Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/2189 K.2022/512

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen uyarlama ve tazminat davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı vekilin istinaf başvurusunun reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden davanın reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 27/01/2022 tarihinde davacı vekili Av. ... ve Av. ..., ile davalı vekili Av. ..., geldiler.

Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının gurme market olarak işletmek üzere kiraladığı dava konusu taşınmazı sözleşmeye aykırı olarak süpermarket olarak işlettiğini, sözleşme müzakerelerinde ciro ile ilgili kasten yanlış bilgilendirildiğini, bu nedenle de zarara uğradığını beyan ederek; şimdilik 150.000 TL maddi zararının davalı kiracıdan tahsili ile kira bedelinin güncel kiralar esas alınarak uyarlanmasına karar verilmesini istemiş, yargılama sürecinde davasını ıslah ederek talebini 179.747 TL’ye artırmıştır.

Davalı; hileli davranışlarının bulunmadığını, her iki tarafın tacir olduğunu, sözleşmenin beş yıl boyunca devam ettiğini, beş yıldan sonra açılan davanın yerinde olmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; koşulları oluşmayan uyarlama isteminin reddine, sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle tazminat isteminin kabulü ile 179.747 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekillerince istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; davacı vekilinin istinaf talebinin reddine, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması ile düzelterek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle; davacı tarafın davalının sözleşme sırasında hileli davranışta bulunduğuna yönelik iddiasını ispat edemediği, bu durumun varsayılması halinde dahi sözleşme tarihinden itibaren dava tarihine kadar beş yıldan fazla süre geçtiği, bu süre zarfında akdin feshi, sözleşmeden cayma ve benzeri bir yasal girişimde bulunulmadığı, sözleşme süresi içerisinde TBK'nın 138. madde gereğince bir uyarlama koşulunun oluşmadığı gerekçesiyle davanın tümden reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacı vekilinin kira parasının uyarlanmasına yönelik temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 112. maddesinde; alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için bu yüzden bir zarara uğramış olması gerektiği düzenlenmiştir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır.

Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır ki kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Kâr kaybı ise kârdan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu eylem yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının, müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.

Somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 26/11/2010 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi ile kiralananın ‘...,Market’ konseptinde işletilmek üzere on yıl süre ile kiraya verildiği ve kira bedelinin ciroya göre belirlenmiş olduğu hususlarında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı tarafça; kiralananın sözleşmeye aykırı olarak ‘Süpermarket’ konseptinde kullanılmakta olduğu ve bu durumun ciro düşüklüğüne sebebiyet verdiği iddia edilerek sözleşmeye aykırı fiili kullanım nedeniyle oluşan zararın tazmini talep edilmiştir. Kira sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup sözleşmeyle bağlılık ilkesi gereğince taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlıdır.

Bu kapsamda davalı kiracı, sözleşme hükümlerine aykırı davranarak cironun ve kiranın düşmesine sebebiyet vermesi halinde, doğan zarardan kiraya verene karşı sorumludur. Ayrıca ciro üzerinden kira bedelinin belirlenmesi halinde, kiracının cirosu, kira bedeline esas alınacağından, kiracının cironun düşmesine neden olacak kusurlu davranışlardan da kaçınmak zorunda olması, dürüstlük kuralının bir gereğidir.

Her ne kadar bölge adliye mahkemesince; market olarak kiraya verilen taşınmazın cirosunun kimi zaman düşük kimi zaman yüksek olabileceği, tarafların tacir olması nedeniyle bunun öngörülebilir olduğu, akde aykırılık iddialarının bizzat kullanıma ilişkin olmadığı belirtilerek davacının tazminat talebinin reddine karar verilmiş ise de; dava konusu taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan konseptte kullanılmamasının cironun düşmesine dolayısıyla davacının elde edeceği kira gelirinin azalmasına sebebiyet verdiği anlaşılmakta olup, bu hususun önemli ve doğrudan kiralananın bizzat kullanımı ile ilgili olduğunun kabulü gerekir.

O halde bölge adliye mahkemesince; davacı tarafından açılan İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/632 esas sayılı tahliye davasında alınan bilirkişi raporu ile değerlendirilen emsal taşınmazlar da dikkate alınarak, dava konusu olan taşınmaza gerek konumu gerekse nitelikleri bakımından emsal olabilecek ve ‘...

Market’ konseptinde işletilen taşınmazlar tespit edilmeli, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve belirlenen emsaller tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (büyüklüğü, konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli vb.) kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, dava konusu kiralanan ile birlikte bu çerçevede değerlendirme yapılarak davacının gerçek zararı tespit edilmeli, ayrıca dava konusu taşınmazın 200 metre yakınında açıldığı belirtilen Ümraniye ....,

Süperin açılışına bağlı olarak dava konusu kiralananın cirosunun olumsuz etkilenip etkilenmediği hususu da gözetilerek ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.