Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/227 K.2021/847

Taraflar arasındaki tazminat - kira iadesi talebi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile aralarında 15/04/2014- 31/12/2014 tarihleri arasını kapsayan döneme ilişkin butik kira sözleşmesi bulunduğunu, kira bedeli olan 35.000EURO karşılığında sezon içine yayılmış ileri tarihli çekler verildiğini, kiralananın ...

Belediyesince projeye aykırı yapıldığı ve kaçak olduğundan bahisle 07/06/2014 tarihinde mühürlendiğini, kiralananı kullanamaması sebebiyle 27/11/2014 tarihli ihtarname ile akdi feshederek anahtarlarını davalıya teslim ettiğini, ticaretle uğraşıp kar elde etmek amacıyla dava konusu taşınmazı kiraladığını,

kiralananın davalının kusurlu davranışları sebebiyle mühürlenmesi nedeniyle de kar elde edemediği gibi dükkanın içerisindeki ürünlerin modası geçmesi nedeniyle de zarara uğradığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile kira bedeli olarak haksız tahsil edilen 21.000EURO'dan kullanım süresi olan 33 gün düşüldükten sonra kalan miktar olan 16.724EURO'nun temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile; zararı ve malların değer kaybına karşılık olarak şimdilik 30.000TL 'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsilini;

kira bedeline karşılık olarak davalıya teslim edilen ancak tahsil edilmeyen 25/08/2014 ve 25/09/2014 keşide tarihli çeklerin iadesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davacının tedbirli davranarak iş yeri açılışı yapmadan önce gerekli ruhsat, izin ve belgeleri alma yükümlülüğünü ihmal ettiğini, 07/06/2014 tarihine kadar iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı almayıp ruhsat başvurusunda da bulunmadığını, kiralananın anahtarlarının ise 17/12/2014 tarihinde teslim edildiğini, sözleşmenin haksız nedenle feshedildiğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davacının ruhsat için 29/08/2014 tarihinde idareye başvurduğu, yapılan müracaatın olumsuz neticelenmesinden ve dükkanın mühürlenmesinden itibaren aradan beş aydan fazla bir zaman geçtikten sonra, davacı tarafından 27/11/2014 tarihli ihtar ile kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedildiğini, kiralanan taşınmazın 15/12/2014 tarihinde fiilen boşaltıldığı ve anahtarın davalıya 17/12/2014 tarihinde teslim edildiğini, bu nedenle davacının fesih beyanının, kiralananın kullanılamamasından ve haklı nedene dayandığından bahsetmenin mümkün olmadığı gerekçesiyle dava ispatlanamadığından reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Davacının, kira bedeline karşılık olarak davalıya teslim edilen ancak tahsil edilmeyen 25/08/2014 ve 25/09/2014 keşide tarihli çeklerin iadesi talebine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 301. maddesi hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.

TBK.nun 304. maddesinde kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. TBK.nun 305. maddesine göre kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 15/04/2014 - 31/12/2014 tarihleri arasını kapsayan kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmede kira bedelinin 35.000EURO olarak kararlaştırıldığı; ödemenin sezon içine yayılmış ileri tarihli çeklerle gerçekleştirildiği, 06/06/2014 tarihinde " 28/01/2014 tarih ve 15 sayılı yapı tatil zaptı ile mimari projesine aykırı olarak kaçak yapı yapıldığı tespit edilmiş olup söz konusu yerle ilgili 30/01/2014 tarihli yıkım kararı alındığından, yeni bir iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilemeyeceği " gerekçesiyle, dava konusu kiralananın mühürlendiği, akabinde sözleşmenin 27/11/2014 tarihli ihtar ile feshedilerek, kiralananın anahtarlarının 17/12/2014 tarihinde davalıya teslim edildiği ve kira ilişkisinin sona erdiği anlaşılmaktadır.

