Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/4532 K.2021/13040

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabul kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacılar vekili tarafından istenilmiş ise de, temyize konu edilen kararda dava değeri, duruşma sınırının altında olduğundan, duruşma isteğinin miktar yönünden reddiyle, taraflar vekillerinin süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteklerinin incelenmesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile yapılan 06.03.2011 tarihli sözleşmeyle (...

Konut Satış sözleşmesi ve eki teknik şartname ile) ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... pafta, 3991 ada, 3 nolu parselde inşa edilecek olan otel-rezidans projesinde takribi 50 m2 brüt alanlı 6 nolu bağımsız bölümü 200.000,00 TL bedel ile satın aldığını, davalı şirketçe satış ve pazarlama sürecinde tüketicilere yazılı ve sözlü ifade ettiği şekilde ... projesinin otel-rezidans karma işletim sistemi ile diğer emsal projelerden daha üstün olduğu, yüksek değer artışı ve gelir getirici vasıfların olduğu,

eki olarak verilen davalı firma tarafından hazırlanmış Tip 3 (32 adet) arka cephe stüdyo daire 50 m2 daire başlıklı satışı yapılan bağımsız bölümün eş ve benzerlerinde en ayrıntılı şekilde düzenlendiği, bağımsız bölümlerin otel odası konseptinde dekore edildiğinin vurgulandığını, tüketiciler nezdinden apart otel işletileceği algısının yaratıldığını, binanın bütünün otel mimarisi ile inşa edildiğini, ayrıca bağımsız bölüm satın alanların ayda 600 USD net gelir elde edeceğinin yazılı olarak ifade edildiğini, bu şekilde tüketicilerde güven yaratıldığını,

ancak taşınmazın otel konseptinde kiraya verilmesinin mümkün olmadığının anlaşıldığını belirterek taşınmazın öngörülen değer artışı ve taahhüt edilen kira getirilerinin sağlanamadığından bahisle ekonomik ayıplı sayılması ve taşınmaz malda 1/3 oranında bedel indirimi ile bulunan 66.666,66 TL bedelin ve ayrıca taşınmazın geç teslim edilmesinden kaynaklanan cezai şart bedeli olarak şimdilik 4.500,00 TL bedelin toplamı olan 71.166,66 TL'nin temerrüt ihtarnamesinin tebliğinden itibaren işleyecek ticari reeskont faiziyle tahsilini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hükmün, davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, görev yönünden bozulmasına karar verilmiş olup; Mahkemece davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiş, bu kez taraflar vekillerince karar temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Eldeki davada, davacılarla davalı arasında adi yazılı konut satış sözleşmesi yapılmış olup, konutun mülkiyetinin tapuda devredildiği ve satış bedelinin ödendiği, yani sözleşmenin karşılıklı olarak ifa edildiği anlaşılmıştır. Sözleşmenin incelenmesinde, projenin otel konseptinde tasarlanan bir proje olduğu, ancak fiilen teslimi yapılan konutun vaat edilen özelliklerden yoksun olduğu, sadece rezidans niteliğinde bir konut olduğu görülmüştür.

Davalının 05.03.2014 tarihli duyuru yazısı ile kurumsal kiralama sisteminin malikler tarafından yeterli katılım olmadığından iptal edildiğini beyan ettiği, yine günübirlik kiralanan konutlara ilişkin İçişleri Bakanlığı Genelgesi'nin gerekçe olarak gösterildiği, fakat projenin başında vaat edilen sistemin sonradan yerine getirilemeyeceği beyanı için yeterli gerekçe sunulmamış olması karşısında bunun ekonomik ayıp niteliği taşıdığı,

ayıbın niteliği gözetildiğinde davacıların üzerlerine düşen gözden geçirme ve uygun bir sürede durumu satıcıya bildirme külfetlerini yerine getirdikleri, TBK m.219 gereğince davalı satıcının mevcut olduğunu vaat ettiği özelliklerin satılan şeyde bulunmaması halinde bu ayıptan sorumlu olduğu, bu durumda TBK m.227 gereğince davacı alıcıların birtakım seçimlik haklarının doğduğu,

davacıların satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme haklarını kullandıkları, bilirkişi raporunda nispi metoda göre yapılan hesaplamaya göre satılan konutun ayıplı hali ile ayıpsız hali arasındaki değer farkının 33.333,33 TL olduğunun tespit edildiği, davacı vekilinin bozma ilamından evvel talep sonucunu ıslah etmesi nedeniyle dava değerinin 72.014,52 TL olduğu, davacı vekilinin ayıptan kaynaklı bedel indirimi talebi yanında satış sözleşmesinden kaynaklanan 5.347,86 TL cezai şart alacağı talebinin de bulunduğu,

ancak her ne kadar dava konusu taşınmazın tesliminin sözleşmede kararlaştırılan tarihten 10 ay 17 gün daha geç teslim edildiği tespit edilmişse de bu cezai şartın asıl borcun ifasına ekli cezai şart niteliği taşıdığı ve asıl borcun fer'i olduğu,

bu nedenle asıl borcun ifası esnasında ihtirazi kayıt ileri sürülmediği takdirde artık talep edilemeyeceği, somut olayda da konutun teslimi esnasında böyle bir ihtirazi kaydın ileri sürülmediği ve teslimin de yapıldığı görüldüğünden artık cezai şart alacağı talep edilemeyeceği gerekçesiyle Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 33.333,33 TL bedel indirim alacağının ihtarnamede öngörülen mehil de dikkate alınarak temerrüt tarihi olan 25.07.2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ve cezai şart talebine dair talebin reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 4.6. Maddesinde geç teslim halinde davalının ödeyeceği cezai şarta ilişkin düzenleme vardır. TBK 179/1 maddesinde, "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." denilmektedir. Aynı Kanunun 179/2. Maddesinde ise, borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi nedeni ile davacının cezai şarta ilişkin talebi kararlaştırılmış ifaya eklenen cezai şart mahiyetindedir.

Konut teslim tutanağı da davacının cezai şarta ilişkin hakkından feragat ettiği anlamına gelmez. Sadece taşınmazın tapuda yapılacak devirden önceki taşınmazın teslimine ilişkin belgedir. Sözleşmeden doğan haklarından feragat iradesini kapsamaz. Türk Borçlar Kanunun 179/2. Maddesine göre de böyle bir beyanın açıkça yapılmış olması gerekir.

Tüm bu nedenlerle davacının vaad edilen şekilde teslim edilemeyen, eksik teslim edilen projeye konu taşınmaza yönelik, kanundan doğan bedel indirim talebi ile geç teslimden kaynaklı sözleşmeden doğan cezai şart talebi de yerinde olduğundan, cezai şart talebinin reddine dair yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma sebebidir.