Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/1938 K.2020/7463

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda; tapu iptali ve tescil isteminin reddine, alacak isteminin kabulüne yönelik olarak verilen hüküm, davalı vekili tarafından duruşmalı olarak, davacı vekili tarafından katılma yolu ile temyiz edilmesi üzerine, duruşma günü olarak belirlenen 08/12/2020 tarihinde taraflardan kimsenin gelmemiş olması nedeniyle işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının 19/02/2008 tarihli sözleşme ile oğlunun mülkiyetinde bulunan taşınmazın (kan portakalının bulunduğu 9.000 m² lik alan dışında kalan) 1.500 m² lik bölümünü devretmeyi, bu işlemin yapılmaması halinde ise devredilecek bölümün rayiç değeri ile 100.000 TL cezai şart ödemeyi taahhüt ettiğini, ancak devrin gerçekleşmediğini, bu nedenle dava dışı kişinin fiilini taahhüt eden davalının zararını karşılamakla yükümlü bulunduğunu ileri sürerek;

devir edilecek bölümün adına tescilini, olmadığı takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik taşınmaz hisse oranının bügünkü rayiç bedeli olan 75.000 TL ile 5.000 TL cezai şart alacağı olmak üzere toplam 80.000 TL alacağın davalıdan tahsilini talep etmiş. 17/09/2015 tarihli ıslah dilekçesi ile taşınmaz bedeli yönünden alacak istemini 120.000 TL'ye yükseltmiş, ayrıca alacağın faizi ile tahsilini istemiştir.

Davalı; davaya konu alım satım sözleşmesinin tapuda yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olduğunu, ayrıca sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını, kaldı ki sözleşmeye istinaden davacı tarafça icra takibi yapıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; taraflar arasındaki satışın resmi senetle yapılmaması nedeniyle davacı tarafın tescil isteminin reddine, alacak isteminin kısmen kabulü ile 120.000 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, cezai şart alacağı isteminin ise reddine dair verilen hüküm, davalı tarafın temyizi üzerine Dairece verilen 20/01/2018 tarihli ve 2016/9787 E. 2018/555 K. sayılı kararla;

dava konusu taşınmaz başında konunun uzmanı bilirkişiler de refakate alınarak yeniden keşif yapılması ve 19/02/2008 tarihli sözleşme uyarınca (taşınmazda paydaş olanların payları gözetilmek ve tarafların da sözleşmede geçen sınırlar hakkında beyanları alınmak suretiyle) davacıya devredilmesi gereken bir fazlalığın bulunup bulunmadığının tespit edilmesi suretiyle ulaşılacak sonuca göre uyuşmazlığın esası hakkında bir hüküm tesis edilmesi gerektiğinden bahisle bozulmuştur.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın kabulü ile, dava dilekçesinde faiz talep edilmediği dikkate alınarak 120.000 TL’nin davalıdan tahsiline, geçersiz sözleşmedeki cezai şartın geçersiz olacağı gereğince cezai şart talebinin reddine karar verilmiş; karar, davalı ve katılma yolu ile davacı tarafça temyiz edilmiştir.

1) Davacı tarafın katılma yolu ile temyiz isteminin incelenmesinde;

Davalı tarafın temyiz dilekçesi davacı vekiline, 29/05/2019 tarihinde tebliğ edilmiş, katılma yolu ile temyiz dilekçesi ise HUMK’nın 433 üncü maddesinde öngörülen on günlük yasal süre geçirildikten sonra 11/06/2019 tarihinde verilmiştir. Süresinden sonra yapılan temyiz istemleri hakkında mahkemece bir karar verilebileceği gibi 01/06/1990 gün ve 1989/3 Esas 1990/4 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kurulu Kararı uyarınca Yargıtay'ca da temyiz isteminin reddine karar verilebilir.

Bu nedenle, davacı tarafın katılma yolu ile temyiz isteminin reddi gerekir.

2) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve davanın 08/10/2012 tarihinde açılmış olmasına rağmen gerekçeli karar başlığında dava tarihinin 14/05/2018 olarak yazılmasının mahallinde düzeltilebilecek maddi hata niteliğinde olduğunun anlaşılmış olmasına göre, davalı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

3) Davalı vekilinin, harici taşınmaz satım sözleşmesine konu taşınmaz bedeline yönelik temyiz itirazları bakımından,

Dava, taraflar arasında imzalanan harici satım sözleşmesi nedeniyle ödenen taşınmaz bedelinin, keşif sonucunda ortaya çıkacak olan rayiç bedelinin tahsili talebine ilişkindir.

