Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/6426 K.2021/7477

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflar vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, davalı ...Ş. tarafından inşa ettirilen ... ada, 1 parselde kayıtlı olan ... sitesindeki E blok No: 29, 24, 16, 13 ve A Blok No: 18 ve 20 nolu dairelerin satın alındığını, projede satın aldıkları dairelerin cephesinin yeşil alan, basketbol sahası, yüzme havuzu tarafında olduğu ve bu cephe için ekstra ücret ödediklerini, 01/01/2008 tarihinde dozerlerin siteye gelerek yeşil alan olarak gösterilen yerde yeni bloklar yapmaya başlandığını, projenin yönünün değiştiğini ve ekstra para ödeyerek satın aldıkları dairelerin sitenin arka kısmına düştüğünü,yeni yapılacak evlerle manzaralarının tamamen kapatılmasının söz konusu olduğunu,

sığınak olarak kullanılması gereken bina sakinlerine ait yerin dükkan yapılarak şirket tarafından satıldığını, daire satışı sırasında yeşil alan diye gösterilen kısımdan yol geçtiğini, belediyeye ait olan yolun yeşil alan olarak gösterildiğini ve bu şekilde dolandırıldıklarını, broşürlerde doğalgaz uyumlu kalorifer sistemi, yüzme havuzunun yanı sıra çocuk havuzu, tenis kortu voleybol ve basketbol sahaları, çocuk oyun alanları yazılı olduğu halde inşaatların başlaması ile tüm bu olanaklardan faydalanmanın imkansız hale geldiğini,

bu durumun 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/1 D.İş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporu ile tespit edildiğini, satın aldıkları taşınmazların değer kaybına uğradığını ileri sürerek, fazlaya hakları saklı kalmak kaydıyla ..., ..., ..., ..., ..., ... için 1.000,00 TL, ... adına velayeten kendi adına asaleten .......ve .... için 1.000,00 TL, .... için 2.000,00 TL maddi olmak üzere toplam 8.000,00 TL maddi tazminatın satın alma tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemişlerdir.Davalı, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını, eksik veya ayıplı ifa olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, dava dilekçesi ve ıslah dilekçesi nazara alınarak davanın kabulü ile, Davacı ... için 17.850,00-TL'nin (1.000,00-TL'lik kısmının dava tarihi olan 26/10/2010 tarihinden itibaren, ıslah edilen 16.850,00-TL'lik kısmın ise ıslah tarihi olan 02/04/2015 tarihinden itibaren) işleyecek yasal faiziyle birlikte, Davacı ... için 12.338,41-TL'nin (1.000,00-TL'lik kısmının dava tarihi olan 26/10/2010 tarihinden itibaren, ıslah edilen 11.338,41-TL'lik kısmın ise ıslah tarihi olan 02/04/2015 tarihinden itibaren) işleyecek yasal faiziyle birlikte,

Davacı ... için 19.154,53-TL'nin (1.000,00-TL'lik kısmının dava tarihi olan 26/10/2010 tarihinden itibaren, ıslah edilen 18.154,53-TL'lik kısmın ise ıslah tarihi olan 02/04/2015 tarihinden itibaren) işleyecek yasal faiziyle birlikte, Davacı ... için 19.502,65-TL'nin (2.000,00-TL'lik kısmının dava tarihi olan 26/10/2010 tarihinden itibaren, ıslah edilen 17.502,65-TL'lik kısmın ise ıslah tarihi olan 02/04/2015 tarihinden itibaren) işleyecek yasal faiziyle birlikte, Davacı ... için 12.463,83-TL'nin (1.000,00-TL'lik kısmının dava tarihi olan 26/10/2010 tarihinden itibaren,

ıslah edilen 11.463,83-TL'lik kısmın ise ıslah tarihi olan 02/04/2015 tarihinden itibaren) işleyecek yasal faiziyle birlikte, Davacı ...

Akçura ve çocukları için 17.136,10-TL'nin (1.000,00-TL'lik kısmının dava tarihi olan 26/10/2010 tarihinden itibaren, ıslah edilen 16.136,10-TL'lik kısmın ise ıslah tarihi olan 02/04/2015 tarihinden itibaren) işleyecek yasal faiziyle birlikte, Davacılar Münire ve ... için 17.759,17-TL'nin (1.000,00-TL'lik kısmının dava tarihi olan 26/10/2010 tarihinden itibaren, ıslah edilen 16.759,17-TL'lik kısmın ise ıslah tarihi olan 02/04/2015 tarihinden itibaren) işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiş, karara karşı taraflarca temyiz yoluna başvurulmuştur.

1-Davacılar eldeki dava ile , satış esnasında tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile dairelerinde değer kaybının tazmini talep etmişlerdir. Öncelikle somut uyuşmazlıkta “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğunun incelenmesi gerekmektedir.

Tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 4. maddesinde yer almaktadır. Anılan maddenin birinci fıkrasında.

“Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.

Görüldüğü üzere. Borçlar Kanunu’ndaki ayıp kavramı ile yukarıda açıklanan 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesinde yer alan ayıp kavramları birbiri ile örtüşmektedir. Borçlar Kanunu’na göre; bir maldaki ayıp; satıcının zikir ve vaat ettiği vasıflarda veya niteliği gereği malda bulunması gereken lüzumlu vasıflarda eksiklik olmak üzere iki türde ortaya çıkabilecektir. Ayıp; maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklik şeklinde ortaya çıkabilir.

Maddi ayıp; bir malda madden hata bulunmasıdır (Ör: Malın yırtık, lekeli olması gibi).Hukuki ayıp; malın kullanımının hukuken sınırlandırılmasıdır (Ör: Malın üzerinde takyitler bulunması gibi). Ekonomik ayıp ise; malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır. 4077 sayılı Kanunun 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür.

Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği, bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır.

Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır.

O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.

4077 sayılı Kanunun 4. maddesinin 4.fıkrasında ise, konut satışlarında zamanaşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüştür. Eğer, ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse, zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağından, açılan davanın süresinde olduğunun kabulü ile sonuca varılacaktır.

Hukukumuzda ayıp ihbarı kural olarak herhangi bir şekle tabi tutulmamıştır. Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulu’nun 27.04.2011 gün ve 2011/13-4 E.2011/230 K. sayılı ilamında da vurgulanmıştır.

Davacıların 2006 ve 2005 tarihlerinde satın aldıkları bağımsız bölümler tapuda devredilmiş olup fiilen ne zaman teslim edildiklerine ilişkin dosya da bilgi ve belge yoktur. Davalı bu taşınmazların davacılara 2006 ve 2005 yıllarında teslim edildiğini beyan ederek ayıp ihbarının süresinde yapıldığını savunmuştur.Bir kısım davacıların da içinde yer aldığı bağımsız bölüm malikleri tarafından 04.01.2008 tarihinde delil tespiti yaptırılmış ve sonrasında da 26.10.2010 tarihinde eldeki dava açılmıştır.

Mahkemece, olayın oluşumuna ve dosya kapsamına uygun düşen 3. Bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen 25.02.2015 tarihli raporda, taraflar arasında yapılan satışlarda, ayıbın gizli ve kusur veya hileyle gizlenmesi niteliğinde olduğu, dava konusu taşınmazda değer kayıpları, eksik imalatlar, yanlış uyulamalar, manzara durumları göz önünde bulundurularak davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit edilen; tenis kortunun yerinde uygulanmadığı ve 18 nolu dairenin belediye onayla projeye göre havuza cepheli olması gerekirden havuzun bloğun batı kısmına yapıldığı ve manzara olarak havuzdan faydalanamadığı hususlarının davacıların satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren ayıp niteliğinde olduğu, ancak davalıların bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacıların bu ayıpları bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte görebileceği bu ayıplardan kolayca bilgi sahibi olabileceği, bu nedenlerle açık (görünür) ayıp niteliğinde oldukları kuşkusuzdur.

Konutu satın alan davacıların, açık ayıp halinde, malı teslim aldıkları tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir.

Hal böyle olunca, mahkemece konutların davacılara hangi tarihte teslim edildiği ve ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı araştırılarak sonucuna karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

2- Kabule göre de; Mahkemece, bilirkişi raporundaki hesaplamaya itibar edilerek hüküm kurulmuştur. Ayıp ve eksikler nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler olup Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Mahkemece bu yön gözetilmeksizin satış bedeli üzerinden %10 ve %15 oranında indirim yapılarak karar verilmesi hatalı ise de; bu hususun temyize konu edilmemesi nedeniyle bozma nedeni yapılmamıştır. 3- Bozma nedenine göre davacıların temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.