hakkı saklıdır." , depozito başlıklı 10.2.1.1. maddesinde " Kiracının iş bu kira sözleşmesine göre kiraya verene ne isim altında olursa olsun ödemesi gereken bir bedelin olmaması halinde,

depozito tahliyenin gerçekleştiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde nakit olarak alınmış ise aynı para cinsinden faizsiz olarak iade edilecek, banka teminat mektubu alınmış ise mektubun kendisi kiracıya iade edilecektir. ", sözleşmeden cayma hakkı- mecurun açılmaması başlıklı 18. maddesinde de " Kiracı, AVM'nin açılış tarihinden önce iş bu sözleşmeden cayarsa, kiraya verene 12 aylık asgari sabit kira bedelini cezai şart olarak ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. " hususları kararlaştırılmıştır.

Tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırdıkları hükümler geçerli olup, tarafları bağlar. Öte yandan, davacı kiracı tacir olup, Türk Ticaret Kanunu'nun tacir olmanın hükümlerini düzenleyen 18/2 maddesine göre,

her tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.