Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/1868 K.2021/1092

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile düzelterek yeniden esas hakkında davanın reddine ilişkin verilen karar, davacılar vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 09/02/2021 tarihinde davacılar vekili Av. ... ile davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; davalı ile aralarında ... ili ... ilçesi ... mahallesinde bulunan 29863 ada 98 parsel ile 29867 ada 1,2,3 ve 8 nolu parsellerde kayıtlı gayrimenkuller üzerinde 06.06.2015 tarihinde güneş enerjisi santrali arazi kira sözleşmeleri düzenlendiğini, sözleşmenin 2.3 maddesi gereğince kiralanan arazilerin toplam kira bedelinin 67.000 USD olup kiracı tarafından yıllık peşin olarak ödeneceğini, kira bedelinin ilk yıla mahsus olmak üzere banka teminat mektubu verilmek kaydı ile 01.03.2016 tarihine kadar ödeneceğinin kararlaştırıldığını;

aynı sözleşmenin 3.6 maddesi uyarınca, arazi üzerinde kurulacak olan santralin işletmeye alınıp alınmamasına bakılmaksızın sözleşme tarihinden başlayarak yaklaşık 6 ay süre ile herhangi bir kiranın ödenmeyeceğinin kararlaştırıldığını; yine, aynı sözleşmenin 3.8 maddesi ile kiracının bu kira sözleşmesi imzalanmasına müteakip 6. aya otuz gün kala kiralayana yazılı ihbarda bulunmak şartı ile sözleşmeyi feshedebilir denilerek kiracıya herhangi bir bedel ödenmeksizin 6 ay içinde sözleşmeyi tek taraflı olarak fesh etme yetkisi tanındığını;

buna rağmen, fesih işlemi yapılmadığı gibi 01.03.2016 tarihine gelindiğinde peşinen ödenmesi gereken bedelin ödenmediğini; taraflarınca, Konya 7. Noterliği'nin 20.10.2016 tarihli 39737 sayılı ihtarnamenin çekildiğini, buna rağmen de ödeme yapılmadığını belirterek. 67.000 USD'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; davaya konu taşınmazların, üzerinde güneş enerjisi santrali (GES) tesis etmek üzere kiralandığını, lisanssız GES tesis etme izni için, ilgili yönetmelikte belirlenen şartlardan en önemlisinin; üzerine GES tesis edilecek arazinin marjinal tarım arazisi ve dahi bu bağlamda inşa edilen tesisin idare tarafından kabulü için de enerji sahası olarak imar planı yapılabilmesi olduğunu, kira kontratı tarihinden sonra taşınmazlar ile ilgili imar planı değişikliği ile ilgili olarak çalışma başlattıklarını;

ancak, Konya Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından resen yaptırılan imar planı çalışmasının, Belediye Meclisi'nin 12.12.2014 tarih ve 953 sayılı kararı ile kira kontratlarında yer alan tüm taşınmazları da kapsayacak şekilde 1/100000 ölçekte il çevre düzeni planı teklifinin oybirliği ile kabul edildiği bilgisine ulaşıldığını; kira kontratı tarihinden yaklaşık 7 ay önce yapılmış ve kesinleşmiş imar planı değişikliği var iken kiralanan arazilerin enerji sahasına dönüştürülmesinin imkânsız hale geldiğini;

her ne kadar, kiralayanların imar çalışması ile ilgili bir yükümlülüğü bulunmamakta ise de, bu kadar büyük bir arazinin sahiplerinin ekonomik hayatlarını yakından etkileyecek bu durumu bilmemelerinin hayatın olağan akışına aykırı olmakla, zaten mazeret olarak kabul edilemeyeceğini; davaya konu sözleşmenin 3.7 maddesinde, kiralayanlara da fesih yetkisi tanınmış olup kiralayanların da bu fesih hakkını kullanmadığını;

