Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/3929 K.2022/895

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının kısmen reddine yönelik verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı ...Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile ... Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnş. San. ve Tic. A.Ş vekillerinin istinaf başvurusunun reddine dair verdiği kararın, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... İnş. San. ve Tic. A.Ş tarafından duruşmasız olarak incelenmesi davalı ...ile ...

Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnş.San. ve Tic. A.Ş vekilleri tarafından istenilmekle daha önceden belirlenen 10/02/2022 duruşma günü için tebligat üzerine davacı taraftan gelen olmadı. Davalı ... İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili Av. ..., diğer davalı ...Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili Av. ..., diğer davalı ... Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnş. San. ve Tic. A.Ş vekili avukat ..., geldiler. Başka gelen olmadı.

Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı arsa maliki ...Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve davalı yüklenici ...-FSM-Mertkan-İlci ortak girişimi adi ortaklığından 26/01/2010 tarihinde Ispartakule...Etap Turkuaz projesi adı altında, İstanbul ili, ... İlçesi, 520 Ada, 2 Parsel, 11A blok, daire no 87, 15.katta bulunan brüt 178,71 m2, net 125,87 m2’lik 3+1 dubleks taşınmazın alımı hususunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, peşin satış bedelinin 280.000,00 TL olduğu ve ......

A.Ş.'ye ödendiğini, teslim tarihinin 30.08.2010 olarak belirtildiğini, bu tarihte davalıların temerrüde düştüğünü, konutun 28/10/2013 tarihinde teslim tutanağı ile teslim edildiğini, dava konusu bağımsız bölümün adına tapu tescilinin de henüz yapılmadığını, ayrıca taşınmaza dair iskan da alınmadığını ileri sürerek , fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, sözleşmede belirtilen konutun teslim edilmesi gereken tarihten teslim tarihine kadar geçen 37 ay 28 gün süre için bilirkişilerce tespiti sonrasında arttırılmak kaydıyla şimdilik 9.000 TL gecikme tazminatının (kira mahrumiyeti), sözleşmeye, teknik şartname,

tanıtım kataloglarına reklamlarına ilişkin eksik ve ayıplı işlerin tespiti, eksik ve ayıplı ifa nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer farkının belirlenmesi ile satış bedelinden yapılacak olan o miktarda bedel indirimi için şimdilik 5.000 TL olmak üzere şimdilik toplam 14.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, kira alacağına yönelik talebini 40.092,31 TL, bağımsız bölüm içindeki ayıplar yönünden.

1.500,00 TL, ortak alanlardaki ayıplar yönünden. 35.000,00 TL, tanıtım materyallerindeki vaatler açısından (eksik iş) 42.000,00 TL olarak taleplerini artırdığını beyan etmiştir.

Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir. İlk Derece Mahkemesince bilirkişi raporu hükme esas alınmak suretiyle ; davanın kısmen kabulü ile, davanın davalı ...mimarlık Danışmanlık İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. yönünden taraf ehliyeti yokluğu nedeni ile reddine, davanın diğer davalılar yönünden kabulü ile, 118.592,31 TL'sının dava tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiş, hükme karşı davalılar ...Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve ... Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnş. San. ve Tic. A.Ş vekili tarafından isnitaf kanun yoluna başvurulmuştur.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk dairesi tarafından "28/10/2013 tarihli teslim tutanağı incelendiğinde davacının teslim edilen dairenin taahhüt edilen daireden farklı olduğuna, metrekare farkı bulunduğuna, taşınmaza ait deponun yapılmadığına, iç kapıları ahşap panel kapı olmadığına, dış cephenin giydirme cephe olmadığını bulunmadığına, boya sorunları bulunduğuna ilişkin şerhler yazdığı, ve taşınmazın satın alınan özelliklere göre uygun hale getirilmesine ilişkin talebinin de şerh ettiğinin görüldüğü,

davalılar tarafından her ne kadar davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığı ileri sürülmüşse de davacının teslim esnasında taşınmazın taahhüt edilenden farklı olduğunu, bağımsız bölümün satın alma özelliklerine göre teslim edilmesine dair şerhlerini teslim esnasında belirtmiş olduğu ve buna ilişkin dava hakkını saklı tuttuğu görülmekle bu yöndeki istinaf talebi yerinde görülmediği,

