Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/4425 K.2020/4261

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ...'dan 13.4.2006 tarihinde 15/614 arsa paylı 1 ve 2 nolu bodrum katı, taşınmazın inşaatına ait röleve projesini zemine tatbik ederek, işyeri vasıfı ile taşınmaz satın aldığını, satın alma tarihinden sonra 6 nolu bağımsız bölüm maliki tarafından aleyhine el atmanın önlenmesi davası açıldığını Küçükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2006/878 E. numaralı dava dosyasında yapılan yargılama sonunda, el atmanın önlenmesine ve eski hale getirilmesine karar verildiğini, işyeri olarak satın aldığı taşınmazın depo haline çevrildiğini, bundan dolayı oluşan zararının karşılanması gerektiğini ileri sürerek 35.000 TL.'nin davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı, davaya cevap vermemiş, öldüğü anlaşıldığından mirasçı olan diğer davalılar davaya dahil edilmişlerdir.

Mahkemece, bozmaya uyularak davanın kısmen kabulü ile, 29.000 TL.'nin faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı ...'ın mirasçıları tarafından temyiz edilmiştir.

Somut olayda, davacının davalıdan satın aldığı bağımsız bölümler, zeminde, kat irtifatı projesine aykırı olarak; bodrum katta bulunan 1 ve 2 numaralı deponun ortak yer olan ve özel amaca tahsis edilen sığınak ve kapıcı dairesinin katılması sureti ile ön, arka ve yan bahçe mesafelerine ilave yapılarak dışarıdan merdiven yapılmak sureti ile işyeri haline getirildiği tüm dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır.

Satış tarihinden sonra aynı taşınmazdaki (6) nolu bağımsız bölüm maliki tarafından davalı aleyhine el atmanın önlenmesi davası açılmıştır.

Küçükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2006/878 E. numaralı dava dosyasında yapılan yargılama sonunda mahkemece, 2981 sayılı yasanın 16/son maddesi ve KMK hükümleri gereği kat irtifakına esas projeye aykırı olarak büyütülmenîn yapıldığı bu yerin tescilinin mümkün olmadığı, yapılan röleve projesi ile ortak amaca tahsis edilen yerlerin projeye aykırı olarak büyütülmenîn yapıldığı bu yerin tescilinin mümkün olmadığı,

yapılan röleve projesi ile ortak amaca tahsis edilen yerlerin projeye aykırı olarak değişiminin mümkün olmadığı ibraz edilen yönetim tutanak ve kararlarında tüm kat maliklerinin onayı bulunmadığı görülmekle kat irtifakına esas projeye aykırı olarak 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlere katılan sığınak ve kapıcı dairesinin ön, arka ve yan bahçe çıkmalarının bu şekilde yapılan müdahalenin meni ile eski hale getirilmesine, karar verilmiştir.

Anılan karar Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleşmiştir. Elde ki, davada yapılan yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu, taşımazın fiili durumuna göre 272.29 m2 olduğu, projesinde ise 12.50 m2 olduğunu bildirmiştir. Tapu kayıtlarında da (1) ve (2) nolu bağımsız bölüm olarak kayıtlıdır. Davacı tarafından dosyaya sunulan 2981 sayılı kanun'un 8. maddesine göre hazırlanan Röleve Projesinde "Binanın bodrum zemin+5 normal kattan ibaret olduğu bodrum katta büyümeler yapılarak ruhsat fazlası olarak kazanıldığı fazlalık olan kısımların ruhsata bağlanması ve binanın tümüne kullanma izni verilmesi uygundur" denilmiştir. Yine belediyenin 12.10.1984 tarihli yazısında tüm hissedarlardan muvafakat alınmadan kat mülkiyetine geçilemeyeceği belirtilmiştir.

Somut olayda uyuşmazlık, zemindeki fiili durumuyla, kat irtifakı projesindeki durumu arasında farklılık olan bağımsız bölümü satın alan davacının anılan farklılıktan doğan zararından davalının sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Davalının sorumluluğunun Borçlar Kanununu 194. maddesinde düzenlenen ayıba karşı tekeffül hükümleri kapsamında değerlendirilmesi gerekir.

Ayıba karşı tekeffüle ilişkin kuralların uygulanabilmesi için satıcının kusurlu olması şart değildir. Gerçekten de Borçlar Kanunu'nun 194. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre satıcı, ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur. Ancak, satıcının ayıptan sorumlu tutulabilmesi alıcı satım anında malın ayıplı olduğunu bilmemelidir. Açık ayıbı bilen veya bilmesi gereken alıcı, satıcı ayrıca garantide bulunmamış ise ayıp hükümlerine dayanamaz.

Bu konu Borçlar Kanununun 197. maddesinde “Bayi, müşterinin bey'i zamanında malumu olan ayıptan mesul olmadığı gibi mebii kâfi derecede muayene etmekle fark etmiş olacağı ayıptan da ancak bunun mevcut olmadığını temin etmiş ise mesul olur.” şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre satıcı alıcı ayıbı gizli ya da açık ayıbı bilerek alıyorsa ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvuramaz.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı dava dilekçesinde röleve projesini zemine tatbik ederek satın aldığını kabul etmiştir. Röleve projesinden fiili durumun projeye aykırı olduğu anlaşılmaktadır.

Her ne kadar proje üzerinde üzerinde binanın bodrum zemin+5 normal kattan ibaret olduğu bodrum katta büyümeler yapılarak ruhsat fazlası olarak kazanıldığı fazlalık olan kısımların ruhsata bağlanması ve binanın tümüne kullanma izni verilmesi uygundur denilmiş ise de, belediyenin 12.10.1984 tarihli yazısında tüm hissedarlardan muvafakat alınmadan kat mülkiyetine geçilemeyeceği belirtilmiştir.

Bu halde davacının satış tarihinde ayıbın varlığını bilmediğinden bahsedilemez hal böyleyken mahkemece, Borçlar Kanununun 197. maddesi uyarınca davanın reddine karar verilmesi gerekirken karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.