Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/5067 K.2021/7930

Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; dava konusu taşınmazın 16/08/2010 başlangıç tarihli, 10 yıllık sözleşme ile aylık 1.500 TL bedelle kiraya verildiğini, kira bedelinin şu an aylık 1.950 TL olduğunu ancak aradan geçen yıllar ve değişen ekonomik koşullar neticesinde kira bedelinin, kiralananın bulunduğu mevki sebebiyle cüz’i bir meblağa dönüştüğünü, sözleşmenin kurulduğu sıradaki dengenin aleyhine bozulduğunu, ödenen kira bedelinin bölgede uygulanan emsal kira bedelleri karşısında da oldukça düşük kaldığını ileri sürerek; kira bedelinin ortaya çıkan yeni koşullara uyarlanmasını ve dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 4.500 TL'ye tespitini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafın temyizi üzerine Dairece verilen 07/11/2018 tarihli ve 2017/5251 Esas 2018/11197 Karar sayılı kararla; uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabileceği, uyarlama davalarında uygulanması gereken kuralların tek tek ortaya konulması ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler dikkate alınarak bir rapor alınması ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde süresinde açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.

Davacı 27/11/2020 tarihinde harçlandırdığı ıslah dilekçesiyle, kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık 4.861,49 TL olarak uyarlanmasını istemiştir.

Mahkemece, bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulü ile dava konusu işyerinin, davalının eski kiracı olması nedeni ile %10 hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle dava tarihi olan 19/03/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin 4.375,341-TL olarak uyarlanmasına karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri TMK'nın 2 ve 4. maddelerinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan uyarlama davası, 6098 Sayılı TBK’nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, Kanun'un 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında.

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenerek mevzuatımıza girmiştir. İlgili maddenin gerekçesinde de. “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir.

İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin kanun maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 16/08/2010 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, dava tarihi olan 19/03/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir.

Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir.

Bozmaya uyularak yapılan yargılamada, mahkemece; uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı yeteri kadar irdelenmediği gibi, yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınmadan, kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu görülmektedir.

O halde mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtildiği şekilde tek tek ortaya koymak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar,

döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor almak ve hasıl olacak sonucuna göre karar vermek olmalıdır.

Mahkemece, uyulan bozma kararının gereği tam olarak yerine getirilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.