Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/2198 K.2020/3602

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 08/10/2012 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, bir yıllık kira bedeli 25.000 TL'nin davalıya ödendiğini, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra işyeri açma ve çalışma ruhsatı almak için başvuru yaptığını ancak talebinin eksiklikler olduğu için kabul edilmediğini, ...

İl Özel İdaresinin kiralananın halen tapuda tarla olarak gözüktüğü, proje ve mevcut inşaatların uyuşmadığı, bu haliyle ruhsat verilemeyeceğini bildirdiğini, 02/01/2013 tarihli başvurusuna, idarece mülkiyet sahibinin müracaat etmesi gerektiği belirtildiği halde davalının kendisinin müracaat etmediği gibi gerekli vekaletnameyi de vermediğini, davalının işletme ruhsatı alınması için gerekli tüm eksiklikleri bilmesine rağmen bu durumu müvekkilinden gizlediğini, tesisin faaliyete geçmesi için elinden gelen tüm imkanları kullanmasına rağmen tesisi faaliyete geçiremediğini, tesisin faaliyete geçirilememesinde bir kusuru bulunmadığını,

dava konusu taşınmazın kiralanmasından sonra tesise 25.370 TL yatırım yapıldığını, davalının işçisinin tesise girmelerine ve imalatların sökülmesine izin vermediğini, bu olayla ilgili suç duyurusunda bulunduklarını ve soruşturmanın devam ettiğini, davalının kusuru nedeniyle tesisin faaliyete geçirilememesi nedeniyle aylık 10.000 TL gelir kaybına uğradığını, davalıya peşin olarak verdiği 25.000 TL'nin iade edilmediğini, tesise yapılan 25.370 TL bedelli yatırımın sökülmesine davalı tarafından izin verilmediği gibi bedelinin de ödenmediğini,

ayrıca işinden ayrılması nedeniyle aylık 2.968 TL gelirden mahrum kaldığını belirterek tüm bu zarar kalemlerine karşılık fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 51.500 TL maddi tazminatın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, cevap dilekçesinde özetle; kira sözleşmesi düzenlendikten sonra ruhsat için başvuru ve sair elindeki tüm belgeleri davacıya verdiğini, kiralananı teslim ettiğini, kira sözleşmesinin 8. maddesine göre TSE ve lisansların alınması, çalışma izni ve işyeri açma ruhsatının alınmasının kiracıya ait olduğunu, ruhsatın alınacağına ilişkin bir taahhüdü olmadığını, davacının istasyonda sadece bir tank değiştirdiğini, tank değişim ücreti 5.000 TL'yi kendisinin karşıladığını, çıkartılan tankın istasyonun yanındaki arazide durduğunu, davacının yerleştirdiği tankı her zaman alıp gitmesinin mümkün olduğunu, sözleşmede gereği masraf talep etme hakkı bulunmadığını, davacının tesise sokulmadığı iddiasının doğru olmadığını beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davacının işyeri açma iznini ve işyeri çalışma ruhsatını alamamasında davalının kusurunun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafın temyizi üzerine dairemizin 2017/3325 E 2018/11416 K sayılı ilamıyla “(...)Somut olayda davacı ruhsat alınamamasının kendisinden kusurundan kaynaklanmadığını,

ruhsat başvurusunun eksiklikler olduğu gerekçesi ile kabul edilmediğini ve kiraya verenin üzerine düşen edimleri yerine getirmediğini beyan etmiş olup kiralananda ruhsat alınmasına engel eksiklikler bulunup bulunmadığı var ise bu hususlarda kiraya verene düşen bir sorumlulukluk olup olmadığı konularının aydınlatılmadığı görülmektedir.

Bu durumda Mahkemece, belirtilen hususlarda tarafların gerekli açıklamaları alınıp, tüm delilleri toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.(...) Mahkemece kararının gerekçesinde, davacının tazminat talepleri, her bir kalem yönünden ayrı ayrı tartışılmamış, hükmedilen sonuca nasıl varıldığı konusunda herhangi bir açıklama yapılmaksızın bu taleplerin tümden reddine karar verilmiştir.

Davacının, fesih tarihinden önce kiralanana girilmesine izin verilmediği yönündeki iddiasının, bu halde kira ilişkisinin fiilen sona erip ermeyeceğinin, bu durumun tazminat taleplerine etkisi olup olmayacağının, kiracı tarafından kiralanana masraf yapılıp yapılmadığının, yapıldığı ise zorunlu veya faydalı masraf olup olmadığının, kiraya veren tarafından benimsenip benimsenmediğinin gerekçede değerlendirilmediği görülmektedir.

