Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/3046 K.2021/5851

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen asıl ve karşı davada tazminat istemlerinin reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; tarafların istinaf başvurularının esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davalı/karşı davacı vekili tarafından duruşmasız, davacı/karşı davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 01/06/2021 tarihinde davacı/karşı davalı vekili Av.... ile davalı/karşı davacı vekili Av.... geldi.

Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı/k.davalı; taraflar arasında "... Mah. ... .. Caddesi" üzerinde bulunan bir yapının Otel olarak tahsis edilmesi amacıyla 03/02/2015 tarihli kira sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme konusu yapının otel olarak kullanıma hazırlanması amacıyla sözleşmenin yürürlük tarihinden önce 06/02/2015 tarihinde 'Yer Teslim Tutanağı' ile tahsis edilen taşınmazda yapılması gereken tadilat, tefrişat ve dekorasyon çalışmalarına başladıklarını,

2015 yaz sezonunda işletilmeye başlanmak üzere otelin tam anlamıyla hazır hale getirildiğini ancak söz konusu taşınmaza ilişkin olarak 20/05/2015 tarihinde Fethiye Belediyesi tarafından binanın ruhsat eki onaylı projelere aykırı olması sebebiyle yapı tatil zaptı düzenlendiğini, yapmış olduğu 'iş yeri açma ruhsatı' başvurusunun Belediye tarafından bu nedenle reddedildiğini dolayısıyla otel tümüyle işletmeye hazır durumda olmasına rağmen işletmeye açılamadığını,

yapı tatil zaptının düzenlenmesi akabinde 14/07/2015 tarihinde bu defa Fethiye Belediye'sinin 812 K. sayılı encümen kararıyla taşınmazın ruhsata aykırı bölümlerine ilişkin olarak yıkım kararı verildiğini, bahsi geçen ruhsata aykırılığın teslim anında mevcut olduğunu, davacının kusurlu olduğunu be nedenle de sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini belirterek haklı feshin tespitine, sözleşmeye aykırılık sebebiyle şirketin uğramış olduğu zararlardan;

kira sözleşmesine güvenle yapılan ve otelin tadilatına harcanan masrafların tazmini olarak 2.764.551,87 TL'nin, kira sözleşmesine binaen ödenen 2 aylık kira bedeli ve KDV tutarından ibaret olan 23.552,80 TL'nin, kira sözleşmesi ile bağlı olunması sebebiyle kaçırılan fırsatlar ile sözleşmeden elde edilmesi beklenen gelir bağlamında yoksun kalınan kar olarak 2.839.490 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı/k.davacı. 06/02/2015 tarihinde inşai faaliyetlere başlayan davacı kiracının, çatıyı 20/05/2015 tarihinde Fethiye Belediyesince düzenlenen yapı tatil zaptında tarif edilen durumuna getirdiğini, bu nedenle tutanak düzenlenmesine sebebiyet veren olguların davacı kiracı tarafından oluşturulduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiş, süresinde açtığı karşı dava ile de;

taşınmazın yeniden otel olarak kiralanabilmesi için geçecek süreye tekabül eden kira bedeli için 5.000,00 TL’nin, davalı/karşı davacının kira akdinin devam edeceğine güvenerek davacı/karşı davalının onay almaksızın yaptığı tadilatları imara uygun hale getirmek üzere yaptığı harcamalar için 474.236,80 TL’nin ve ödenmemiş kira bedelleri için de 5.000,00 TL olmak üzere toplam 484.236,80 TL’nin davacı-karşı davalı kiracının haksız fesih tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; asıl ve karşı davanın reddine, karar verilmiş; hüküm süresi içinde taraflarca istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; ilk derece mahkemesince verilen kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiş; karar, taraflarca temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre asıl ve karşı dava yönünden temyiz eden tarafların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Asıl davada davacının kazanç kaybı, karşı davada davacının makul süre tazminatına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında 03/02/2015 tarihinde imzalanan 01/05/2015 başlangıç tarihli ve sekiz yıl altı ay süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan şimdiki durumu boş olarak nitelendirilerek otel olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiş, 06/02/2015 tarihli teslim tutanağı ile de kiralananın nasıl teslim edildiği belirtilmiştir.

Uyuşmazlık kiralananın davacı kiracıya teslim edilmeden önce ne durumda olduğu, kiralananın ruhsata aykırı olmasına sebebiyet veren eylemlerin kimin uhdesinde meydana geldiği ve davalı kiraya verenin uhdesinde meydana gelmiş olması durumunda bundan kaynaklanan hasar ve zarardan kimin sorumlu tutulması gerektiği noktalarında toplanmaktadır.

Davacı kiracı kiralananı teslim aldıktan sonra ruhsata aykırı hiçbir faaliyette bulunmadığını, sadece ruhsat alımına engel olmayacak biçimde dekoratif olarak adlandırdıkları birtakım ilaveler yaptıklarını ileri sürmekte, davalı kiraya veren ise kiralananın teslim edildiği tarihte mevcut ruhsatına uygun olduğunu, ruhsata aykırı olsa bile bu durumun kiracının bilgisi dahilinde olduğunu, kiracının ticaret şirketi olması sebebiyle basiretli tacir gibi davranması gerektiğini ileri sürmektedir.

