Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/1901 K.2021/5848

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tespit ve tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 01/06/2021 tarihinde davacı şirket temsilcisi ... ve vekili Av.... ile davalı vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan asilin ve vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile aralarında 30/10/2009 başlangıç tarihli on beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının projede ticari otopark alanı olarak görünmeyen taşınmazı, ticari otopark olarak işletilmek üzere kiraya verdiğini bu nedenle de işletme ruhsatı alınamadığını ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi Zabıta Daire Başkanlığınca taşınmazın mühürlenerek faaliyetine son verildiğini, davalıya bir yıllık kira bedelinin peşin ödendiğini ayrıca taşınmaza kullanım amacına uygun olarak yatırım yaptığını,

yine dava konusu otoparktaki reklam panolarının kiralanmasına ilişkin yaptığı anlaşmaların da hükümsüz olması nedeni ile reklam gelirinden elde edeceği kardan yoksun kaldığını belirterek taraflar arasında akdedilmiş bulunan 30/01/2009 tarihli kira sözleşmesinin hükümsüzlüğünün tespitine, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10.000,00 TL kira bedeli, 5.000,00 TL maddi zarar bedeli, 5.000,00 TL yoksun kalınan karın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile davalıdan tahsiline, yargılama masrafı, ücreti vekaletin de davalı üzerine yükletilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davacının basiretli bir tacir olup taşınmazı bildiğini ve mevcut haliyle kiraladığını, izin ve ruhsat ile ilgili tüm sorumlulukların davacıya ait olduğunu ayrıca dava konusu otoparkın da üç sene kadar davacı tarafından işletildiğini belirterek haksız davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; sözleşmede ruhsat ve izinlerin alınması hususunda sorumluluğun davacı tarafa yükletildiği, gerek ihale şartnamesi gerekse de kira sözleşmesinde yer alan evrak ve şartlar incelendiğinde davacının işbu kira sözleşmesinin hukuki imkansızlık sebebiyle batıl olabileceğini bilerek ve isteyerek sözleşme ile bağıtlandığı ve taşınmazı belirli bir süre kullanarak kar elde ettiği, masraf talebi yönünden ise yapılan masrafların davacı yararına olması nedeniyle davalıya yükletilememesi gerektiği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen hükme karşı davacı tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; davacı kiracının kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gerek hukuki, gerek fiziki yönden gerekli araştırmayı yapmaması nedeniyle kusurlu olduğu bu nedenle mahkemece verilen red kararının doru olduğu belirtilerek davacının istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davacının faydalı ve zorunlu imalatlar yönünden temyiz itirazlarına gelince;

Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm yoksa davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir (TBK m. 530, BK m. 414). Sözleşmenin feshinin haklı ya da haksız olması faydalı ve zorunlu masraf talebi bakımından sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece sonuca etkili değildir.

Yargıtayın yerleşik uygulamaları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. İmalat tarihinin kanıtlanamaması halinde kural olarak zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Somut uyuşmazlıkta; davada dayanılan ve hükme esas alınan 30/01/2009 başlangıç tarihli ve on beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kiracının kiralananı kira süresi dolmadan tahliye ettiği anlaşılmakta olup, bu durumda davacı kiracının kiralanana yaptığı ve kiraya verence de benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğu belirlenmeli, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedelleri, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilip, sökülüp götürülebilecek imalatların sözleşme hükümleri uyarınca istenemeyeceği de nazara alınarak, sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Mahkemenin bu yönleri göz ardı ederek yazılı şekilde karar vermesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.