Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/8132 K.2021/4662

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulüne yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 27/04/2021 tarihinde davacı vekili Av. ... ile davalı vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında düzenlenen 16/10/2012 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile işyeri niteliğindeki taşınmazın toplam 600.000,00 TL bedelle satılması hususunda anlaşmaya varıldığını, sözleşme uyarınca, toplam 600.160,00 TL KDV dahil ödeme yaptığını, bunun dışında 2.000,00 TL harç ve masraf ödemesinde bulunduğunu, sözleşmenin 9.maddesine göre;

bağımsız bölüm işyerinin sözleşme tarihinden itibaren 30 ay içerisinde tesliminin gerektiğini, bu nedenle teslim tarihinin 16/04/2015 olduğunu, 29/04/2015 tarihli ihtarname ile taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 9.3 maddesi uyarınca, bağımsız bölümü teslim almaya hazır olduğunu bildirdiğini, böylece borçlunun temerrüte düştüğünü, ihtarnamede ayrıca 20 günlük ek süre verildiğini ve aksi halde sözleşmeden dönüleceğinin ihtar edildiğini, ihtarnamenin davalı şirkete 07/05/2015 tarihinde tebliğ edildiğini, borçlunun taşınmazı teslim etmediğini ve temerrüte düştüğünü ileri sürerek,

sözleşmenin feshine, davalıya ödenen bedellere ilişkin olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 602.160,00 TL'nin, ödeme tarihinden itibaren ayrı ayrı işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, şirkete husumet yöneltilemeyeceğini, bağımsız bölüm teslime hazır olduğunu, bu hususun davacıya bildirildiğini, sözleşme kapsamında şirketin projede değişiklik yapma hak ve yetisi bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

İlk Derece Mahkemesince; davalının sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmediği, davacının menfaatine aykırı olarak sözlemeye uygun projeden vazgeçilerek çok daha farklı bir projenin yapıldığı ve süresinde bütün olarak teslim edilmediği, davalının edimlerini yerine getirmediğinden davacının TBK 123 ve 125. maddeleri gereğince seçimlik haklarından sözleşmeden dönme hakkını kullandığı, bunun sonucu olarak ödediği bedelin iadesinin gerekeceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; karara karşı, taraf vekillerince istinaf yoluna müracaat edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince;... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile yüklenici ... Pazarlama ... İnşaat Adi Ortalığı arasında ...

Finans Park adı altında inşaa ettirilecek projeye ilişkin sözleşme yapıldığı, bu sözleşmenin 14.8 maddesinde tarafların yükümlülüklerine ilişkin düzenleme bulunduğu, buna göre de bağımsız bölümün tapusunun devrini verme dışında bir yükümlülüğünün bulunmadığı, alıcının satış vaadi sözlemesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yükleniciyi kabul edeceği, her türlü ayıp kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenicinin sorumlu olduğu hususunun peşinen kabul edildiği,

davalı ile dava dışı yüklenici arasındaki bu sözleşme davacının dayandığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin eki olarak kabul edildiği, dolayısıyla taraflar arasındaki uyuşmazlık konusu olmayan sözleşmede davalının sadece tapu devrine yönelik bir sorumluluğunun söz konusu olduğu, sözleşmenin feshinden kaynaklı ödenen bedellerin iadesi, tazminat talepleri gibi alacak kalemlerinden tapu maliki davalı ...

Konutun herhangi bir sorumluluğunun söz konusu olmadığı, dolayısıyla sözleşmenin 14.8. maddesinde davaya konu bağımsız bölümün süresinde davacıya teslim edilmemesi nedeniyle doğacak hak ve taleplerin muhatabının dava dışı yüklenici şirkete ait olduğunun kararlaştırılmış olması nedeniyle, davacının istinaf talebinin reddine, davalının istinaf talebinin kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 16.10.2012 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının davaya konu işyeri niteliğindeki taşınmazı ekte bulunan sözleşme , ödeme planı ve teknik şartları uygun olarak 600.000 TL bedel karşığında davacıya satmayı taahhüt ettiği ve satış vaadi sözleşmesinin eki sayılan ...

Finans Park Projesi Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşesinde de; satıcı ve arsa maliki olarak davalı şirketin, yüklenici olarak dava dışı ... Pazarlama ... İn.. Adi Ortaklığının adının yer aldığı anlaşılmıştır. Hukukumuzda da, sözleşme serbestisi ilkesi düzenlenmiş, gerek yasal olarak gerekse uygulamada bu ilke benimsenmiştir. Doktrinde de bu konuda ayrık düşünce mevcut değildir.

Sözleşme özgürlüğü, sözleşmenin kurulması ve koşullarının belirlenmesinde kişilerin özgür iradeleriyle karar verebilme serbestisini ifade eder. Buna göre, sözleşme dediğimiz, borç kaynağı ancak kişinin kendi serbest iradesi varsa hak yada borç doğurabilir. Öte yandan sözleşmesin kurulmasında iradenin açıklanmasında hangi etkenlerin etkili olduğu da önemlidir. Örneğin satın alınmak istenen malın kalitesi, fiatı teslim süresi, vb. birçok etken bulunmaktadır.

Sözleşmenin kurulmasında etken olan nedenlerin gerçeğe uygun olmadığının anlaşılması durumunda sözleşmeden dönülmesi yanında uğranılan zararın da istenebileceği kuşkusuzdur.

Taraflar arasında kurulmuş olan bir sözleşmenin yorumlanması ve tamamlanması, dürüstlük kuralı ve güven esası doğrultusunda gerçekleştirilmektedir. Edim yükümlülüklerinden bağımsız borç ilişkilerinin dayanağını oluşturan güven esası, psikolojik "içsel anlamda bir güven olgusunu" değil, normatif anlamda korunmaya değer olan güveni yani, "normatif güveni" ifade eder. Normatif güven, kanuni ifadesini Türk Medeni Kanunu'nun 2.maddesinin 1. fıkrasında bulur. Buna göre,"Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır." Kurulmuş bir sözleşmenin yorumlanması ve tamamlanması, dürüstlük kuralı ve güven esası doğrultusunda gerçekleştirilmektedir.

Somut olayda, 16.10.2012 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satıcı olarak davalı şirket yer almakta olup, davacı tarafın bu sözleşmeyi yapmasında davalı şirketin güvencesi altında bir taşınmaz edinme iradesinin etkili olduğu açıktır. BK.nun sorumluluğa ilişkin hükümleri nazara alındığında sözü edilen proje nedeniyle davalı şirketin bu projeye güvence verdiği bu haliyle taraflar arasında yapılan satış sözleşmesinden ve satıcının ifa etmesi gereken edimlerden, davalı şirketin de sorumlu olacağı açıktır.

Sözleşmenin 14.8 maddesinde " işbu sözleşme , temelinde sözleşme konusu bağımsız bölümün bulunduğu projenin yapılacağı arsanın maliki olan ...

Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile bu arsa üzerinde yapılacak projenin yapımı ve pazarlanması dahil tüm gider , masraf, her türlü vergi, resim, harç, fon gibi tüm harcamaları üstlenen yüklenici arasında yapılan 29.09.2010 tarihli ve onaylı İstanbul Ümraniye 1. etap arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı esasına göre yapılmasına ait sözleşmenin olduğu, arsa malikinin projenin yapımı , pazarlaması,

satışı ve satış sonrası dahil hiçbir safhasında, hiçbir ad altında ve hiçbir koşulda gider, masraf vergi, resim, harç fon, harcamada bulnmayacağı, mevzuatın amir düzenlemeleri ile alıcının sözleşme gereklerini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümün tapu devrini vermesi dışında hiçbir yükümlülüğü olmadığı, alıcının işbu satış vaadi sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yükleniciyi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenicinin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır. " şeklinde düzenleme yer almaktadır.

6098 sayılı TBK’nın 20. maddesinde " Genel işlem koşulları, bir sözleşme yapılırken düzenleyenin, ileride çok sayıdaki benzer sözleşmede kullanmak amacıyla, önceden, tek başına hazırlayarak karşı tarafa sunduğu sözleşme hükümleridir. Bu koşulların, sözleşme metninde veya ekinde yer alması, kapsamı, yazı türü ve şekli, nitelendirmede önem taşımaz.” hükmüne yer verilmiştir.

Bu madde kapsamında, taraflardan birinin tek başına hazırladığı ve diğer tarafa sunduğu sözleşme koşulları genel işlem şartları olarak kabul edilmiştir.

TBK’nın 21. maddesinde yapılan düzenleme de, “Karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşullarının sözleşmenin kapsamına girmesi, sözleşmenin yapılması sırasında düzenleyenin karşı tarafa, bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verip, bunların içeriğini öğrenme imkânı sağlamasına ve karşı tarafın da bu koşulları kabul etmesine bağlıdır.

Aksi takdirde, genel işlem koşulları yazılmamış sayılır.” düzenlemesi uyarınca, karşı tarafın menfaatine aykırı olarak genel işlem şartları düzenlenmiş ise, bunların geçerli olması için karşı tarafın bu koşullar hakkında açıkça, tereddütsüz, geniş kapsamlı ve tüm sonuçları hakkında bilgilendirilmiş olması ve sözleşmenin diğer tarafının da bunları kabul etmiş olması gerekmektedir.

Somut olayda taraflar arasında yapılan sözleşmede davalı şirket, satıcı, arsa sahibi olarak yer almakta olup, 14. 8. maddesindeki alıcının, satış vaadi sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabının yüklenici şirket olduğunu kabul edeceği yönündeki düzenleme yukarıda belirtilen kanun maddeleri doğrultusunda geçersizdir.

Hal böyle olunca sırf bu maddeye dayanarak davalı şirkete husumet düşmeyeceği yönüdeki kabul usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, görüşünde olduğumuzdan sayın çoğunluğun görüşüne iştirak edilmemiştir.