Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/4107 K.2021/7615

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat- kira alacağı davasının kısmen kabulüne dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı vekilinin istinaf isteminin esastan reddine, davalı vekilinin istinaf isteminin kabulü ile yeniden kurulan hükmün süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile aralarında 05/10/2011 başlangıç tarihli ve 4+1 süreli 9 katlı 5.259 m³ kullanım alanlı binaya ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, sürenin sona ermesi ile 15/10/2016 tarihinde yeni dönem başladığını, davalının 08/11/2016 tarihinde ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini bildirmesi üzerine,

taraflar arasında mahallinde 14/01/2017 tarihinde devir-teslim tutanağı düzenlendiğini, ancak teslimden hemen sonra yerindeki detaylı inceleme ile hasarların daha fazla olduğunun anlaşılması ile Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2017/15 D.İş dosyası ile tespit yaptırıldığını ve bilirkişi raporunda taşınmazdaki hasarların giderilme bedelinin 167.437,13 TL olduğunun ve 3 aylık sürede giderilebileceğinin belirtildiğini, hasarları gidermek için 264.800TL faturalı harcama yapıldığını, taşınmaz 14/01/2017 tarihli devir teslim tutanağı ile teslim edilmiş ise de hukuki teslimin tamamlanmadığını,

davalının sözleşmeye ve yasalara uygun olarak taşınmazı teslim etmediğini, teslim sırasında ilk bakışta görülen eksiklik ve hasarların listelenerek tutanağa geçirildiğini, sonrasında görülen eksikliklerin mahkemece tespit edildiğini belirterek,

sözleşmeye ve yasaya aykırı teslimden dolayı taşınmazda meydana gelen eksik ve hasarlar nedeniyle uğranılan zararlar karşılığında fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 167.437,13 TL’nin avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, sözleşmeye ve yasaya aykırı teslim dolayısı ile taşınmazda meydana gelen eksik ve hasarlardan dolayı uğranılan gerçek zararın tespitine, eksiklik ve hasarların giderilmesi için davalıca yerine getirilmesi gereken tamirat ve onarımlar için geçen ve davalının sorumluluğunda olan sürelerden dolayı uğranılan kira kaybının,

erken tahliye nedeni ile taşınmazın yeniden kiraya verilmesine kadar boşta geçen sürelerden doğan kira kaybı olmak üzere 100.000 TL belirsiz alacağın avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, 25/01/2019 tarihli ıslah dilekçesi ile belirsiz alacak miktarı olan 100.000 TL’yi 609.393,08 TL artırarak 709.393,08 TL’ye çıkarttıklarını belirtmiştir.

Davalı; dava konusu taşınmaz için taraflar arasında kira sözleşmesi imzalandığını, ancak 15 Temmuz 2016 tarihinde meydana gelen darbe girişimi nedeniyle FETÖ mensuplarına yönelik soruşturma nedeniyle mevcut binanın yetersiz kaldığından,

başka bir binaya taşınmak zorunda kalındığını, davacının Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/15 D.iş sayılı dosyası ile yaptırdığı tespit raporunu kabul etmediklerini, bu rapordaki fiyatların fahiş olduğunu, aynı şekilde davacının sunduğu faturaları da kabul etmediklerini, devir teslim tutanağında yer almayan hiçbir zararı kabul etmediklerini, karşı taraf yetkilisinin söz konusu tutanağı binanın kontrolünü yaptıktan sonra tanzim edip bizzat imzaladığını, bu tutanak harici zarar çıkarmasının mümkün olmadığını,

davacının hem boşta geçen süre için kira kaybı hem de tamirat ve onarımlardan dolayı uğranılan kira kaybı zararlarını talep ettiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte bu iki dönemin birbiri ile aynı olup aynı dönem için iki ayrı kira bedeli talep edilmesinin maddi ve hukuki vakılara aykırı olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; davanın kısmen kabulü ile sözleşmeye ve yasaya aykırı teslimden dolayı taşınmazda meydana gelen eksiklik ve hasarlara ilişkin talebin kısmen kabülü ile 149.885,27 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte, erken tahliye nedeniyle yeniden kiraya verilme süresi üç ay olması ve hasarın giderilmesi yönünden geçecek üç aylık süre nedeniyle altı aylık kira kaybı yönünden davanın kabulüne, 709.393,08 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; davacı vekilinin istinaf isteminin esastan reddine, davalı vekilinin istinaf isteminin davalının harçtan muaf olması bakımından kabulü ile yeniden kurulan hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2)Dava, hor kullanma tazminatı, onarım süresi ve makul süre kirasının tahsili istemine ilişkindir.

Davaya dayanak yapılan 05/10/2011 başlangıç tarihli 4+1 yıl süreli kira sözleşmesinin bitiminden sonra imzalanan ve hükme esas alınan 15/10/2016 başlangıç tarihli 4+1 yıl süreli, aylık KDV dahil 118.282,18 TL bedelli kira sözleşmesi konusunda, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmenin 9/a maddesinde; kiracının kiralananın olağan kullanımından doğan tamirat, bakım ve yenileme masraflarını ödemekle yükümlü olduğu, 12/b maddesinde; kiracının kira sözleşme süresinden önce hizmet binasının taşınmasının zorunluğu olduğu durumda 6 ay önceden noter kanalıyla binanın tümü için kira fesih ihbarında bulunduğu takdirde sözleşmenin sona ereceği, 13/a maddesinde; kiralanan yerin tadilatı sırasında veya kira akdi süresince normal kullanımının gerektirdiği aşınma ve yıpranma dışında, mecurun zarara uğramaması, hasara maruz kalmaması için gerekli özen ve dikkati göstereceği, 13/b maddesinde;

kiralanan yerin tahliye edilmesi halinde elektrik, mekanik ve tesisat kalemleri ile birlikte binanın tümünün yararlanması bakımından teslim edilen demirbaş eşya ve aletlerle ilgili olarak kiracıya çalışır durumda teslim edilmiş olup, kiracı tarafından kullanılan her türlü malzeme ve cihazın kiralanan yerin tahliyesi halinde çalışır vaziyette kiraya verene teslim edileceği kararlaştırılmıştır.

Davacı, dava dilekçesinde diğer talepleri yanı sıra kiralananın hor kullanıldığını belirterek tazminat isteminde bulunmuş, davalı ise kiralananın teslimi sırasında tutanak tutulduğunu, davacının tutanakta yer almayan eksiklikler yönünden talepte bulunulamayacağını savunmuştur.

Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu kiralananda kiracıdan kaynaklanan bir kısım hasarların olduğunun tartışmasız olduğu, ilk anda belirlenemeyen hasar ve eksikliklerin giderilmesi için yapılacak imalatlardan, kiracının kullanma süresine bağlı doğal yıpranma oranında indirim yapılarak hasar giderilme bedelinin 149.885,27 TL olarak hesaplandığı, tarafların itirazı üzerine alınan ek raporda, devir teslim tutanağında mevcut hasarlar genelleme yapılarak ve detaylandırılmadan belirlendiği, devir teslim tutanağına göre ise bu bedelin 114.833,50 TL olabileceğinin hesaplandığı, anlaşılmaktadır.

6098 sayılı TBK'nun kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme başlıklı 335. maddesinde, " Kiraya veren geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak teslim alma sırasında olağan inceleme ile belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde kiracının sorumluluğu devam eder.

Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır." hükmü mevcut olup, madde ile kiracının kiralananı geri verme borcunu gereği gibi ifası konusunda kiraya veren tarafından sonradan ortaya çıkarılabilecek çekişmelerin önlenmesinin amaçlandığı tartışmasızdır.

Bu çerçevede yapılan değerlendirmede; taraflar arasında 14/01/2017 tarihinde düzenlenen devir teslim tutanağı ekinde, firma yetkilisi beyanına göre kiralanandaki eksiklikler tek tek listelenmiş olup, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise bu liste kapsamı dışında kalan ve ilk anda belirlenemeyen hasar ve eksiklikler yönünden, olağan inceleme ile belirlenebilecek nitelikte olup olmadıkları yönünden bir değerlendirme yapılmadığı görülmüştür.

O halde bölge adliye mahkemesince; devir teslim tutanağında belirtilmeyip de hükme esas alınan bilirkişi raporu ile belirlenen hasar ve eksiklikler yönünden, TBK 335. maddesine göre, bu hasar ve eksikliklerin ilk anda olağan inceleme ile fark edilip edilemeyeceği yönünden denetime elverişli rapor alınmalı, bundan sonra hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiğinden hükmün bozulması gerekmiştir.