Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/11459 K.2021/758

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; kiracının, kiraya veren davalıya karşı açtığı, faydalı masraf tazminine ilişkin Denizli 1.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/326 esas sayılı dosyasına ait dava konusu alacağı usulünce temlik aldığını, bahse konu dava takip edilmediğinden 27.01.2014 tarihinde açılmamış sayılmasına karar verildiğini, ilgili dosyada tüm delillerin toplanıp esasa ilişkin beyanların sunulduğunu, alacağını temlik aldığı kiracının kiraladığı taşınmaza yaptığı faydalı masrafları talep etmekte haklı olduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 7.900,00 TL alacağın 15.03.2011 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davacının dayandığı temliknamenin konusu olan Denizli 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/326 esas sayılı dosyasında bulunan 12.000,00 TL’lik alacağın, açılmamış sayılma kararı ile ortadan kalktığını ve davacının taraf sıfatının bulunmadığını, taşınmazı 3. kişiye sattığını, 12.01.2011 tarihi itibariyle de taşınmazla bir ilişkisi kalmadığını ayrıca davacının yaptığını iddia ettiği hiçbir masrafı bulunmadığını, konuya ilişkin hiçbir tespit bulunmadığını, mevcut tespit dosyasının da bitişik parsele ait olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece; taşınmazda meydana gelen zarara davalı tarafından sebebiyet verildiğinin ispatlanamadığı ayrıca taşınmaza üçüncü kişi yeni malik tarafından zarar verilmiş olmasının da kiraya verenin sorumluluğunda olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz işgörme ( BK m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür. Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların, yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Somut olayda; dava konusu taşınmazın, davalı kiraya veren ile dava dışı temlik eden kiracı ... Öğretim Hizmetleri San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan 01/04/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 30/09/2015 tarihine kadar kullanılmak üzere kiralandığı, davalı tarafın kira sözleşmesi bitmeden 12/01/2011 tarihinde dava dışı üçüncü kişi olan ...’a söz konusu taşınmazı sattığı ve tapuda devir işlemlerinin gerçekleştiği anlaşılmaktadır.

Kiralananın üçüncü kişiye satılması ile, satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden sebepsiz zenginleşen tarafın kiralananın eski maliki olduğu kabul edilmelidir. Kiraya veren faydalı imalatları benimsemiş, bu haliyle yeni malike satmış ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir.

Bu nedenle kiracıya ait faydalı masraf alacağını temlik alan davacının, yukarıdaki maddeler mucibince, yapılan ve benimsenen faydalı ve zorunlu masraf bedelini, zenginleştiği ölçüde kiraya veren davalıdan isteyebileceği kuşkusuzdur. Bununla birlikte yapılanların değerinin tam olarak davacıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır.

Bunun için mahkemece konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu marifeti ile kiralananın kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece kiracının yaptığı imalatların satış bedeline yansıma miktarı bulunmalı ve özellikle bitişik parsele ilişkin Denizli 2. Asliye Ticaret Mahkemesinde görülen 2013/129 esas 2014/104 karar sayılı davada değerlendirilen hususlar da dikkate alınmak suretiyle,

mükerrer tahsilata neden olmayacak şekilde, belirlenecek miktara hükmedilmelidir. Eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek dava ret edilmelidir. Mahkemece bu hususlar göz ardı edilerek eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.