Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/1191 K.2021/13360

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminattan kaynaklanan davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 21/12/2021 tarihinde davacı vekili Av. ... ile davalı vekili Av. ...geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile arasında 31/01/2013 tarihinde ... ... projesi dahilinde yer alan 2 adet bağımsız bölüme ilişkin olarak Gayrimenkul Satış ... Sözleşmeleri akdedildiğini, davalı şirketin bağımsız bölümlerin teslimlerinin hangi sürede yapılacağının sözleşmede düzenlediğini ve 30 aylık sürede teslim edileceğinin taahhüt edildiğini, ancak davalı yanın bağımsız bölümlerini halen teslim etmediğini ve maddi ve manevi zarara uğradığını ileri sürerek fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava haklarını saklı tutarak dava tarihine kadar mahrum kaldığı kira alacağı olan 65.000,00 TL'nin ve tarafından ödenen 55.179,90 TL kira bedeli olmak üzere 120.179,90 TL tazminat alacağının yasal faiziyle birlikte ödenmesine hükmedilmesini talep etmiştir,

Davalı, husumet itirazında bulunarak davanın reddini dilemiştir.

İlk Derece Mahkemesince, dosyaya sunulan satış ... sözleşmesinin 14.10 başlıklı bölümündeki düzenleme gereğince gayrimenkulün teslim edilmemesinden kaynaklı tazminat talepleri bakımından davalıya husumet yöneltilemeyeceği, buna göre davalının pasif husumet ehliyetinin bulunmadığı, benzer uyuşmazlıklar hakkında verilen kararda dikkate alınarak husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi'nce istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; hüküm, bu kez davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında yapılan düzenleme şeklinde gayrimenkul satış ... sözleşmelerinde, davalı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının davaya konu taşınmazı ödeme planı ve teknik şartları uygun olarak davacıya satmayı taahhüt ettiği, sözleşmede; satıcı ve arsa maliki olarak davalı şirketin, yüklenici olarak dava dışı ... İnşaat ve Eğitim Hizmetleri A.Ş. nin adının yer aldığı anlaşılmıştır. Hukukumuzda da, sözleşme serbestisi ilkesi düzenlenmiş, gerek yasal olarak gerekse uygulamada bu ilke benimsenmiştir.

Sözleşme özgürlüğü, sözleşmenin kurulması ve koşullarının belirlenmesinde kişilerin özgür iradeleriyle karar verebilme serbestisini ifade eder. Buna göre, sözleşme dediğimiz, borç kaynağı ancak kişinin kendi serbest iradesi varsa hak yada borç doğurabilir. Öte yandan sözleşmesin kurulmasında iradenin açıklanmasında hangi etkenlerin etkili olduğu da önemlidir. Örneğin satın alınmak istenen malın kalitesi, fiatı, teslim süresi, vb. birçok etken bulunmaktadır.

Sözleşmenin kurulmasında etken olan nedenlerin gerçeğe uygun olmadığının anlaşılması durumunda sözleşmeden dönülmesi yanında uğranılan zararın da istenebileceği kuşkusuzdur. Taraflar arasında kurulmuş olan bir sözleşmenin yorumlanması ve tamamlanması, dürüstlük kuralı ve güven esası doğrultusunda gerçekleştirilmektedir.

Edim yükümlülüklerinden bağımsız borç ilişkilerinin dayanağını oluşturan güven esası, psikolojik "içsel anlamda bir güven olgusunu" değil, normatif anlamda korunmaya değer olan güveni yani, "normatif güveni" ifade eder. Normatif güven, kanuni ifadesini Türk Medeni Kanunu'nun 2.maddesinin 1. fıkrasında bulur.

Buna göre,"Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır." Kurulmuş bir sözleşmenin yorumlanması ve tamamlanması, dürüstlük kuralı ve güven esası doğrultusunda gerçekleştirilmektedir.

Somut olayda, 31.01.2013 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış ... sözleşmesinde satıcı olarak davalının adı yer almakta olup, davacı tarafın bu sözleşmeyi yapmasında davalı şirketin güvencesi altında bir taşınmaz edinme iradesinin etkili olduğu açıktır.

Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 14.10 maddesinde " işbu sözleşme , temelinde sözleşme konusu bağımsız bölümün bulunduğu projenin yapılacağı arsanın maliki olan .... ile bu arsa üzerinde yapılacak projenin yapımı ve pazarlanması dahil tüm gider, masraf, her türlü vergi, resim, harç, fon gibi tüm harcamaları üstlenen yüklenici arasında yapılan 14.12.2010 tarihli ... ...

1. etap arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işine göre yapılmasına ait sözleşmenin olduğu, arsa malikinin projenin yapımı , pazarlaması, satışı ve satış sonrası dahil hiçbir safhasında, hiçbir ad altında ve hiçbir koşulda gider, masraf vergi, resim, harç fon, harcamada bulnmayacağı, mevzuatın amir düzenlemeleri ile alıcının sözleşme gereklerini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümün tapu devrini vermesi dışında hiçbir yükümlülüğü olmadığı,

alıcının işbu satış ... sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yükleniciyi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenicinin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır... " şeklinde düzenleme yer almaktadır.

Standart sözleşmeler, içeriğini kısmen veya tamamen genel işlem koşullarının oluşturduğu, tarafların karşılıklı müzakereleri sonucu değil, aksine, taraflardan biri veya üçüncü kişi tarafından önceden hazırlanmış hükümlerin kullanıldığı sözleşme tipi olarak tanımlanmakta olup, sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4822 Sayılı Kanunla değişik 6. maddesi ile,

Avrupa Konseyi’nin 05.04.1993 tarihli, 1993/13/AET Yönergesinde ve bu yönergeyi iç hukuklarına aktaran Avrupa Birliği ülkelerinde, standart sözleşmelerde yer alan hükümlerin ve özellikle bu sözleşmelerin içeriğini oluşturan genel işlem koşullarının, haksız şart olduğuna ilişkin bir karine öngörülmüştür.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 6.maddesinin üçüncü fıkrasına göre, “Bir sözleşme şartı önceden hazırlanmışsa ve özellikle standart sözleşmede yer alması nedeniyle tüketici içeriğine etki edememişse, o sözleşme şartının tüketiciyle müzakere edilmediği kabul edilir.

Sözleşmenin bütün olarak değerlendirilmesinden, standart sözleşme olduğu sonucuna varılırsa, bu sözleşmedeki bir şartın belirli unsurlarının veya münferit bir hükmünün müzakere edilmiş olması, sözleşmenin kalan kısmına bu maddenin uygulanmasını engellemez” hükmü yer almaktadır. Yine 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4822 Sayılı Kanunla değişik 6. maddesi ile sözleşmelerdeki “haksız

şart” kurumu düzenlenmiş ve satıcı ve sağlayıcının tüketiciyle müzakere etmeden, tek taraflı olarak sözleşmeye koyduğu, tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde iyi niyet kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme koşullarının haksız şart olup, taraflardan birini tüketicinin oluşturduğu her türlü sözleşmede yer alan haksız şartlar tüketici için bağlayıcı olmadığı belirtilerek, satıcı veya sağlayıcının, bir standart şartın münferiden tartışıldığını ileri sürüyorsa, bunu ispat yükünün ise ona ait olduğu belirtilmiştir.

4077 Sayılı Kanunun değişik 6 ve 31 maddelerine dayanılarak hazırlanan Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlar Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinde ise "satıcı, sağlayıcı veya kredi veren tarafından tüketici ile akdedilen sözleşmede kullanılan haksız şartların batıl olduğu” hükmü getirilmiştir.

Somut olayda taraflar arasında yapılan sözleşmede davalı şirket, satıcı, arsa sahibi olarak yer almakta olup, 14. 10. maddesindeki alıcının, satış ... sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabının yüklenici şirket olduğunu kabul edeceği yönündeki düzenleme yukarıda belirtilen kanun maddeleri doğrultusunda geçersizdir.

Hal böyle olunca sırf bu maddeye dayanarak davalı şirkete husumet düşmeyeceği yönüdeki kabul usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, iş bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun görüşüne iştirak edilmemiştir.