Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/3200 K.2021/6064

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kira bedelinin tespit davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile 01/04/2005 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşme süresinin 31/03/2015 itibariyle dolduğunu, akdedildiği dönemde kira bedelinin aylık 5.000 USD, yıllık 60.000 USD + KDV olarak belirlendiğini ancak kiralananın konum itibariyle değerinin arttığını, kira bedelinin hemen bitişikte yer alan emsallerinin ve bölge ortalamasının çok altında kaldığını belirterek kira bedelinin 01/04/2016’den itibaren geçerli olmak üzere en az yıllık 285.000 USD + KDV olarak tespitine karar verilmesini istemiş; 09/12/2016 tarihli dilekçesi ile kiranın TL üzerinden tespiti talebinde bulunarak kira bedelinin emsal ve rayice uygun olarak 01/04/2016’dan itibaren geçerli olmak üzere en az yıllık 943.350 TL + KDV olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; davacının fahiş kira bedeli istediğini, yaptığı masraflarla mecurun şuan olduğu duruma getirildiğini, kiralananın teraslı olduğundan bahisle 710 m2 olarak kabul edilemeyeceğini, ülkenin ekonomik durumu göz önüne alındığında aylık kiraların artmadığını, azaltılıp TL'ye çevrilip sabitlendiğini, talep edilen kira bedelinin emsallere aykırı olduğunu, ekonomik parametrelerde bir değişiklik olmadığını aksine USD'nin TL karşısında %300 değerlendiğini, yarar dengesinin davacı aleyhine bozulmadığını, aylık kira bedelinin yabancı para olarak tespitine muvafakatleri olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir

Mahkemece; dava konusu yerin durumu, nitelikleri, bulunduğu mahalin özelliklerine göre talep tarihi 01/04/2016 itibariyle kiralananın yıllık kirasının hak ve nesafete göre 480.000 TL + KDV olarak belirlendiği bilirkişi raporunun hüküm oluşturmaya yeterli olduğu gerekçesiyle davalının eski kiracı oluşu dikkate alınarak %10 indirim yapılmak suretiyle kira bedelinin yıllık 432.000 TL + KDV olarak tespitine dair verilen hüküm, taraflarca istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; bilirkişiler tarafından tesbit edilen yıllık 480.000,00 TL+KDV kira bedelinden hakkaniyet indirimi sonucu bulunan yıllık 400.000,00 TL+KDV kira parasının tespiti gerektiği belirtilerek davalının istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak mecurun 01/04/2016 tarihinden itibaren kira bedelinin "yıllık brüt. 400.000,00 TL+KDV olarak" tespitine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

Kira bedelinin, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerekmekte olup, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hâkim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hâkimce bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline hükmedilmelidir.

Somut olayda; mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmayıp yetersizdir.

Bilirkişi raporunda; davacının emsalleri bakımından davacının kiracı konumunda olduğu emsallerin dikkate alınamayacağı, davalının emsalleri bakımından 2016 kira bedellerinin belirsiz olduğu, tarafların emsal olarak sunduğu kiralananların alanlarının, konumlarının ve kullanımlarının farklı olması sebebiyle emsal alınmayacağını belirtilmiş, taraf emsalleri dikkate alınmamıştır.

Elektronik ortamdaki bir kaç örneği de inceleyerek raporun değerlendirme kısmında tarafların sunduğu gayrımenkullerin ve internet ortamında bulunan örneklerin alanları, konumları ve kullanımlarının kiralanan ile farklı olduğunu ve bunların emsal olma nitelikleri olmadığı açıkça belirtilmiş, buna rağmen bunların taşınmazın kira değerlerinin yöredeki rayiçler hakkında fikir verdiğini belirterek "mecurun durumu, ntelikleri, kullanımı, konumu, mahallin özellikleri ve ülke ekonomisinin koşulları" soyut ifadeleri ile kiralananın yeniden boş kiraya verilmesi durumunda 480.000,00 TL + KDV kira bedeli takdir edildiği ifade edilmiştir.

Bu yönüyle rapor; kiralanan bakımından kira bedeli tespitine gerekli ve yeterli emsal incelemesi içermemekte, soyut ifadelerle ve "takdire bağlı" belirleme yapıldığı, raporun denetime elverişli olmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece; yukarıda açıklanan ilkelere uygun bilirkişi raporu aldırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, hüküm kurmaya ve denetime elverişsiz bilirkişi raporuna dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.