Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/5772 K.2022/1014

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda;davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı. 20.02.2013 tarihinde Gömeç ilçesi 3710 parsel nolu arsa üzerinde bulunan 4/46 hisse paylı 3.kat 8 nolu meskeni, inşaat aşamasında yüklenici... Gıda Tem. Ür. Nak. Paz. Tur. San. Tic. Ltd.

Şti.den anahtar teslimi olacak şekilde satın aldığını, bu dairenin tapu temlikinin arsa sahibi davalı ... tarafından yapıldığını, yüklenici firma ile arsa sahibi davalı ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin inşaatlar tamamlanmadan kaba inşaat yapılmış seviyesinde iken Ayvalık 1. Noterliğinin 18.06.2014 tarihli ve 4505 yevmiye nolu noter belgesi ile karşılıklı olarak feshedildiğini, sözleşmenin feshedildiği gün davalı arsa sahibinin tarafına ait 8 nolu daireyi ahahtar teslimi yapmayı taahhüt ve beyan ettiğini, bu hususun taraflarca tutanak altına alındığını, bu taahhütten sonra ...'ın apartmanın yarım kalan inşaatını,

yani kendi dairelerinin noksanlıklarını yapıp oturulacak hale getirdiğini, Ayvalık 1. Noterliği aracılığı ile 05.01.2017 tarihli ve 174 yevmiye no'lu ihtarnamenin davalı ...'a keşide edilerek dairenin oturulacak halde anahtar teslimi yapılıp bitirmesini, aksi takdirde malzeme ve işçilik bedelinin tazminini talep edeceğini bildirdiğini ancak davalının bu ihtara icabet etmediğini, bunun üzerine 08.01.2018 tarihinde Burhaniye 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/4 D.İş sayılı dosyası ile mahallinde keşif ve tespit yaptırıldığını ileri sürerek;

tarafına ait 8 no'lu dairenin anahtar teslimi olacak şekilde bitirilmesi için belirlenen 78.842,49 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; davaya konu taşınmazın resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı olarak yüklenicinin talimatıyla davacıya devredildiğini, bu satıştan kaynaklı davacıdan herhangi bir bedel almadığını, arsa sahibi olması nedeniyle gerçekte davacıya satışı yüklenicinin yaptığını, arsa sahibi olarak resmi sözleşme uyarınca şartlar oluştuğu takdirde sadece davaya konu taşınmazı devretme yükümlülüğü olduğunu, bunun dışında davalı ile aralarında resmi yazılı bir sözleşme bulunmadığını, bu nedenle daireyi anahtar teslim durumuna getirme gibi bir yükümlülüğünün olmadığını,

yükleniciden daire satın alan davacının arsa sahibine karşı hak ileri sürebilmesi için taşınmazı devraldığı yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmesi gerektiğini, ancak davacının bu edimi yerine getirmediğini, davacının davasına dayanak aldığı tarihsiz taahhütün hem resmi şekilde düzenlenmediğini, ayrıca kesin, bağlayıcı bir şart ve taahhüt içermediği gibi kesin bir tarih içermemesi nedeniyle geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; davalı ile dava dışı... Gıda Temizlik Ürünleri Ltd.Şti. arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği, daha sonra davacı ile davalı arasında tutanak başlıklı belgenin düzenlendiği, feshedilen sözleşme yok hükmünde olacağından yüklenicinin ediminin arsa sahibi tarafından üstlenilmesinin mümkün olmayacağı kanaatine varıldığı, ayrıca fesihnamede sözleşmenin hükmünün kalmadığı,

karşılıklı hak ve alacaklarının kalmaması nedeniyle birbirlerini ibra ettikleri açıkça belirtilmiş olduğundan davalı arsa malikinin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yüklenici edimini taahhüt etmesinin de geçersiz sayılacağı, bu itibarla feshedilen bir sözleşmeden kaynaklı yüklenici ediminin taahhüt edilmesinin mümkün olmadığı ve davacının söz konusu daireyi yükleniciden satın alması nedeniyle inşaatın anahtar teslimi yapılmamasından kaynaklanan zararının arsa sahibinden istenemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, bölge adliye mahkemesince;

inşaatın, kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygun olarak teslimi yükümlülüğünün dava dışı müteahhide ait olup, tapu devrinin natamam olarak gerçekleştirildiği; gerek tanık beyanı gerekse tutanağın içeriği dikkate alındığında, davacıya natamam satılan dairenin tamamlanması halinin, inşaatın başka bir müteahhide verilerek tamamlattırılması şartına bağlandığı, dosya kapsamı ve dinlenen tanık beyanlarına göre; müteahhit tarafından natamam olarak bırakılan inşaatın başka bir müteahhide verilmediği, davalı tarafından kısmen tamamlandığı,

tarafların üzerinde anlaştıkları şartın yerine gelmemiş olması nedeniyle verilen karar usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yüklenici ediminin taahhüdünden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.

Dava tarihinde yürürlükte olan 6098 sayılı TBK'nın 195 ila 204. maddelerinde borcun üstlenilmesi hususu düzenlenmiştir. Borcun üstlenilmesini, borcun iç üstlenilmesi ve borcun dış üstlenilmesi olarak ikiye ayırmak gerekir.

TBK'nın 195. maddesinde düzenlenen iç üstlenme sözleşmesiyle, borç ilişkileri dışında olan üçüncü kişi, borçluya karşı borcu üzerine alma ve borçluya borçtan kurtarma yükümlülüğü altına girer. Üçüncü kişi ile borçlu arasındaki bu ilişki alacaklıyı etkilemez. Borcun iç üstlenilmesi adını alan bu ilişki, borçlu ile üçüncü kişi arasında sonuç doğurur. Üçüncü kişi borcu eda etmezse, borçlu borcu bizzat ifa etmekle yükümlüdür.

