Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/5056 K.2021/2393

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, 11.11.2011 tarihli sözleşme ile davalının taşınmazı üzerine yapacağı inşaattaki 7.kat 31 nolu 1+1 stüdyo daireyi 60.000 TL bedelle kendisine satmayı, en geç 30.12.20012 tarihinde teslim etmeyi, geciktiği her ay için 500 TL kira tazminatı ödemeyi taahhüt ettiğini, ancak taşınmazın taahhüt edilen zamanda ödenmediğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla gecikilen aylar için toplam 14.000 TL'nin ait olduğu aylardan itibaren işleyecek ticari faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, taşınmazı devraldığı dava dışı 3.kişinin inşaatın yapımı esnasında kısıtlandığını vasisi tarafından tapu iptal tescil davası açıldığını ve inşaat için tedbir kararı aldığını bu nedenle inşaatın tamamlanamadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece tedbir kararı alınarak inşaatın durdurulmasında davalının bir kusurunun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Aşağıdaki bentte açıklanan gerekçelerle Mahkeme kararında bir isabetsizlik görülmemesine göre davacının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava, borçlunun temerrüdü nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın uygulanmasına ilişkindir.

Taraflar, 11/11/2021 tarihli adi yazılı "satış vaadi sözleşmesi" ile davalı adına kayıtlı bulunan taşınmaz üzerinde inşaa edilecek binanın 7. kat 31 numaralı dairesinin 60.000 TL bedel karışılığında davacıya satılmasını, dairenin 30.12.2012 tarihine kadar teslim edilmemesi halinde gecikilen her ay için davalı tarafından davacıya 500 TL kira bedeli ödeneceğini kararlaştırmışlardır. Dosya içeriğinden, taşınmazın önceki malikinin, davalı hakkında fiil ehliyeti yokluğu nedeniyle tapu iptal tescil davası açtığı ve taşınmazın kendi adına tescilini sağladığı anlaşılmaktadır.

6098 saylı Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi gereği taşınmaz satışının ve satış vaadinin geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Resmi şekil, hukuki işlemin resmi makamlar önünde ve onların katılımıyla yapılması ile gerçekleştirilir. Taşınmaz satışında ya da satış vaadinde sözleşmeye resmiyet kazandıran makam, Tapu Kanunun 26.maddesi gereği tapu sicil müdürü veya memurudur. Bununa birlikte taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin Noterlik Kanununun 60.maddesine göre noter tarafından düzenlenecek senet ile yapılması da mümkündür. Bu halde sözleşmeye resmiyet kazandıran makam noter olmaktadır.

Bilindiği üzere kanunlarda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz (TBK m.17). Buradaki hükümsüzlükten ne anlaşılması gerektiği yönünde öğretide çeşitli görüşler olmakla birlikte Yargıtayın benimsediği butlan görüşüne göre geçerli şekilde yapılmayan sözleşmeler en başından itibaren hüküm ve sonuç doğurmaz; sözleşme zamanla veya tarafların onayı ya da rızası ile geçerli hale gelmez. Defi olmadığı için hakim şekil eksikliğini yargılamanın her safhasında taraflar ileri sürmeseler bile resen göz önüne almak zorundadır.

Geçerli şekilde yapılmayan sözleşmelerin sonradan geçerli hale getirilmesi mümkün değilse bile taraflar edimlerini her türlü yanılgıdan uzak bir biçimde bilerek ve isteyerek tümüyle ifa etmişlerse, bunun iadesini istemek hakkın açıkça kötüye kullanılmasını oluşturacağı için dinlenmez (TMK m.2/2).

Somut olayda taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi niteliğindeki sözleşme, adi yazılı şekilde düzenlendiğinden geçersiz olup, hüküm ve sonuç doğurmayacağından davacının sözleşmedeki cezai şarta dayanarak teslimde gecikme nedeniyle talepte bulunabilmesi mümkün değildir.

Mahkemece davanın, sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı ve yanılgılı değerlendirme sonucu hukuken bağlayıcı bir sözleşme varmış gibi inşaattaki gecikmenin davalının kusurundan kaynaklanmaması nedeniyle bu gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle sonucu itibari ile doğru olan hükmün 1086 sayılı HUMK m.438/son hükmü gereği kararın gerekçesinin açıklandığı şekliyle düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir..