Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2020/9550 K.2020/5500

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı kiracının aylık brüt 1.125 TL kira ödediğini, ödenen kira bedelinin emsallerine göre düşük kaldığını belirterek 11/01/2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin aylık brüt 12.500 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, 11/01/2014 tarihinden itibaren başlayan yeni kira döneminde aylık kiranın 4.950,00 TL olduğunun tespitine karar verilmiş, davalının temyizi üzerine Dairemizin 15/10/2019 tarihli ve 2019/4568 E., 2019/7875 K. sayılı ilamı ile "...kısa karar ile gerekçeli karar arasında çelişki yaratıldığı" gerekçesiyle davalının sair temyiz itirazları incelenmeksizin hüküm bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle yapılan yargılama sonucunda; kısa karar ile gerekçeli karar arasındaki çelişki giderilerek 11/01/2014 tarihinden itibaren başlayan yeni kira döneminde aylık kiranın 4.950,00 TL olduğunun tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 11.01.1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tespiti istenilen dönem 11.01.2014 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkindir.

Kira bedelinin, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerekmekte olup, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hâkim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hâkimce bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline hükmedilmelidir.

Somut olayda; Mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, hükme esas alınan 21.11.2018 havale tarihli ek bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir.

Mahkemece, keşif neticesinde alınan 02.07.2018 tarihli bilirkişi raporunda; kiralanan taşınmazın 15 m2 alanlı, ayrıca dükkan önü 15 m2 açık sundurma alanlı, 2-3 basamak kaldırım kotundan aşağıda bulunduğuna dair tespit yapıldıktan sonra emsal olarak belirlenen taşınmazların alan ölçüleri ve güncel ödenen kira bedelleri dikkate alınarak m2 ye ödenen kira bedelinin tespiti yoluna gidilmiş ve bu şekilde biri davacı-kiraya verene ait olmak üzere toplam 5 taşınmaz üzerinden değerlendirme yapılarak dava konusu kiralananın 11.01.2014 tarihi itibariyle m2 birim kira bedelinin 170,00 TL olacağı ve bu hali ile aylık kira bedelinin brüt 3.188 TL

olacağı belirtilmiştir. Buna rağmen daha sonra alınan 21.11.2018 havale tarihli bilirkişi raporunda emsal olarak dikkate alınan taşınmazlardan davacı-kiraya verene ait taşınmazın alan ölçümünde hata yapıldığı ve bu hatanın düzeltilmesi neticesinde sadece bu emsal dikkate alınmak suretiyle dava konusu kiralananın talep tarihi itibariyle aylık kira bedelinin brüt 5.500 TL olacağı belirtilmiştir.

Hükme esas alınan ek bilirkişi raporunda, tek bir emsal üzerinde durulması neticesinde raporlar arasında kira bedellerine dair çelişki ortaya çıkmış. Mahkemece, bu çelişkinin giderilmesi için ek rapor alınmadığı gibi, hükmün gerekçesinde, neden sonradan alınan rapora üstünlük tanındığı da belirtilmemiştir.

Bu durumda; Mahkemece, raporlar arasındaki çelişki, tüm emsaller üzerinden değerlendirme yapılmak suretiyle giderilerek hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınıp taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeden ve yetersiz ek bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.