Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/4384 K.2021/13768

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kira sözleşmesinin feshi, teminat mektubunun iadesi ve tazminat davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; tarafların istinaf başvurularının esastan reddine yönelik olarak verilen olarak verilen kararın, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; davalı kurum adına kayıtlı ... İli ... İlçesi ...

Mahallesi 139 ada 3 nolu parselde bulunan taşınmazın butik otel olarak işletilmek üzere restorasyon karşılığı otuz yıl süreli kira ihalesine çıkartıldığını, ihaleyi kazanarak 11.01.2013 tarihinde restorasyon veya onarım karşılığı kiralama işine ait ihale şartnamesi sözleşmesini imzaladıklarını, ihale şartnamesindeki tüm edimleri yerine getirdiklerini, Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu raportörlerince hazırlanan projelerin ön tetkiki yapılarak yeterli bulunduğunu ancak butik otel kullanım amaçlı olarak hazırlanmış olan projelerin ...

Belediyesince 1/5000 ölçekli koruma amaçlı imar planına uygun olduğuna dair onaylattırılması talebiyle Vakıflar Bölge Müdürlüğüne iade edildiğini, Vakıflar Bölge Müdürlüğünün ... Belediye Başkanlığına başvuruda bulunduğunu, proje alanının imar durumunun "Kamu Kurum Alanı" olması nedeniyle projenin Belediye tarafından onaylanmadığını, bunun üzerine Vakıflar Bölge Müdürlüğüne verdikleri 14.01.2014 tarihli dilekçeyle.

1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı İmar Planında ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında revizyon yapılmasını, bu amaçla yapılacak tadilatların Kurumca yaptırılması gerektiğini, bunun yükleniciye yüklenmesinin mümkün olmadığını, plan tadilatları gerçekleşinceye kadar işin durdurulması gerektiğini bildirdiklerini, davalı idarenin 14.01.2014 tarihli cevabi yazıda imar planı revizyonlarının kiracı tarafından yapılması gerektiğinin bildirildiğini, 24.06.2014 tarihli cevabi yazıda ise Genel Müdürlük oluru uyarınca sözleşmenin 7. maddesinde değişiklik yapılması için davet edildiklerini, idarenin zımnen sorumluluğu kabul ettiğini,

kira ödemelerinin durdurulduğunu ve sözleşmenin askıya alındığını, buna rağmen kira bedelinin enflasyon oranında arttırıldığını, davalı idarenin 11.08.2014 tarihli ihtarname göndererek

5 adet tahakkuka ait 15.000 TL kira bedelinin gecikme zammı ve masraflarıyla birlikte ödenmesini, aksi halde akdin feshedileceğini ihtar ettiğini ileri sürerek; 31. maddesi uyarınca sözleşmenin haklı sebeple feshine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000 TL kâr mahrumiyeti ve 13.000 TL alacak olmak üzere 23.000 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, 270.000 TL bedelli kesin teminat mektubunun iadesini ve dava sonuna kadar paraya çevrilmemesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.

Davalı; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 5/e maddesinde, gerekmesi halinde imar ile ilgili tüm iş ve işlemlerin kamu kurum ve kuruluşları nezdinde takibi ve sonuçlandırılmasının yüklenicinin sorumluluğunda olduğunun, 31/6. maddesinde ise sözleşme imzalandıktan sonra,

idareden ve yükleniciden kaynaklanmayan herhangi bir nedenle inşaat yapım süresi içinde işin ifasının mümkün gözükmemesi durumunda inşaat ruhsatı alınmadan önce tarafların karşılıklı olarak anlaşmak suretiyle sözleşmeyi feshedebileceklerinin, bu durumda idarenin yükleniciye bu iş için alınmış olan tüm teminatları iade edeceğinin, yüklenicinin idareden başkaca hiç bir hak talep edemeyeceğinin düzenlendiğini , 31/5. maddesinde.

"Taraflardan birinin olumsuz bir eylemle bu sözleşme hükümlerini ihlal etmesi halinde bildirimli fesih hakkı doğar.