Borcun dış üstlenilmesi ise, aynı Kanun'un 196. maddesinde düzenlenmiş olup, alacaklı ile borcu nakil alan üçüncü kişi arasındaki sözleşmeyi ifade etmektedir. Borcun dış üstlenilmesinin gerçekleşmesi için icap ve kabul iradelerinin birleşmesi yeterli olup, geçerliliği için herhangi bir şekil şartına gerek yoktur. Şu halde, borcu üstlenen üçüncü kişinin icabının alacaklı tarafından kabul edilmesiyle borcun nakli sözleşmesi kurulur. Alacaklının kabulü açıkça olabileceği gibi örtülü de olabilir.

Borcun üstlenilmesi, borç ilişkisinde taraf değişimine yol açan hukuksal bir kurumdur. Borcun yüklenilmesinde, borç ilişkisinin konusu değişmediği halde, taraflarında bir değişim meydana gelmektedir. Borcu üstlenen kişi, alacaklı ile borcun dış yüklenmesini yaptığı anda, artık asıl borçlu borçtan kurtulur, onun yerini borcu üstlenen kişi alır. Buna göre, borcu üstlenen kişi borçluya karşı borcun iç yüklenilmesi anlaşmasından doğan edimini, alacaklı ile borcun dış üstlenilmesi anlaşmasını yaptığı anda ifa etmiş olur. Bu itibarla, borcun dış üstlenilmesi sözleşmesinin kurulmasından sonra alacaklı alacağını ancak, borcu üstlenen üçüncü kişiden isteyebilir, borcu nakleden asıl borçludan isteyemez.

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında düzenlenen bila tarihli ''Tutanak'' başlıklı belge ile arsa sahibi davalı ...'ın arsa üzerinde yapılmakta olan binadaki 8 no'lu bağımsız daireyi yaptırabildiği taktirde yaptıracağı kişi veya kişilere herhangi bir süre tanınmaksızın davacıya anahtar teslimi yapmayı taahhüt ettiği anlaşılmaktadır. Bu taahhüt geçerli olup, davalı dava dışı yüklenicinin edimini yüklenmiştir.

Davalı tarafın aynı binada kendi mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerin yaptırılmasına başladığının ihtilafsız olduğu, davacı tarafından Ayvalık 1. Noterliğinin 18.11.2016 tarihli ve 10379 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile tebliğden itibaren 90 gün içerisinde anahtar teslimine ilişkin taahhüdün yerine getirilmesine yönelik ihtar keşide edildiği, davalı tarafından 02.12.2016 tarihinde ihtara cevap verildiği,

Ayvalık 1. Noterliğinin 05.01.2017 tarihli ve 174 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile de taahhütname gereğince dairenin anahtar teslimi yapılacak şekilde bitmiş olarak verilmesi gerektiği aksi taktirde dairenin bitirilmesi için en az 40.000 TL malzeme ve işçilik gideri ödenmesinin talep edildiği belirtilerek 27.02.2017 tarihine kadar dairenin bitirilmesi için 40.000 TL yapım giderinin ödenmesi aksi halde tazminat davası açılacağının ihtar edildiği, ihtarın davalıya 10.01.2017 tarihinde tebliğ olunduğu ve 31.05.2018 tarihinde dava açıldığı nazara alındığında, ilk derece mahkemesince;

davanın esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

KARŞI OY

Davalı arsa sahibi ... ile dava dışı yüklenici... Gıda Tem. Ür. Nak. Paz. Tur. San. Tic. Ltd Şti arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı ... ise yükleniciden bir daire satın almıştır. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme noterde karşılıklı olarak feshedilmiş ancak inşaat yarım kalmıştır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedildikten sonra yükleniciden daire satın alan davacı ile davalı arasında, dairedeki eksik işlerin tamamlanması konusunda adi yazılı sözleşme yapılmıştır.

Daire çoğunluğu ile aramızdaki ihtilaf, taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre arsa sahibi davalının, yüklenicinin yarım bıraktığı edimi üstlenip üstlenmediği noktasında toplanmaktadır.

Taraflar arasındaki sözleşmeye göre, “8 nolu bağımsız daireyi arsa sahibi ... yaptırabildiği takdirde yaptıracağı kişi veya kişilere herhangi bir süre tanınmaksızın Hanefi Yılmaz’a anahtar teslimi yapmayı taahhüt ve beyan eder.”

Satın alınan 8 nolu dairedeki eksikleri tamamlama yükümlülüğü dava dışı yüklenicinindir. Burada üzerinde durulması gereken husus, yükleniciye ait olan bu edimin davalı arsa sahibi tarafından üstlenip üstlenilmediğidir.

Taraflar arasındaki tutanak adı altında yapılan sözleşme kayıtsız şartsız bir edimi içermemektedir. Kesin bir edim yüklenmemiş, ifa takdire bırakılmıştır. Davalının başka yüklenicilere tamamlatabildiği takdirde yapma şartına bağlanmıştır. Bu şartın gerçekleştiği hususu ise davacı tarafından ispatlanamamıştır.

Yukarıda belirtildiği şekilde, taraflar arasındaki sözleşmenin şarta bağlı yapıldığı, kesin bir edim içermediği, edemin takdire bırakıldığının anlaşılması nedenleriyle yerinde olan BAM kararının onanması düşüncesinde olduğumuzdan sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyoruz.