Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/245 K.2021/3586

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı veilince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ...Turizm A.Ş.'nin maliki olduğu binada eski malik ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş. ile imzaladığı kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunu, davalı yeni malik tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ...

İl Müdürlüğü’ne yapılan başvuru neticesinde binanın “riskli bina” olduğunun saptandığını, belediye tarafından gönderilen yazılar ile binanın derhal tahliye edilmesi gerektiğinin aksi halde kolluk gücüyle binanın yıkılacağının bildirilmesi üzerine kiralanan binayı tahliye etmek zorunda kaldığını ve kiralananın yıkıldığını, riskli bina tespit raporuna karşı idari yargıda açılan davanın reddedildiğini, binayı peştemaliye ve dekorasyonu ile birlikte dava dışı eski kiracı...

Mobilya ve Dekorasyon Ltd. Şti.’den devraldığını, masraf yaptığını belirterek fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere; yapılan masraflar için 400,00 TL, peştemaliye için 300,00 TL ve kar kaybı için 300,00 TL olmak üzere toplamda 1.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiştir.

Davalı ... Tur. Gıd. Tic. San. A.Ş; davacı ile arasında imzalanmış herhangi bir kira sözleşmesi olmadığını, mecuru diğer davalı eski malikten kira sözleşmesinin yapılmasından sonra 30/06/2014 tarihinde satın aldığını, 6098 Sayılı TBK'nun 351. maddesi gereğince yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye talep etme hakkı olduğunu, buna dayanarak davacı şirkete ihtarname gönderdiğini, mecurun bitişiğindeki inşaat sebebiyle zarar gördüğünü ve riskli bina olup olmadığının tespiti için yaptığı başvuru sonucunda binanın riskli yapı olduğunun tespit edildiğini, yıkım kararı verilmesinde ve davacı şirketin erken tahliyesinde herhangi bir kusuru veya ihmali olmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Davalı ... Halı A.Ş.; mecuru diğer davalıya 30/06/2014 tarihinde tapuda devretmesiyle kiracılık ilişkisinin sona erdiğini ve kiraya veren sıfatı olmadığını, davacının mecuru kullandığı dönemde ayıba karşı tekeffül hükümlerine uygun davranmadığını, bizzat kullandığı binanın riskli bina olduğunu bildiğini, davacı kiracı bunu kendilerine zamanında bildirmediği için güçlendirme çalışması yapılmadığını, kusuru olmadığını, peştemaliye adı altında talep edilenin "hava parası "olduğunu ve yasal olarak tahsilinin talep edilemeyeceğini, kira sözleşmesinde yapılan eklentilerin, tamirat ve tadilatın kiracı tarafından yapılıp akdin hitamında kiralayanda kalacağının ve herhangi bir bedel talep edilmeyeceğinin kararlaştırıldığını, zamanaşımı definde bulunduklarını belirterek davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; iyiniyetli olarak taşınmaza malik olan davalı ... şirketine herhangi bir kusur yüklenemeyeceği, bu şirketin anayasal teminat altında bulunan dilekçe hakkına dayanarak idari prosedürü başlattığını, borcun imkansızlık sebebi ile hukuken sona erdiğini, kira sözleşmesinin 7, 8 ve 12. maddesindeki hususi şartlar sebebiyle faydalı masrafın davalı ...Ş'den de istenemeyeceği, peştemaliye ve kar kaybının da eski malikle yapılan kira sözleşmesi öncesinde üçüncü kişiyle yapılan sözleşmeye dayanılarak davalılardan talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; kira sözleşmesinin sonlanmasında davalı ... Turizm Gıda Tic. ve San. A.Ş.'nin kusuru olmadığı, diğer davalının ise kiralananı 30.06.2014 tarihinde devrettiği ve bu tarihten sonra kiraya veren sıfatı ile kira sözleşmesinden kaynaklanan sorumluluğunun sona erdiği, önceki kiracının kendi kira sözleşmesi kapsamında yapmış olduğu faydalı masrafların ve peştemaliye bedelini davalılardan talep edilemeyeceği gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı tarafın aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Davacının kar kaybı tazmini talebine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Aynı kanunun 301. maddesi kapsamında kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu gibi 308. maddesine göre de; kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Somut olayda; davacı ile davalı eski malik ... Halı A.Ş arasında 01.08.2013 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktayken sözleşmeye konu kiralanan, 30.06.2014 tarihinde diğer davalıya devredilmiş ve bu devir ile TBK'nın 310. maddesi uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Kiralananın riskli yapı niteliğinde olduğu yeni malikin başvurusu üzerine tespit edilmiştir. TBK'nın 301 ve 308. maddeleri doğrultusunda davalı ...

Turizm Gıda Ticaret ve Sanayi A.Ş. kiraya veren sıfatını haiz olduğundan kiralanandaki ayıplardan davacıya karşı sorumlu olup, kiralananın ayıplı olması sebebiyle davacının uğradığı kar kaybı zararını da tazminle yükümlüdür.

Bu durumda mahkemece; davacı kiracının kiraya veren konumundaki yeni malikten aynı nitelikteki iş yerini benzer koşullarla kiralayabileceği makul süre kadar kar kaybının tazminini talep edebileceği gözetilerek alanında uzman bilirkişilerden aynı nitelikte işyerinin benzer koşullarla kiralanabileceği makul sürenin tespiti ve davacının uğradığı kar kaybının hesaplanması konusunda rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile davanın tümden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiş.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.