Davacı kiracı, kiralananı tahliye ve teslim ettiği tarihe kadar taşınmazı tasarrufunda bulundurduğundan teslim tarihine kadar olan kira bedellerinden sorumludur.

Buna göre Mahkemece, 15/04/2014- 17/12/2014 tarihleri arasında kiralananın davacının kullanımında bulunduğu ve bu dönem bakımından kira bedelinden sorumlu olduğu gözetilerek, işleyen kira bedeli hesaplanmalı; bu tarihlerin dışında kalan kısmı için ise peşin ödenen kira bedelinin iadesi gerektiği gözetilerek, iadesi talep edilen çekler yönünden bu çerçevede inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu talep yönünden yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

3-) Davacının yoksun kalınan kazanç kaybına yönelik temyiz itirazının incelenmesine gelince;

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Yasasının 112. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır.

Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Kâr kaybı, kârdan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu hareketten önce ve sonra bir değişiklik yoktur.

Burada kârdan yoksun kalan kusurlu hareket yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır.

Davalı kiraya veren, kiralananı davacıya TBK.nun 301.maddesinde düzenlenen kiralanan kullanıma hazır halde teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmemiştir. Bu durumda kiracı kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilir.

Ancak mahkemece kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerekir. Burada kârdan yoksun kalanın zararı, kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalmasıdır.

Bu zarar kiralanandan tespit edilemiyorsa kiralananla ilgili esnaf, ticaret odalarına yazı yazılarak sözleşme tarihi ile sözleşmenin fesh edildiği tarih arasında sosyo-ekonomik yönden aynı çevrede açılan benzer butik dükkanlarının muhtemel cirosu, kâr oranı, işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifeti ile bu veriler değerlendirilerek muhtemel aylık kârı tespit edilmeli ve dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kar kaybına hükmedilmelidir.

Somut olayda; dosya kapsamında bulunan kapatma tutanağı ile dava konusu kiralanan taşınmaz üzerinde davacı tarafından işletilen mağazanın, mimari projesine aykırı olarak kaçak yapı yapıldığının tespit edilmesi nedeniyle söz konusu yerle ilgili 30/01/2014 tarihli yıkım kararı alındığından, yeni bir iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilemeyeceği nedeniyle 06/06/2014 tarihinde zabıta marifetiyle mühürlendiği anlaşılmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi uyarınca kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. TBK'un 308. maddesine göre de; kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Davacı kiracı, yargılama sırasında tacir olduğunu ileri sürmüş ise de, mahkemece bu hususta bir araştırma yapılmadığı anlaşılmaktadır. O halde yapılacak iş.

TTK 14, 17, 1463 maddeleri, 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları kanunun 3. maddesi çerçevesinde davacı kiracının tacir olup olmadığının araştırılması, tacir olduğunun tespiti halinde; davacı kiracının da basiretli bir tacir olarak kiralananın hukuki ve fiziki durumunu araştırdıktan sonra kiralaması gerektiği gözetilerek,

davalı kiraya veren kiralananın kaçak yapı olduğunu bilerek kiraya vermiş, davacı kiracının da yargılama sırasında öncesinde de aynı yerde kiracı oldukları, eski dükkanın sezon sonu yıkılıp yerine dava konusu kiralanın yapıldığını bildirdiğine göre, kiralananın bu durumunu bilerek kiralamış ise her iki tarafın da müterafik kusuru bulunduğunun ve kusur oranında tazminat bedelinden indirim yapılması gerektiğinin kabulü gerekir.

Bu durumda, tarafların buna ilişkin delillerinin toplanarak yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde inceleme yapılarak, öncelikle davacı kiracının aynı şartlarla başka bir yeri kiralaması için gereken makul süre belirlenerek,

bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan karın hesaplanması ve daha sonra TBK 125. madde hükmü gereğince kar kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen yine aynı Kanunun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması ve hakim tarafından belirlenen bu mahrum kalınan kar üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.