Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/5227 K.2021/9157

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda; davanın reddine yönelik olarak verilen hüküm, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 25/05/2021 tarihinde davacı vekili Av. ... ile davalılardan ... ve ... vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, noksanlığın giderilmesi bakımından dosya mahalline geri çevrilmiş, bu kez yeniden gelmekle; belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

YARGITAY KARARI

Davacı, davalıların hissedarı oldukları arsanın komisyoncu olarak satılmasında aracılık yapmak üzere, 18.04.2014 tarihinde "Süreli satılık emlak sözleşmesi" başlıklı sözleşmeyi imzaladıklarını ancak davalıların sözleşme hükümlerine aykırı olarak kendisini devre dışı bırakarak arsayı 3. şahsa sattıklarını, sözleşmede kararlaştırılan komisyon ve KDV alacağının tahsili için icra takibi yaptığını ancak davaya dayanak olan icra dosyasında asıl alacağının 114.641,00-TL üzerinden başlatılmış olması gerekmekte iken, asıl alacak bedelinde sehven maddi hata yapılarak mezkur takibin 267.496,56-TL asıl alacak üzerinden başlatıldığını,

buna istinaden iş bu davanın 114.641,00-TL üzerinden kabulü gerektiğini, davalılar tarafından icra takibine itiraz edilmesi nedeniyle takibin haksız ve hukuka aykırı olarak durdurulduğunu ileri sürerek, icra takibine yapılan 114.641,00-TL bedeli üzerinden itirazın iptali ile takibin devamına, davalı borçluların %20 icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, sözleşmenin geçerli olmadığını, sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmazın hazine adına kayıtlı olduğunu, üstelik sözleşmede yer alan ve parsel numarası yazılan taşınmazların başka kişilere ait olduğunu savunarak davanın reddini dilemişlerdir. Mahkemece tüketici mahkemesinin görevli olduğuna ilişkin bozma ilamı sonrasında davanın reddine karar verilmiş, karar davacı tarafça temyiz edilmiştir.

Dava, tellallık sözleşmesinden doğan alacağın tahsili istemiyle başlatılan icra takibi nedeniyle vaki itirazın iptaline ilişkindir.

Davalılar imzaladığı sözleşmesinin geçerli olmadığını ileri sürmüş, mahkemece; süreli satılık emlak sözleşmesinin konusu olan ... mahallesi, ... mevkii, 118 ada, 251, 252, 253 ve 254 parsel sayılı taşınmazların tapu kayıtları getirtildiği, taşınmazların tamamının tapuda Maliye Hazinesi adına kayıtlı olduğu, davalıların ise bu taşınmazlarda sadece muhdesat sahibi oldukları, sözleşmeye konu 251, 252, 253 ve 254 parsel numaralı taşınmazların malikinin davalılar olmaması nedeniyle taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olmadığı ve ifa kabiliyeti bulunmadığı,

geçersiz sözleşmeye dayanılarak cezai şart ya da başka herhangi bir alacak talep edilemeyeceğinden davanın esastan reddine karar verilmiştir.

Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır.

Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir.

O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir.

Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur.

Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacının dayandığı, davacı emlakçı ile davalılar arasında imzalanan 18.04.2014 tarihli "Süreli Satılık Emlak Sözleşmesi " başlıklı sözleşme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 520.maddesindeki şartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesidir. Sözleşmenin 3. maddesinde " Emlak Sahibi adı geçen emlakını ... dışında başkasına sattıramaz.

Satış yapıldığı takdirde bu satıştan dolayı iki tarafın komisyon ücreti %8 + KDV'sini cezai şart olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder " şeklinde kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Davalılar tarafından söz konusu sözleşme altındaki imzaya da itiraz edilmemiştir.

Hal böyle olunca, taraflar arasındaki düzenlenen sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilerek mahkemece işin esasına girilerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.