zira, fesih durumunda anılan taşınmazların asla bu kadar kira değeri getirmeyeceğini bildiklerini, imar dışı arazilerin enerji sahası olarak imar plan değişikliği çalışması görece olarak daha kolay iken, davaya konu taşınmazların kira kontrat tarihinden 7 ay önce Konya Büyükşehir Belediyesi tarafından imar planına dahil edilmesinin, taşınmazın enerji sahası imarı almasını olanaksızlaştırdığını; dolayısıyla mağdur olduğunu, davanın kötüniyetli açıldığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; davanın kabulü ile, 67.000 USD'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı vekilince istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile yeniden esas hakkında karar verilmek üzere ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı TBK.nın 301. maddesine göre; kiralayan kiralananın kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiralayanın bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK.nın 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak, kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği TBK.nın 123 ve 125. maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.06.2015 tarihli düzenleme, 01.01.2016 başlangıç tarihli ve 30 yıl süreli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu araziler, GES projesi geliştirilmesi ve arazinin tamamı üzerinde GES inşası ve işletilmesi amacıyla davalı şirket tarafından kiralanmıştır.

Kira sözleşmesinin 3.7. maddesinde kiracının, işbu sözleşmenin imzalanmasını müteakip 6 ay içerisinde santral için gerekli ruhsatlar ve izinler de dahil olmak üzere tüm hukuksal prosedürü tamamlayacağı, 01.01.2016 tarihine kadar da santralin kurulması için gerekli alt yapı çalışmalarına ve arazi tesviyesine başlayacağı, kiracının bu 6 aylık sürelere uymaması halinde kiralayanın tek taraflı ve haklı olarak hiçbir tazminat ödemeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı bulunduğu; kira ödemesi başlatılmış ise, belirtilen şartların yerine gelmiş kabul edileceği.

3.8 maddesinde, kiracının, işbu kira sözleşmesinin imzalanmasını müteakip 6 aya 30 gün kala kiralayana yazılı ihbarda bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebileceği hükümleri düzenlenmiştir.

Davalı, dava konusu arazilerin kira sözleşmesinin düzenlenmesinden 7 ay önce, 12.12.2014 tarihinde, Konya Büyükşehir Belediyesi tarafından imar planına dahil edilerek taşınmazların enerji sahası imarı almasının olanaksızlaştırıldığını ileri sürerek, kira sözleşmesinin baştan itibaren geçersiz olduğunu; bu itibarla, kira ödeme yükümlülüğü bulunmadığını iddia etmekte ise de; davalı kiracı kendisine kanunen tanınan seçimlik haklarından hiçbirisini kullanmadığı gibi sözleşmenin 3.8. maddesi ile tarafına tanınan fesih hakkını da kullanmamıştır.

Kira sözleşmesi, karşılıklı anlaşma veya bir mahkeme kararı ile feshedilmediğine göre; tüm hükümleri ile geçerli olup tarafları bağlar. Ayakta olan sözleşme gereğince kiracı, kiralananın kiralama amacına uygun kullanılamadığından bahisle kira bedelini ödemekten kaçınamaz.

Taraflar arasında 06.06.2015 tanzim ve 01.01.2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğu, yapılan kira sözleşmesi sonucu dava konusu yerlerin davalı şirkete teslim edildiği, davalı şirketin bu yer üzerinde sözleşmenin imzalanmasına müteakip 6 ay içinde santral için gerekli ruhsat ve izinler dahil olmak üzere tüm hukuksal prosedürü tamamlamayı kabul ettiği ve sözleşmenin 3.8. maddesi gereğince de 6 aylık sürenin bitiminden öncesinde yazılı ihbarda bulunmak kaydı ile davalının kira sözleşmesini feshetmediği, kira sözleşmesinin halen taraflar arasında geçerli olduğu,

ilk yıla ait kira bedelinin 01.03.2016 tarihinde ödeneceğinin taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 3.2. maddesinde kararlaştırıldığı; ancak, davalı tarafından bir ödeme yapılmadığı anlaşılmaktadır. Bu itibarla, ilk derece mahkemesinin davanın kabulüne ilişkin kararında bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca; bölge adliye mahkemesince, yanılgılı değerlendirme ve gerekçeyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak, davanın reddine ilişkin hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.