Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/12237 K.2021/4801

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı vekilinin istinaf isteminin esastan reddine dair verilen hükmün süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonradosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ... ile aralarında 15/07/2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşme devam ederken kiralanana el konulup kiralananın anahtarlarının değiştirilip işgal edildiğini, ticari işletme tesisatının hırsızlandığını, 15/08/2013 tarihinde kiralanana gittiğini, bu tarihte kiralanana ilişkin dava dışı ...

Kreş ve Etüt eğitim merkezi ile kira sözleşmesi imzalandığının öğrenildiğini, yeni kiracı tarafından da kiralanandan kovulduğunu, aynı tarihte savcılığa şikayette bulunduğu halde davalılar tarafından kiralananın anahtarlarının tekrar değiştirildiğini, kira sözleşmesinin haksız olarak feshedildiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik kâr mahrumiyetine karşılık 2.000TL, menkul işletme tesisatına ilişkin 3.000TL olmak üzere toplam 5.000TL maddi tazminat ile 10.000TL manevi tazminatın haksız fiil tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı ...; davacının işlerinin iyi gitmemesi sebebiyle kendi rızası ile kiralananı tahliye edip anahtarları teslim ettiğini, aboneliklerini iptal ettirip kiralananda bulunan eşyaları internet üzerinden satışa çıkardığını, haksız işgalin söz konusu olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Davalı .... adına Tansu Kayaalp tarafından sunulan cevap dilekçesinde; belirtilen unvanda bir şirket bulunmadığını, aksi kabul edilse dahi davalı Merak Koçak ile aralarında dava konusu taşınmaza ilişkin 01/09/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, teslim sırasında kiralananın boş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince, davacı tarafından devren meslek kursu ilanının yapıldığına dair davalı kiraya veren tarafından sunulan bilgisayar çıktısı, kiralanandaki su ve elektrik aboneliklerinin sona erdirilmesi, davacının davaya konu taşınmazdaki kurum açma izninin bitiş tarihinin 28/05/2013 tarihi olması, davaya konu taşınmazda bulunan eşyaların davalılar tarafından zarara uğratıldığı iddiasının da ispat edilememesi gözetilerek davanın reddine karar verilmiş, hükme karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karara karşı, davacı vekili tarafından temyiz kanun yoluna başvurulmuştur.

1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-)Davacı vekilinin, yoksun kalınan kazanç kaybına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Yasasının 112. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır.

Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Kâr kaybı, kârdan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu hareketten önce ve sonra bir değişiklik yoktur.

Burada kârdan yoksun kalan kusurlu hareket yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır.

Davalı kiraya veren, TBK.nun 301. maddesinde düzenlenen kiralananı kullanıma hazır halde bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmemiştir. Bu durumda kiracı kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilir.

Ancak mahkemece kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerekir. Burada kârdan yoksun kalanın zararı, kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalmasıdır.

Bu zarar kiralanandan tespit edilemiyorsa kiralananla ilgili esnaf, ticaret odalarına yazı yazılarak sözleşme tarihi ile sözleşmenin feshedildiği tarih arasında sosyo-ekonomik yönden aynı çevrede açılan benzer kiralananların muhtemel cirosu, kâr oranı, işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifeti ile bu veriler değerlendirilerek muhtemel aylık kârı tespit edilmeli ve dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kar kaybına hükmedilmelidir.

Somut olayda. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15/07/2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kiralananın rıza ile kiraya verene iade edilip edilmediğine ilişkindir. Davacı, kiraya veren tarafından kiralananın anahtarları değiştirilerek işgal edildiği iddia edilmiş; davalı kiraya veren ise, davacının şifahi talebi üzerine sözleşmenin rızaya dayalı sona erdirildiği savunmuştur.

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi bir yıl süreli olup, sözleşme süresinin bitiminden sonra kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi gereğince aynı koşullarla yıldan yıla yenilerek devam edecektir. Öte yandan, geçerli olan bir kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer.

Tüm bu açıklamalara göre, taraflar arasında akdi ilişkinin sonlandırılmasına yönelik irade birliği bulunduğu hususu davalı kiraya veren tarafından ispat edilememiştir. Bu durumda, davalı kiraya verenin anahtar değiştirmek suretiyle fiilen tek taraflı olarak kiralanana el koymasının haksız olduğu tartışmasız olup davacı kiracı, kiraya veren davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir.

Ancak kâr kaybının, kiracının aynı şartlarla benzer bir yeri kiralaması için gereken makul sürenin ve bu süre içindeki kârının ne olabileceğinin tespit edilmesi suretiyle belirlenmesi gerekmektedir.

O halde mahkemece; öncelikle kiracının dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre belirlenmeli, bundan sonra yukarıda belirtilen ilkeler gözetilerek, makul süre kadar kâr kaybına hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, iş bu karara karşı davacı tarafından yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.