Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/2519 K.2020/3313

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, maliki oldukları dükkanda davalının kiracı olarak oturduğunu, son ödenen kira bedelinin net 4.400 TL olduğunu, ekonomik koşullar, kiralananın konumu ve emsal kira bedellerine göre düşük kalan yıllık kira bedelinin 31/12/2011 tarihinden itibaren brüt 31.250 TL olarak tespitine karar verilmesini istemişlerdir. Davalı, talebin fahiş olduğunu, endeks ile artırım yaparak 5.830 TL ödemeyi kabul ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile taşınmazın 31/12/2011- 31/12/2012 yılı kira bedelinin 10.500 TL (net) olarak tespitine dair verilen hükmün davacılar tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 13/03/2014 tarih, 2014/1686 Esas 2014/3107 Karar sayılı ilamı ile "... dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır. Mahkemece yukarıda belirtilen hususlar incelenmeden, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. " gerekçesiyle bozulmuştur.

Bozma üzerine yapılan yargılama sonucunda, davanın kısmen kabulü ile taşınmazın 31/12/2011- 31/12/2012 yılı kira bedelinin brüt 17.500TL olduğunun tespitine dair verilen karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiş olup, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 16/02/2016 tarih 2015/6241 Esas- 2016/1001 Karar sayılı ilamı ile bu defa " ... Mahkemece bozma ilamına uyulmuş olmasına rağmen bozma kapsamına uygun araştırma ve inceleme yapılmamıştır.

Hükme esas alınan 23.03.2015 tarihli bilirkişi ek raporunda; emsal araştırmasına göre kira bedelinin brüt 10.926,39 TL olması gerekeceği belirtilmiş olmasına rağmen boş olarak kiraya verilmesi durumunda kira bedelinin brüt 20.000 TL olması gerektiği belirtilmiştir. Halbuki emsal kira sözleşmelerinin incelenmesindeki amaç; emsallerden yola çıkılarak taşınmazın boş olarak hangi bedel üzerinden kiraya verilebileceğini tespit etmektir.

Başka bir deyişle emsallere göre belirlenen kira bedeli taşınmazın boş olarak kiraya verilebileceği kira bedelinden farklı olamaz. Bu durumda yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınarak ve mahallinde yeniden keşif yapılarak karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. " gerekçesiyle bozulmuştur.

Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın kısmen kabulü ile davaya konu taşınmazın 31/12/2011- 31/12/2012 yılı kira bedelinin brüt 12.375 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, bozmaya uygun karar verilmiş olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacıların sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Hak ve nesafete uygun kira bedeli belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir.

Taraflar arasında imzalanan 31/12/2005 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece hükme esas alınan 28/12/2018 tarihli bilirkişi heyeti raporunda, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası hak ve nesafete uygun olarak net 13.750TL /yıl olarak belirlenmiştir.

Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10 indirim yapılarak kira bedeli brüt 12.375 TL olarak tespit edilmiştir. Bilirkişi heyeti raporunda belirlenen yıllık kira bedeli net 13.750TL /yıl olup, brütü 17.187,5 TL 'dir.

Buna göre Mahkemece, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek brüt 17.187,5 TL/yıl kira bedeli esas alınarak bu bedelden %5 - % 20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Kabule göre de; 08/10/2013 tarihli ilk hükümde, davanın kısmen kabulü ile taşınmazın 31/12/2011- 31/12/2012 yılı kira bedelinin (net) 10.500 TL ( brüt olarak 13.125 TL ) tespitine karar verildiği, verilen ilk kararın sadece davacılar tarafından temyiz edildiği, bu şekilde davacılar yararına miktar yönünden usuli müktesep hak oluşmasına karşın;

mahkemece verilen son hükümde, davanın kısmen kabulü ile davaya konu taşınmazın 31/12/2011- 31/12/2012 yılı kira bedelinin brüt 12.375 TL olarak tespitine karar verildiği görülmektedir.

O halde; mahkemece, usuli kazanılmış hak kuralı ihlal edilerek ilk hükmü temyiz eden davacılar aleyhine olacak şekilde, daha önce hükmedilen ( net) 10.500 TL ( brüt olarak 13.125 TL )TL kira bedelinden, daha düşük bedele hükmedilmesi de hatalı olmuştur.