Davaya konu 19/02/2008 tarihli sözleşme; TMK'nın 706, BK'nın 213 (TBK'nın 237), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89 uncu maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir.

Bu nedenle, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın, bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerin eksiksiz iadesi, denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana ve enflasyon oranlarına bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve az olduğu da bilinen bir gerçektir.

Hukuken geçersiz sözleşmeler, sebepsiz zenginleşme kurulları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet ilkesi hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus, hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iade kararı verilirken, satış sedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekmektedir. Aksi halde ise kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak ve iade borçlularının iade de direnmelerine neden olacaktır.

Uyuşmazlık, geçersiz satış sözleşmesi gereğince davalı tarafın satmayı vaadettiği bölümün yüzölçümünün ne kadar olduğu ile davacı tarafından sözleşme uyarınca ödendiği iddia olunan taşınmaz satış bedelinin ne kadar olduğu noktalarında toplanmaktadır.

Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 19/02/2008 tarihli sözleşmede "... Ortada kalan 250 adet kan portakallarının bulunduğu zemin 15 yıldan beri bizim mülkümüz olup, 2002 yılında oğlum ... 'e devrettim. Güney taraftaki mandalinlikteki zeminde, tapuda her ne kadar fazlalığımız görülmekte ise de oğlum ve benim bilgimiz dahilinde ... kullanmaktadır. Ölçüldükten sonra fazlalık ...'a devredilecektir.

Mülkiyetin parası ... tarafından ödenmiştir..." ifadeleri yazılmış ancak bu sözleşmede satışa konu taşınmazın miktarı gösterilmemiş yine bedelin davalı satıcıya ödendiği yazılmış olmasına rağmen alınan bedelin miktarı gösterilmemiştir. Bu durumda, yapılması gereken, sözleşmenin yapıldığı tarihte davalının satmış olduğu fazlalık bölümün yüzölçümü ile satış tarihindeki değerinin ne olduğunun tespitinden ibarettir.

Bozma sonrası mahkemece mahallinde yapılan keşif sonrası tanzim olunan bilirkişi raporlarıyla; sözleşmede bahsi geçen 4065 parsel sayılı taşınmazda kan portakalı olarak gösterilen yerin 9.434,25 m2 olduğu, kan portakalı olarak gösterilen kısmın kuzey tarafının 658,54 m2 olduğu ve zeminde yol olarak kullanıldığı, yolun kuzey tarafında komşu parselin kullanımında kalan yerin ise bahçe olarak kullanıldığı ve buranın 867,17 m2 olduğu, bu kısımların toplamının 1.525,71 m2 olduğu tespit edilmiş; yine yol olarak gösterilen yerin dava tarihi itibariyle değerinin 52.683,20 TL olabileceği; komşu parselin kullanımında olan kısmın ise ağaç bedeli ile birlikte değerinin 73.373,60 TL, toplam taşınmaz değerinin ise 126.056,80 TL olduğunun belirtildiği görülmektedir.

Dosyada mevcut tapu kaydının tetkikinde ise, uyuşmazlığa konu taşınmaz (4065 parsel) toplam 13.500 m2 olup, 31/40 hisse karşılığı 10.462,50 m2’si Doğan Demirel adına, 9/40 hisse karşılığı 3.037,50 m2’si ise davacı adına kayıtlıdır. Keşif sonrası tanzim olunan rapordan ise, tespit edilen yerlerin bir kısmının yol olarak kullanıldığı, bir kısmının komşu parsel tarafından kullanıldığı ve tüm bu parsellerin toplamının ise tapuda kayıtlı olan (13.959 m2) miktardan fazla olduğu anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca, mahkemece; dava konusu taşınmazda yeniden keşif yapılarak, öncelikle davalı tarafından davacıya satışı vaadedilen fazlalık bölümünün yüzölçümünün miktarının (taşınmazın, satış tarihindeki hudutları, toplam taşınmaz miktarı, tapuda kayıtlı pay miktarları dikkate alınmak suretiyle) tam olarak tespiti yapıldıktan sonra,

satışa konu kısmın sözleşme tarihindeki rayiç değerinin tespiti ile bu değerin çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs) ortalamaları alınmak suretiyle ifanın imkansız hale geldiği tarihde ulaşacağı alım gücünün belirlenmesi için konusunda uzman bilirkişiden denetimine elverişli rapor aldırılması ve bu yolla belirlenecek miktara hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir