Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/410 K.2020/1479

Taraflar arasındaki kira bedelinin indirilmesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, 2002 yılından bu yana dava konusu kantinin kiracısı olduğunu, en son düzenlenen 10/02/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık kira bedelinin 12.500 TL'ye çıkartıldığını, bu kira bedelinin fahiş olup indirilmesi gerektiğini, 2011-2012 eğitim döreminde 2360 olan öğrenci sayısının 2012-2013 eğitim döneminde 1647'ye kadar düştüğünü, öğrenci sayısındaki % 30'dan fazla düşüş nedeniyle sözleşme ve mevzuat gereği kira bedelinin yeniden tespit edilmesini talep ettiğini, başvurusundan her hangi bir sonuç alamadığını, bazı yiyecek ve içeceklerin satışının yasaklanması,

teneffüs sürelerinin kısaltılması nedeniyle kantin cirosunda ciddi azalma olduğunu, öğrenci sayısındaki azalış, genelge ile getirilen kısıtlayıcı düzenlemeler, teneffüs zamanının düşürülmesi nedenleriyle hakkaniyete ve güncel duruma uygun olarak kira bedelinin belirlenmesi gerektiğini belirterek 10/02/2013 tarihli sözleşmede aylık 12.500 TL olan kira bedelinin 10/02/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 6.500 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacının dayandığı hususların bir kısmı mevcut iken kira sözleşmesini imzaladığını, sözleşme imzalandıktan sonra öğrenci sayısında düşüş olmadığını, bahsedilen genelgenin tarihinin 2011 olduğunu, ayrıca tüm okul kantinlerinde uygulandığını, teneffüs süresinin 5 dakika olduğunu, davacının iddialarının doğru olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabülü ile dava konusu kira bedelinin 10/02/2013 tarihi itibari ile aylık 9.375 TL olarak tespitine dair verilen hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 06/06/2017 gün, 2017/11642 Esas- 2017/9105 Karar sayılı ilamı ile " ...

Dava konusu taşınmazın kiralanmasına ilişkin varsa ihale evraklarının temini ile kiralanan taşınmazın 2886 sayılı Yasaya göre kiraya verilip verilmediği saptandıktan sonra, taşınmazın ihale ile kiralandığının anlaşılması halinde, kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 10/02/2014 tarihi itibariyle kira ilişkisi sona ereceğinden davacıyı fuzuli sagil kabul etmek gerekir.

Bu tarihten sonra, kira sözleşmesinden kaynaklanan her hangi bir talepte bulunulamayacağı gözetilerek bir karar verilmesi gerekmektedir.

Kiralananın 2886 sayılı Kanun gereğince kiraya verilmediğinin tespiti halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 307. maddesinde " Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir." düzenlemesi gereğince davacı tarafından, kira bedelinin indirilmesi talep edildiğine göre TBK.'un 307. maddesine göre değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği.." gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.

Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, taşınmazın 2886 sayılı yasaya göre kiraya verilmiş olması nedeniyle, fuzuli şagil durumunda olan davacının kira sözleşmesinden kaynaklanan herhangi bir talepte bulunulamayacağı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 10/02/2013 tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi, davacı ile ... Lisesi Okul Aile Birliği arasında düzenlenmiştir.

2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75. maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Yasa, süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağını hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasanın 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.

Dosyaya sunulan belgelerden, dava konusu taşınmazın davacıya 2886 Sayılı Kanun gereğince kiraya verilmediği anlaşılmaktadır. Kiralanan 2886 sayılı Kanun gereğince kiraya verilmediğinden taraflar arasındaki kira akdi devam etmektedir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 307. maddesinde " Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir." düzenlemesi yer almaktadır.

Davacı kira bedelinin indirilmesini 30/04/2014 tarihinde açtığı dava ile ileri sürdüğünden, ancak dava tarihinden itibaren kira bedelinin indirilmesini talep edebilir. Dava tarihine kadar ödenen kira bedelleri yönünden kira bedelinin iadesini talep edemez.

O halde Mahkemece yapılacak iş; davacı tarafından kira bedelinin indirilmesi talep edildiğine göre, dava tarihi itibariyle TBK.'nun 307. maddesine göre değerlendirme yapılarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.