Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/5689 K.2022/991

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davalıların istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davalılardan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve duruşmalı olarak ...Gayrımenkul Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmiş ise de; davalılardan ...Gayrımenkul Ltd. Şti.nin duruşma talebi miktar itibariyle reddedildikten ve temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı.

18/03/2006 tarihli sözleşme ile İdealistkent adlı projeden ...numaralı daireyi maket üzerinden beğenerek davalılardan 524.752,48 TL bedel karşılığında satın aldığını, tapu devrinin 20/04/2007 tarihinde gerçekleştiğini, taşınmazı 2008 yılı yazında teslim aldığını, dairenin içi tamamlanmadığından fiili taşınmanın çok daha sonra gerçekleştiğini, konutun davalılar tarafından tanıtıldığı ve taahhüt edildiği şekilde inşa edilmediğini, konutun bulunduğu blok ve site ortak yerlerinin de vaat edilene uygun olmayıp birçok ayıp ve eksiklikleri olduğunu, davalılara yapılan bildirimlerden sonuç alınamadığını iddia ederek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, ayıpların ve eksik işlerin tespiti ile giderilmesini yahut giderim masraflarının tahsilini, bu mümkün görülmez ise ayıp ve eksiklikler nedeniyle satış bedelinden indirilmek üzere 2.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsilini istemiş, ıslah ile talebini toplam 90.100 TL’ye yükseltmiştir.

Davalı ... Gayrımenkul Ltd. Şti.; diğer davalı şirket ile İdealiskent Konut İnşaatları işinin gelir paylaşımı esasına göre yapılması konusunda sözleşme imzaladıklarını, taşınmazın 15/09/2007 tarihinde teslim edildiğini, iddia konusu ayıp ve eksikliklerin süresinde ihbar edilmediğini, davacının taşınmazı inceleyerek satın aldığını, satış sözleşmesini temsilci sıfatıyla imzaladığından kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, satılanda herhangi bir ayıp veya eksiklik bulunmayıp taşınmazın ilan ve taahhüt edilen tanıtım broşürleri ile internet sitesinde beyan edilen özelliklere uygun olduğunu, konutların değer kazandığını, yasal oranın üzerinde faiz talep edilemeyeğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı Emlak Konut ..., A.Ş.; davacının taşınmazı tamamlanmış vaziyette gezip görerek beğenerek satın aldığını, tapuda yapılan resmi satış işlemi ile taşınmazın niteliğinin alıcı tarafından bilinmediğinin ileri sürülemeyeceğini, davacının iddialarının eksik ifa değil, ayıp niteliğinde olduğunu, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, sözleşme ve eklerinde yer almayan beyan ve taahhütlerin davacıya talep hakkı vermeyeceğini, taşınmazın proje, vaziyet planı ve sözleşmesine uygun olarak inşa edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; taşınmazın bulunduğu 14110 parselin mülkiyet alanı dışında ve imar planında yeşil alan olarak ayrılan parseller üzerinde futbol sahası, misafir otoparkı, otopark, basketbol sahası ve tenis kortu inşa edildiği, konutlar ile bir bütün oluşturacak şekilde etrafının duvar ile çevrilerek site alanı içinde olduğu izlenimi yaratıldığı, taahhüt edilen tesislerin bir kısmının inşa edilmemesi,

bir kısmının ise site mülkiyet alanı dışında inşa edilmesinin eksik ifa niteliğinde olup ihbar şartı aranmaksızın on yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcı ve yüklenicinin sorumluluğuna gidilebileceği ve davalıların bu eksiklikler nedeniyle konutta ortaya çıkan değer azalmasından sorumlu olduğu gerekçesiyle.

15/06/2020 tarihli bilirkişi raporundaki hesaplama dikkate alınarak, davanın kısmen kabulü ile 2.000 TL’nin dava tarihinden, 77.500TL’nin ise ıslah tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; hüküm, davalılarca istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; bilirkişilerden rapor alınarak eksik işlerin tespit edildiği, tespit edilen eksik işlerin yarattığı değer kaybının nispi yönteme göre hesaplanmasının yerinde olduğu gerekçesiyle, davalıların istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiş; karar, davalılarca temyiz edilmiştir.

Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4. maddesi; “ayıplı mal” kavramını düzenlemekte olup maddenin ilk fıkrası.

“Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” hükmünü içermektedir.

Bu doğrultuda ayıp; kanun ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği yahut olmaması gereken vasıfların olmasıdır. Satılan malın ayıplı olması halinde, tarafların hak ve yükümlülüklerinin nelerden ibaret olduğu da aynı maddenin devamında düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde ise zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı, açıkça ifade edilmiştir.

Yukarıda anılan maddeye göre; tüketici, satın aldığı malın ayıplı olup olmadığı konusunda gerekli muayeneyi yapacak ve bu muayene sonucu saptadığı ayıpları, ihbar süreleri içinde, kendisine mal yada hizmet sağlayan sözleşmenin tarafına bildirecektir; bu bildirim (ayıp ihbarı) ödevi ihmal edildiğinde, tüketici, ayıba dayalı yasal haklarını kaybedecektir. 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 198/2’de de ifade edildiği gibi, ayıp ihbarının yapılmaması, tüketicinin ifa konusu mal ya da hizmeti, bulunduğu hal üzere kabul ettiği sonucunu doğuracak ve bu yönde gerçekleşen varsayımın aksi, hiçbir suretle kanıtlanamayacaktır.

Dava ve sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 4077 sayılı Kanun'un 4/2 maddesi uyarınca tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

4077 sayılı Kanun'da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır.

Öyle olunca, 4077 sayılı Kanun’un 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 198. maddesine göre; alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür.

Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.

O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması gerekmektedir.

Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacının davalılardan; İstanbul, Ümraniye, ...., 106 parselde inşa edilecek “İdealistkent” adlı projeden 18/03/2006 tarihli sözleşme ile satın aldığı bağımsız bölümün davacıya 2008 yılında teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını 13/02/2012 tarihli noterden düzenlenen ihtarname ile davalılara bildirdiği ve 23/02/2012 tarihinde de eldeki bu davanın açıldığı taraf beyanları ile delillerinden anlaşılmaktadır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit edilen; proje alanının ve mevcut yeşil alanın taahhüt edilenden küçük olması, basketbol, voleybol ve futbol sahaları, tenis kortu gibi spor alanlarının, misafir otoparkı ve göletin mülkiyet hakkının bulunmadığı parseller üzerine yapılması ve bazılarının yapılmaması, sosyal ve kültürel tesisler için ayrılan parsellerin özel şahısların mülkiyetinde olması, ağaçlandırmanın vaat edilen kadar olmaması,

kapalı yüzme havuzunun ve kreşin yapılmamış olması hususlarının eksik ifa olarak değerlendirileceği açıklanmış ve bu kalemler yönünden hesaplama yapılarak mahkemece davacının talebi kısmen kabul edilmiş ise de; bunların yapılmamış olmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.

Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalılara ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır. Dairemizin benzer uyuşmazlıklardaki emsal uygulaması da bu yöndedir.

Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; hükme esas alınan bilirkişi raporunda hesaplamaya konu edilen kalemlerin açık ayıp niteliğinde olduğu gözetilerek, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken; yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.