Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/2877 K.2020/6723

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak ve menfi tespit davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalıın istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, davacı tarafın istinaf başvurusunun reddine yönelik olarak verilen karar, davacılar ve davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 17/03/2020 tarihinde davacılar vekili Av.... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekilin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra noksanlığın giderilmesi için dosyanın mahalline geri çevrilmesi sonrasında dosyadaki bütün kağıtlar okunarak gereği düşünüldü.

YARGITAY KARARI

Davacılar; mülkiyeti davalıya ait olan taşınmazın 2.300m2 lik kısmının piknik yeri ve restaurant amaçlı olarak işletilmek üzere 15.05.2012 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıdan kiralandığını, taşınmazın 01.01.2012 tarihinde teslim alınarak çalışmalara başlandığını, kiralananın daha önce ihya edilmemiş, dik meyilli kayalık arazi parçası olduğunu, inşaat ve imalatlar yapılarak işletmeye hazır hale getirildiğini, yapılan çalışmalar nedeni ile taşınmazın değerinde bir artış meydana geldiğini, bunu gören davalının kira bedelinde artış talep ettiğini,

kabul edilmeyince de davranışları ile sözleşmenin ifasını imkansız hale getirdiğini, davacı tarafın işçilerinin sözle taciz edildiğini, zorluk çıkarıldığını, elektrik aboneliği için nüfus cüzdanının fotokopisi ile tapu fotokopisinin istenmesine rağmen verilmediğini, ruhsat almasını engellemek için il özel idaresine, valiliğe dilekçeler verdiğini, özel idare müdürlüğünce verilen şikayet dilekçesi nedeni ile ruhsat başvurusunun değerlendirmeye alınmadığının bildirildiğini belirterek;

sözleşmenin haklı nedenle feshine, kira bedellerinin teminatı olarak verilen senetlerin kira bedellerine mahsuben verildiğinin tespiti ile senetlerin iptaline, kira sözleşmesine konu arsayı işletmeye açabilmek için yapılan masraflar yönünden şimdilik 100.000TL, kira bedeli olarak ödenen 43.600TL, işyerinin açılacağı düşüncesi ile istihdam edilen personele ödenen 77.860TL, gelir kaybı ve yoksun kalınan kar nedeni ile şimdilik 50.000TL'nin davalıdan tahsiline ve kira sözleşmesinin dava müddetince tapu siciline şerh verilmesini istemiş, bilirkişi raporu doğrultusunda taleplerini ıslah etmiştir.

Davalı, davacıların, kira sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmeyerek kira sözleşmesine, İmar Kanunu'na ve yasal düzenlemelere aykırı davrandıklarını, sözleşmede kiracının hukuk kurallarına uygun olmak kaydıyla piknik restoran ve kafe tipi işletmecilik yapabileceğinin belirtildiğini, sözleşmede bir çok hususun kiralayanın iznine bağlı tutulduğunu, kiracının izin almadan yasalara aykırı faaliyette bulunduğunu, buna engel olmak istendiğinde tehdit edildiğini, davacıların sözleşmeye göre gerekli izni almadan ve İmar Kanunu'na aykırı şekilde yapı inşa ettiğini, İmar Kanunu'na aykırılık nedeni ile yapı tatil zaptı düzenlendiğini,

imara ve iskana aykırı yapılaşma nedeni ile ruhsat alınmasının hukuken mümkün olmadığını, davacıların yasal şartları yerine getiremedikleri için ruhsat alamadıklarını, davacılar kira borçlarını ödemediklerinden haklarında icra takibi yapıldığını, davacıların, davalının kusurundan kaynaklanmayan sebeplerle kendisinin sorumlu tutulamayacağını belirterek davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin 10.09.2013 tarihinde haklı nedenle fesh edildiğine, 580.061 TL faydalı masraf alacağının, 15.377,03 TL müspet zararın ve fazla ödenen 2.665,22 TL kira bedelinin ve fesih tarihinden itibaren düzenlenen bonoların iptaline karar verilmiş, ilk derece mahkemesinin kararına karşı, taraflarca istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince; davacıların istinaf başvurularının reddine davalının istinaf başvurusunun kabulü ile; kira sözleşmesinin feshinin haklı olmadığının ve dava konusu taşınmazın 01.07.2014 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü ile;

dava sırasında taşınmazın tahliye edilmediğinden faydalı masrafların talep edilemeyeceğinden ve haklı fesih olmadığından yoksun kalınan kar talep edilemeyeceğinden alacak davasının reddine ve tahliye tarihinden sonraki bonolar yönünden menfi tespit talebinin kabulüne karar verilmiş, hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 25.06.2019 gün ve 2018/7821 E- 2019/5774 K. sayılı kararı ile;

".... dava konusu taşınmazın davanın devamı sırasında 01.07.2014 tarihinde tahliye edildiği doğru bir şekilde tesbit edilmiş olup, dava şartı noksanlığı hüküm anında giderilmiş olmakla, kiralanana yapıldığı iddia ve ispat edilen faydalı ve zorunlu masrafların, kiraya verenden talep edilmesine herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Bu nedenle; yukarıda belirtilen ilkeler gereğince araştırma yapılarak sonucuna göre karar verilmesi..." gerekçesi ile bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince bozma ilamına uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonrasında davanın kısmen kabulü ile yapılan faydalı masraflar bedeli olarak 580.061TL'nin tahsiline karar verilmiş, hükümtaraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacıların tüm davalının aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Sözleşmede Davacı kiracılar, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir (TBK'un 530, BK.nun 414.md.).

Yargıtayın yerleşik uygulamaları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Somut olayda; taraflar arasında en son olarak düzenlenen 15.05.2012 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 14. maddesinde "kiracı kiralanan taşınmaz üzerine, sözleşmenin amacına uygun olarak yaptığı eklentilerde belirlenen alanı gözetecektir.

Kiracı kendi alanında işin gerektirdiği tadilat ve değişikler yapabilir, sözleşme bitiminde yaptığı bina, baraka, köprü, yol ve benzeri tesisleri kullanabilir şekilde kiralayana teslim etmek zorundadır, bunlarla ilgili bir talep edemez." hükmü kararlaştırılmıştır.

Özgür irade ile kararlaştırılmış bu şart geçerlidir ve tarafları bağlar ve bu hükme göre davacı tarafından yapılan faydalı masraflar istenemez ise de; söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olup taşınmazın kira sözleşmesindeki 10 yıllık süre sona ermeden tahliye edildiği anlaşılmaktadır.

Bu nedenle kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracılar tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük olmamakla birlikte; faydalı masrafların tahliye tarihine göre sözleşmenin kalan süresi ile orantılı olarak hükmedilmesi gerekir.

Bölge Adliye Mahkemesince, hükme esas alınan bilirkişi heyet raporlarında; yapılan faydalı masrafların dava tarihi itibariyle ve yıpranma payları düşülmeden hesaplandığı gibi, sözleşmenin kalan süresi ile oranlama yapılmadığı görülmektedir.

O halde, mahkemece; önceki bozma ilamında belirtildiği üzere, bozma kararının gereği yerine getirilerek kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik incelemeye dayalı hatalı bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.