Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/4349 K.2021/1124

Taraflar arasındaki malın ayıplı olmasından kaynaklı alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı TOKİ'nin, diğer davalı müteahhit ... Konut İş. Ltd. Şti.'ne inşa ettireceği “...

Toplu Konut Projesi”' nden satın aldığı bağımsız bölümün 10.11.2007 tarihinde tesliminden sonra gerek kendi konutu gerekse blok ve site ortak yerleri ile ilgili ayıp ve eksiklikler bulunduğunu öğrendikten sonra 30.11.2010 tarihinde noterden gönderdiği ihtarname ile davalı satıcı TOKİ' ye ihbarda bulunduğunu ileri sürerek eksik ve ayıplı işlerden dolayı ortaya çıkan bedel farkının (semen tenzili) tespit edilerek avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş,

13/02/2013 tarihli ıslah dilekçesiyle gizli ayıplar ve eksik işler nedeniyle toplam 25.800,00 TL değer azalmasının teslim tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

Davalılar, davacıya tam ve eksiksiz olarak dairesinin teslim edildiğini, ayıp ve eksik bulunmadığını, kaldı ki ayıp ihbar mükellefiyetinin de süresinde yerine getirilmediğini savunarak davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucu; davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir.

Davalılar, ayıp ve eksik bulunmadığını, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.

Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 4077 sayılı TKHK.’nun 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır.

Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı TBK.’nun bu konudaki 223. maddeye göre, (818 sayılı BK'nun 198.maddesi), alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür.

Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.

O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir.

Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacının 2.8.2006 tarihinde satın aldığı bağımsız bölümün davacıya 10.11.2007 tarihinde teslim edildiği ve davacının da gerek kendi konutu gerekse blok ve site ortak yerleri ile ilgili ayıp ve eksiklikler bulunduğu yönünde 30.11.2010 tarihinde noterden gönderdiği ihtarname ile davalı satıcı TOKİ'ye ihbarda bulunduğu dosya kapsamı ile sabittir.

Mahkemece bozmaya uyulmuş ve gizli ayıp olarak tespit edilen hususların teslimden itibaren ne kadar sürede ortaya çıkabileceği konusunda bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verilmiş ve sonuç itibariyle de gizli ayıplar yönünden süresinde ayıp ihbarı yapılmadığından davanın reddine karar verilmişse de; hükme esas alınan bilirkişi heyetinin 18/12/2017 tarihli ek raporunda; mutfak balkonu ile ıslak zeminlerdeki eğim hataları(ters eğim) ve giderlere ulaşamayan sular ile derz bozulmaları ve pvc pencerelerindeki işçilik yalıtım kaynaklı hataların;

zemin ve yüzey sularının betonarmeye sızmasına neden olmak suretiyle, betonarmede bozulmalara ve bina taşıyıcı sisteminde ise telafisi imkansız kalıcı hasarlara neden olması, ayrıca salon parkelerindeki kabarma ve tırnaklamalara neden olması dikkate alınarak gizli ayıp kapsamında değerlendirildiği söz konusu gizli ayıpların, sıradan ve ortalama tüketiciler tarafından teslimden itibaren ve en az bir kış mevsimi geçtikten sonra yaklaşık 6 ay ile 3 yıl arasında fark edilebileceği, sığınak alanlarındaki ızgara ve kapıların paslanmasının yaklaşık 6 ay ile 3 yıl arasında fark edilebileceği tespit edilmiş olup,

davacının teslim tarihi olan 10.11.2007 tarihinden yaklaşık 3 yıl 20 gün sonra 30.11.2010 tarihinde gizli ayıpları ihbar ettiği değerlendirildiğinde, bilirkişi raporunda yaklaşık 6 ay ile 3 yıl arasında fark edilebileceği belirlenen bu gizli ayıplar yönünden davacının süresinde ayıp ihbarında bulunduğu kabul edilerek, ortaya çıkan değer azalmasının nisbi metoda göre belirlenmesi ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, bu ayıplar yönünden süresinde ayıp ihbarı yapılmadığından davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

Bozma ilamına uyulması halinde, bozma doğrultusunda taraflar lehine usuli kazanılmış hak doğar, bu aşamadan sonra bozmanın gereklerinin yerine getirilmesi zorunludur. Yine hükme esas alınan bilirkişi heyeti ek raporunda; ''fasarit boya ile kapatılmış salon ve tavan duvarlarındaki eğriliklerin; tavanda sıva ile giderilemeyecek ölçüde büyük kalıp hataları bulunduğunun bir göstergesi olarak değerlendirildiği,

söz konusu ayıpların, şantiye uygulamaları tavandaki fasarit boya sökülmeden, sıradan ve ortalama tüketiciler tarafından anlaşılamayacağı ve ortaya çıkarılmayacağı anlaşılmakla gizli ayıp kapsamında değerlendirildiği kabul edilmiş ancak bozma ilamında belirtildiği şekilde söz konusu gizli ayıbın kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar,

güneş ve ısı durumları dikkate alınarak ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki tüketicinin ne zaman farkedebileceği ile bağımsız bölümün teslim tarihi de göz önünde bulundurularak yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca mahkemece, hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişi heyetinden “gizli ayıp” olarak nitelendirilen bu imalata ilişkin normal vasıflardaki bir tüketicinin bu ayıbı ne zaman fark edebileceği konusunda ek rapor tanzimi sağlanarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.