Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/1774 K.2020/3060

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklı alacak ve kira bedelinin indirilmesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında imzalanan kira sözleşmesinde bahsi geçen kır kahvesinin davalı kiraya veren tarafından yapılmaması üzerine kendisi tarafından yapıldığını, kira sözleşmesinin imzalandığı 10/03/2009 tarihinden kır kahvesinin faaliyete geçirildiği 31/12/2013 tarihine kadar kır kahvesinin işletilememesi nedeniyle kazanç kaybının bulunduğunu ileri sürerek 1.000 TL yoksun kalınan kazanç, 1.000 TL yapılan masraf olmak üzere şimdilik 2.000 TL belirsiz alacağın davalıdan tahsiline ve kira bedelinin geriye dönük bir şekilde indirilmesine karar verilmesini talep etmiş,

18/02/2016 tarihinde sunduğu ıslah dilekçesi ile yoksun kalınan kazanç talebinin 97.891,21 TL, yapılan masraflar bedeli talebinin 404.028,00 TL, geriye dönük kira bedellerinden indirim talebinin ise 170.489,76 TL olduğunu belirtmiştir.

Davalı, davacı ile sözleşme imzalanırken kır kahvesinin faaliyette olmadığını davacının bildiğini ve sözleşmeyi buna rağmen imzaladığını, nitekim kır kahvesinin kullanılamadığı dönemlere ilişkin aylık kira bedelinin bu durum göz önünde bulundurularak belirlendiğini ve böylece kira bedelinde bir indirimin zaten gerçekleştirilmiş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 404.028,00 TL imalat için yapılan masraf bedelinin faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; Hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Taraflar arasında 28/01/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kiralananın cinsi 2 adet 10 m2 büfe, 6 adet 46,08 m2 tuvalet, 1 adet 295 m2 kır kahvesi olarak belirtilmiş olmasına rağmen, kır kahvesinin davacı kiracı tarafından 2013 yılında inşa edilerek hizmete açıldığı, kiralananın ise 16/01/2015 tarihinde tahliye edildiği anlaşılmaktadır. 6098 sayılı

Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesinde (818 sayılı BK. md. 249/2) kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu düzenlenmiştir.

Bununla birlikte kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların, 6098 sayılı TBK'nın 530. maddesi (818 sayılı B.K.'nın 414. md.) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre kiraya verenin yapmakla yükümlü kılındığı kır kahvesi kiracı tarafından inşa edilmiş, kiralananın tahliyesi sonunda, kiraya veren tarafından benimsenmiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu imalatların imal tarihindeki değerinden tahliye tarihine kadar hesaplanacak yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı kiracı tarafından kiralananda yapılan imalat ve tadilatların, faydalı ve zorunlu ya da lüks nitelikte olup olmadıkları belirtilmediği gibi, belirlenen imalat bedelinden kiracının kullanım süresi ile orantılı yıpranma payının da düşülmediği görülmüştür. Rapor, bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hâl böyle olunca, Mahkemece; dosyanın yeniden bilirkişiye tevdii ile davacının kiralanana yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları isteyebileceği nazara alınarak, kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun ayrı ayrı belirlenmesi, belirlenen zorunlu, faydalı ve sökülüp götürülemeyecek imalatların yapım tarihi itibariyle rayiç bedelleri tespit edilip, kiracının kiralananı kullandığı süreyle orantılı olacak şekilde yıpranma payları da düşülmek suretiyle, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınması, hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.