Kiralanan taşınmaza ait tapu kaydında, kiralananın iki katlı kargir bina ve arsası olarak kayıtlı olduğu, ilgili tapunun beyanlar hanesinde Göcek Belediyesinin 12.7.2004 tarih, 2204-62-422 sayılı yazısı ile "Turizm Tesisidir (Otel Pansiyon vb.)" açıklaması bulunduğu yine sözleşmenin imzalandığı tarihte kiralanana ait mevcut yapı kullanma izin belgesi bulunmakla birlikte, 13/01/2004 tarihli yapı kullanma izin belgesinde yapı ünitelerinin kullanma amacının dükkan, lokanta ve WC olarak belirtildiği anlaşılmaktadır.

Her ne kadar bölge adliye mahkemesince, tacir olan kiracının basiretli davranma yükümlülüğü bulunduğu, kiralamadan önceki eksiklikleri bilmemesinin, taşınmazın durumu hakkında bilgi sahibi olmamasının mümkün olmadığı, kaldı ki 03/12/2015 tarihli ihtarname ile açıkça gerekli tadilatların yaptırıldığını, otelin hizmete hazır hale getirildiğini kiraya verene iletmiş olduğunu,

kiracının taşınmazın lokanta iken otele dönüşmesine ilişkin yükümlülüğü üstlenerek taşınmazı kiraladığının anlaşıldığı ayrıca imara aykırı çatının da davacı kiracı tarafından yapıldığı bu yüzden de yıkım kararına davacı kiracının sebep olduğu belirtilerek feshin haksız olduğu kabul edilmiş ise de; dosya kapsamında mevcut çelişkili bilirkişi raporlarında, sözleşmenin imza tarihinde taşınmazın ne durumda olduğunu gösterir kesin bir bilginin bulunmadığı belirtilerek yoruma dayalı tespitler yapıldığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece Fethiye Belediyesi tarafından tutulan 20/05/2015 tarihli yapı tatil zaptında belirtilen onaylı mimari projeye aykırılıklara ilişkin eylemlerin gerekirse hava fotoğrafları veya diğer teknikler kullanılarak tereddüte mahal vermeksizin kim tarafından yapıldığı üzerinde durularak davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olup olmadığının tespiti ile,

feshin haklı olduğunun anlaşılması halinde davacı kiracının müspet zarar kapsamında yer alan kazanç kaybının tazminini isteyebileceği yine tahliye tarihine kadar olan kira borcundan sorumlu olacağı, bakiye alacaktan sorumlu olmayacağı, feshin haksız olması halinde ise kiracının, tahliye tarihinden itibaren makul süre kadar daha kira borcundan sorumlu olacağı gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde yeterli araştırma ve inceleme yapılmadan istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.

3- Asıl davada kiracının faydalı imalat bedellerine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; kural olarak, sözleşmede aksine hüküm yoksa davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.

(TBK m. 530) Sözleşmenin feshinin haklı ya da haksız olması faydalı ve zorunlu masraf talebi bakımından sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece sonuca etkili değildir. Yargıtayın yerleşik uygulamaları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir.

İmalat tarihinin kanıtlanamaması halinde kural olarak zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Somut uyuşmazlıkta; her ne kadar taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kiracının oteli geri teslim ettiğinde, taşınabilir eşya dışında kalan demirbaş ve yatırımları kiraya verene bırakarak bunlar için hiçbir bedel istemeyeceği belirtilmiş ise de, söz konusu hüküm kiralananın kira süresi sonunda tahliyesi durumunda uygulanacaktır. Kira sözleşmesi 01/05/2015 başlangıç tarihli olup sekiz yıl altı ay sürelidir.

Kiracının kiralananı kira süresi dolmadan tahliye ettiği anlaşılmakta olup, bu durumda davacı kiracının kiralanana yaptığı ve kiraya verence de benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğu belirlenmeli, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedelleri, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilip, sökülüp götürülebilecek imalatların sözleşme hükümleri uyarınca istenemeyeceği de nazara alınarak, sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Mahkemenin bu yönleri göz ardı ederek yazılı şekilde kiracının kira sözleşmesini feshinin haksız olduğu ve sözleşmenin ilgili maddesi gereğince de herhangi bir bedel talep edilemeyeceği gerekçesiyle talebin reddine karar vermesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

4- Kiraya verenin karşı davadaki kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde; kural olarak anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim edildiği davalı kiracı tarafından yazılı delillerle kanıtlanmalıdır. Yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiraya verene vermek veya tevdi mahalli tayini ya da Noter'e tevdi edilip keyfiyetin kiraya verene tebliğ edilmesi suretiyle yapılır.

Somut olayda; davalı kiracının 03/12/2015 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini kiraya verene bildirdiği ve kiralanan taşınmazın anahtarının teslim alınmaması üzerine Fethiye 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/43 D.iş sayılı dosyası ile tevdi mahalli tayini talebinde bulunarak 27/01/2016 tarihli tutanak ile anahtarları mahkemeye teslim ettiği anlaşılmakta ise de; dosya içerisinde teslime ilişkin ilgili tutanağın kiraya verene tebliğ edildiğine dair tebliğ belgesine rastlanamamıştır.

Bu durumda kiracı kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira sözleşmesi ile bağlı olup kira sözleşmesi gereğince tahliye tarihine kadar olan kira bedellerini ödemekle sorumlu olacağından, mahkemece tahliye tarihi tespit edilerek kiracının sorumlu olacağı kira bedelleri belirlenmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kira alacağı isteminin reddine karar verilmesi de doğru değildir.