Bildirim süresi 31 gündür" denildiğini, idarenin elinden gelen gayreti gösterdiğini, davacıların fesih isteminde bulunmasının mümkün olmadığını, davacılardan ...'ın ihaleye girerken ihale şartnamesini aldığını, şartname arkasında yer alan dava konusu taşınmazın imar durumunun "resmi kurum alanı" olarak göründüğünü bildiğini, sözleşmenin 31/6. maddesine göre sözleşme imzalandıktan sonra ortaya çıkan bir husus bulunmadığını, davacıların sözleşmenin 31/5. maddesine göre bildirimli fesih şartı olan ihtarname göndermediklerini, kar mahrumiyeti ve alacak talebinde bulunamayacaklarını,

taşınmazla ilgili masraf yaptıklarına ilişkin belge ibraz etmediklerini savunarak, davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; davanın kısmen kabulüne, 11.01.2013 tarihli sözleşmenin feshine, davacı tarafça davalıya verilmiş olan ... Bankası ... Şubesi 11.01.2013 tarihli, 30210000446 nolu 270.000 TL tutarlı teminat mektubunun karar kesinleştiğinde davacıya iadesine, davacı tarafça gerçekleştirilen masraflara karşılık olmak üzere talebiyle bağlı kalınarak 13.000 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, kâr mahrumiyetine ilişkin talebin ise reddine yönelik verilen karara karşı, taraflarca istinaf yoluna başvurulmuş, bölge adliye mahkemesince, tarafların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 301.maddesi hükmü gereği; kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin sorumluluğu altındadır.

Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK'nın 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir.

Somut olayda ise; taraflar arasında düzenlenen 11.01.2013 başlangıç tarihli otuz yıl süreli restorasyon veya onarım şartlı kiralama işine ait sözleşmenin 5. maddesinde; yüklenicinin, sözleşme süresince gerekmesi halinde imar ile ilgili tüm iş ve işlemlerin ilgili kamu kurum ve kuruluşları nezdinde takibi ve sonuçlandırılmasından yükümlü olduğu, İdarenin de Vakıf Kültür Varlığına ait projelerin onayı ve uygulaması süresince yüklenicinin sağlamakla sorumlu olduğu her türlü izin ve benzeri belgelerin temini konusunda, yüklenicinin ilişkide olacağı kurumu ve kuruluşlar nezdinde gerekli yardımı sağlamaktan, belge, izin ve görüş vermekten sorumlu olacağı,

Vakıflar dışında diğer kamu kurum ve kuruluşlarından dolayı meydana gelebilecek ve bu yatırımın gerçekleşmesini imkansız kılabilecek durumlarda İdarenin bir yükümlülüğü bulunmadığı düzenlenmiştir. Tarafların serbest iradesiyle kararlaştırılmış olan bu hükümler geçerli olup tarafları bağlar. Buna mukabil, davacılar tarafından davalı ...

Müdürlüğüne hitaben düzenlenen 14.01.2014 tarihli dilekçeyle; gerekli plan tadilatlarının İdare tarafından talep, takip ve neticelendirilmesi gerektiği belirtilerek işin ve kira ödemelerinin durdurulması, ilgili belediyece butik otel kullanım amacına uygun imar durumu verilinceye kadar sözleşme takviminin ötelenmesi talep edilmiş olup, dosya kapsamından davalı İdarenin ilgili imar değişikliğine ilişkin başvuruda bulunduğu ve kira sözleşmesinin bazı maddelerinde değişiklik yapılmasına dair davacılara çağrıda bulunulduğu, davacılar tarafından düzenlenen 10.12.2014 tarihli dilekçeyle de bu değişikliklerin kabul edilmediği,

taleplerine olumlu cevap verilmediği taktirde sözleşmenin feshi yoluna gidileceği belirtilmiştir. Hal böyle olunca, ilk derece mahkemesince; davacılar tarafından verilen 14.01.2014 tarihli dilekçede sözleşmenin feshinden bahsedilmediği gibi 10.12.2014 tarihli dilekçelerde imara ilişkin değişikliğin sağlanması aksi halde sözleşmenin feshedileceği hususunda davalı kiraya verene süre verilmediği, kaldı ki;

davalı idare tarafından ilgili imar değişikliğine ilişkin başvuruda bulunulduğu ve kira sözleşmesinde davacıların talebi şeklinde değişiklik yapılmaması hususunun kira sözleşmenin haklı olarak feshine yol açmayacağı nazara alınmaksızın ve tahliyenin varlığı halinde tahliye tarihine göre kira iadesi ile teminat mektubundan kesinti yapılması gerekip gerekmediği hususları değerlendirilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.