Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/2428 K.2021/851

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat- faydalı masraf alacağı davasının reddine dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile aralarında 01/03/2009 başlangıç tarihli dört yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, mal sahibinin proje hazırlanıp belediyeye başvurduğu ve projenin onaylandığı beyanları üzerine, taşınmaza kullanım amacına uygun olarak yatırım yaptığını, ancak taşınmazın 28/05/2009 tarihinde Belediye tarafından yapı tatil zaptı düzenlenerek mühürlendiğini, projenin kabul edilmemesinin sebebi imar dışı yapılan değişiklikler olduğunu, taşınmaz amacına uygun olarak kullanılamadığından akdin feshedilerek anahtarların 31/03/2011 tarihinde davalıya teslim edildiğini,

kiralananın ruhsatı bulunmadığını ve bu nedenle de kullanım amacına uygun ruhsat alınamadığını belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile delil tespit dosyası ile belirlenen dekorasyon ve inşaat masraflarına karşılık 54.000TL maddi tazminat ile yoksun kalınan kar tazminatına karşılık yıllık 60.000TL'nin kanuni faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davacının taşınmazın konumunu bildiğini ve mevcut haliyle kiraladığını, izin ve ruhsat alınmaksızın yapılan tadilatlar sebebiyle yapı tatil zaptı düzenlendiğini, iki sezon boyunca işletilen kiralanan davacı tarafından tahliye edildikten sonra 01/05/2011 tarihli sözleşme ile dava dışı 3. kişiye kiraya verildiğini ve halen işletildiğini, davanın sebebinin esasen davacı aleyhine ödenmeyen kira bedellerine dayanak icra takibi olduğunu savunarak haksız davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; sözleşmede her türlü tadilatın kiracı tarafından yapılacağının kararlaştırıldığı, imar yasası uyarınca gerekli izinler alınarak tadilat çalışmalarına başlanılması gerektiği, belediyenin cevabi yazısından anlaşılacağı üzere tadilat projesi hazırlandığının kanıtlanamadığı, binanın kendisinin ruhsatsız olmadığı, belediye elemanlarınca, ruhsatsız şekilde kaçak tadilat çalışmalarına başlanıldığı tespit edilerek, yapı tatil zaptı düzenlendiği, ruhsatsız yapılan bu değişikliklerden dolayı davalı kiraya verenin her hangi bir sorumluluğunun bulunmadığı,

dolayısıyla ayıplı teslimden de söz edilemeyeceği, sözleşme gereğince davacının tadilat masraflarını da talep edemeyeceği, kaldı ki davacının basiretli bir tacir olarak, taşınmazın imar durumunu, tadilat yapılırken proje hazırlanması ve ruhsat alınması gerektiğini bilebilecek durumda olması gerektiğini, sonuç itibariyle davacının mevzuata aykırı olarak kaçak tadilat yaptığı, yapılan imalatı yasalara uygun hale getirmek için üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmediği, zararın tamamen kendi kusurundan kaynaklandığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen hükme karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince.

Dava konusu taşınmazın kültür ve tabiat varlığı olup koruma altında olduğu, yapılan imalatlarla ilgili olarak kiracı tarafça fesihten önce bir başvuru yapılmadığı, fesihten sonra, mal sahipleri adına 26/04/2011 tarihinde yapılan başvuru ile ilgili Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından eksikliklerin giderilmesinin istenildiği, bundan sonra bir işlem yapılmadığı, imara ve ruhsata aykırı imalatların eski hale getirilmediği, Bölge Koruma Kurulu'ndan izin de alınmadığı halde mevcut haliyle işyeri yeni kiracısı adına 10/08/2011 tarihinde iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verildiği;

öte yandan davacının imalatlara başlamadan önce gerekli araştırmayı yapmadığı gibi, sonradan da gerekli girişimlerde bulunmaksızın sözleşmeyi feshettiğinden kar kaybı isteyemeyeceği, imalatların ruhsata bağlanmamış olması, mal sahiplerince dahi sürecin yürütülememesi halinde hakkında yapı tatil zaptı bulunan imalatlar nedeniyle davalının zenginleştiği de kabul edilemeyeceğinden, davacının istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2- Davacı vekilinin, faydalı ve zorunlu imalatlar yönünden temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir (TBK'un 530, BK.nun 414.md.).

Yargıtayın yerleşik uygulamaları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/03/2009 başlangıç tarihli dört yıl süreli kira sözleşmesi konusunda, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Söz konusu sözleşmenin hususi şartlar 4. maddesinde "Kiracı, kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamaz." , 23. maddesinde " Kira müddeti sonunda, binaya ait yapılan taşınmaz tadilatlar kiralayana bırakılacaktır. " hükümlerine yer verilmiştir.

Kiralananın tahliyesini müteakip davacı zorunlu ve faydalı masraf iddiası ile kiralananda tespit yaptırmış, Çeşme Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2011/2 Değişik İş sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporunda; tadilat, ilave ve dekorasyon bedelinin malzeme ve işçilik dahil toplam 54.000TL olabileceği, kiralananın ... kentsel sit alanı içinde kaldığı, yapılan tadilat ve ilavelerin ruhsata bağlanması, bunun için de İzmir 1 nolu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Müdürlüğü'nün izninin alınması gerektiği belirtilmiştir.

Taşınmaz korunması gerekli kültür varlığı olup, yapılan tadilatlara yönelik koruma kuruluna başvuru yapıldığı, Koruma kurulunun projedeki eksikliklerin tamamlanmasından sonra, konunun değerlendirileceği bildirilmiş ise de yapılan işlerin yeniden mevcut hali ile yeniden projeye bağlanarak ruhsatlandırılmasının mümkün olup olmadığı mahkemece araştırılmamıştır.

O halde mahkemece bu husus üzerinde durularak, kiraya veren tarafından benimsenen zorunlu ve faydalı masrafların mevcut hali ile ruhsata bağlanabilir olduğunun anlaşılması halinde bunlara ilişkin, sözleşmenin 23. maddesi uyarınca, kiracının kira başlangıcında yaptığı zorunlu ve faydalı masraflardan yıpranma payı düşülerek tahliye tarihi dikkate alınıp kalan kira süresi ile orantılı olarak istemin kabulü gerekirken, yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bu husus bozmayı gerektirmiştir.