Bu durumda, hükmün HMK'nın 297. maddesinde gösterilen şartları taşımadığı açıktır. Yukarıda da belirtildiği üzere, davacının tüm talepleri değerlendirilmeli, her bir talep için ayrı ayrı hüküm kurulmalıdır.” gerekçesiyle davacı lehine bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda özetle; kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır halde bulundurma yükümlülüğü olduğu, dosya içindeki belgelerden davalı kiraya verenin iş yeri ruhsatı alınabilmesi için gidermesi gereken eksiklikleri gidermediği, giderdiği yönündeki beyanına rağmen bu yönde dosyaya delil sunamadığı, davalı kiraya veren tarafından daha sonra kendi adına ruhsat alındığı, davacı tarafça eksikliklerin giderilmesi için yapılan ihtardan sonra ve kira sözleşmesinin feshinden önce de ruhsat alınabileceği, ancak davalının idari başvuruları yapmadığı, bu sebeple kusurlu olduğu,

kiraya verenin gerekli idari ve yasal başvuruları yapmaması sebebiyle davacının yenilenen tank ve diğer gereçleri almak için istasyona geldiği, ancak 2013/3113 sayılı soruşturma dosyasında davalının bekçi olarak çalışanı olduğunu beyan eden... tarafından istasyona alınmadığı, kullanım hakkının engellenmesi kira sözleşmesine aykırılık teşkil ettiği gibi kiracının sözleşmeyi sürdürmesinin beklenemeyeceği gerekçesiyle davacının talebinin kabulü ile 25.000 TL bir yıllık kira ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine; mevcut tank ve diğer gereçlerin güncel TSE şartlarını taşımaması sebebiyle değiştirildiği,

yapılan değişikliğin bu anlamda zorunlu ve faydalı olduğu, değiştirilien tank ve diğer gereçlerin Ortadoğu Turbo Dış Ticaret Petrol Ürünleri Sanayi ve Ticaret Limited Şirketine devredilmesi sebebiyle halen kullanıldığı gerekçesiyle 01/04/2013 tarihli ve 114285 numaralı faturalı 25.370 TL tutarlı ödemenin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine; kar ve maaş kaybına ilişkin talebin ise somut verilere dayanmadığı ve davalı kiraya verene izafe edilemeyeceği gerekçesiyle reddine karar verilmiş, hüküm; davalı tarafça temyiz edilmiştir.

1-) Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiracı, kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından ve ortak giderlerden sorumludur.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez. Kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder.

Mahkemece kiralananın tahliye tarihi tespit edilmemiş, kira sözleşmesinin sona ermesi hususunda davalı kiraya verenin kusurlu olduğu gerekçesiyle ödenmiş kira bedelinin tamamının iadesine hükmedilmiştir. Oysa yukarıda da açıklandığı üzere, kiracı feshin haklı nedene dayanıp dayanmadığına bakılmaksızın kiralananın tahliye tarihine kadar işleyecek kira bedelinden sorumludur. Buna göre mahkemece tahliye tarihi tespit edilerek, tahliye sonrasındaki döneme ilişkin ödenmiş kira bedeli varsa bu tutarla sınırlı olarak iade kararı verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile sözleşmenin haklı feshine dayalı olarak ödenen kira bedellerinin tamamının iadesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

2-) Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.

(TBK'un 530, BK.nun 414.md.) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı, kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır

Her ne kadar mahkemece, kiracı tarafından yapılan değişikliklerin zorunlu ve faydalı olduğu, değiştirilen tank ve diğer gereçlerin istasyonu davalıdan devralan dava dışı şirket tarafından halen kullanıldığı gerekçesiyle davacı tarafça sunulan 01.04.2013 tarihli 114285 numaralı fatura bedeli olan 25.370 TL’nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş ise de yukarıda yapılan açıklamalara uygun şekilde tespit yapılmamıştır.

Mahkemece gerekirse mahallinde keşif yapılmak suretiyle alanında uzman bilirkişiden davalı kiracı tarafından yapılan ve sökülüp götürülebilir nitelikte bulunmayan imalatların faydalı, zorunlu veya lüks imalat olup olmadıkları belirlenerek faydalı zorunlu masrafların imal tarihi itibariyle belirlenecek bedellerinden yıpranma payı düşülerek hesaplama yapılmak üzere rapor aldırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulması gerekmiştir.