dosya kapsamında alınan bilirkişi raporları bilirkişilerin projeye ve teknik şartnameye göre ayıp ve eksikliklerin yaratmış olduğu değer kayıpları Yargıtayın benimsemiş olduğu nispi metota göre hesaplanmış ve yapılan hesaplamalara göre bağımsız bölümdeki gizli ayıp ve teslim tutanağındaki şerhlerde belirtilen ayıplar nedeniyle 1.500,00 TL değer kaybı oluştuğu, ortak alanlardaki ayıplar yönünden 35.000,00 TL değer kaybı oluştuğu, tanıtım materyallerinde var edilip yerinde bulunmayan eksiklikler nedeniyle 42.000,00 TL değer kaybı oluştuğunun tespit edildiği,

geç teslim nedeniyle ise sözleşmede belirtilen 9 aylık ek teslim süresi eklenmek suretiyle yapılan hesaplamada davacının 40.092,31 TL alacaklı olduğu" gerekçesiyle davalıların husumete ve tespit edilen bedele ilişkin istinaf taleplerinin reddine karar verilmiş olup karara karşı bu kez davalılar ...Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., ... Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnş. San. ve Tic. A.Ş. ve İlci İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekilleri tarafından temyiz yoluna başvurulmuştur.

1- Davalı ... İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; davalının ilk derece mahkemesinin gerekçeli kararına karşı istinaf yoluna başvurmadığı ve bu nedenle de hakkında verilen hükmün kesinleştiği anlaşıldığından, davalının temyiz dilekçenin reddine karar verilmiştir.

2- Davalı ... Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının REDDİNE karar verilmiştir.

3- ...Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

4-İlk derece mahkemesince alınan bilirkişi raporunda; tanıtım materyallerinde vaat edilen site kapsamında alternatif enerji üretimi için rüzgâr ve güneş panellerinin bulunmadığı, dava konusu gayrimenkulün bulunduğu blokta 24 saat housekeeping hizmetinin olmadığı, projenin 2. bölümündeki ... ...tezidans ve alışveriş merkezinin henüz yapılmadığı, Bio iklimsel mimari ve enerji tasarrufu sağlayan proje olduğu konusunda bir tespit olmadığı, biyolojik arıtma yapılmadığı, eşsiz doğal yaşam, özel hizmetleri ve lobileriyle ...yıldızlı hayat oluşturulduğu konusunda bir izlenim edinilmediği,

dosyada projenin ünlü mimar ...'ın Türkiye'deki ilk projesi olduğu konusunda belge ve bilgi bulunmadığı bu eksik ve ayıplar dolayısıyla değer azalmasının 42.000 TL olduğu şeklinde görüş bildirilmiş olup mahkemece bilirikişi raporu hükme esas alınarak hüküm kurulmuştur. Taraflarlar arasında imzalanan ...

Konutları Gayrımenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde "14.3) sözleşme dışındaki satış ile ilgili diğer evrak, broşür, ilan veya reklamlarda belirtilen hususlar alıcı'ya herhangi bir talep hakkı vermez, 14.4) satıcı yapımını sürdürdüğü konut projesinin yapımı sırasında yönetimsel ve teknik zorunluluk sayılabilecek sebeplerle gerekli göreceği her türlü değişikliği serbestçe yapabilir.| alıcı, satıcı tarafından yapılacak bu değişikliklere ilişkin herhangi bir hak ve talepte ( bulunmayacağını peşinen kabul ve taahhüt eder, 14.5) satışa sunulan bağımsız bölüm'ün bulunduğu proje ile ilgili olarak satıcı tarafından yayınlanan her türlü afiş, broşür,

el ilanı vb. yayınlarda kullanılan

ifadeler tanıtım ve bilgi mahiyetinde olup taahhüt niteliğinde değildir, "şeklinde düzenleme yer almaktadır. Sözleşmede yer alan bu hükümler taraflar açısından bağlayıcı olup bu durumda tanıtım broşürlerinin sadece tanıtım amaçlı olduğu, sözleşme, tasdikli proje ve mahal listesinde yer almayan ve sadece tanıtım materyallerinde yer alan bu talepler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.